SARON-Hypotheken: Margen fressen SNB-Senkung auf
SARON-Hypotheken, sogenannte Geldmarkthypotheken, orientieren sich am Leitzins der Zentralbanken. Der effektive Zinssatz berechnet sich aus dem Leitzins + Marge der Banken. Trotz des Leitzinses von 0% sind die aktuell besten Angebote für SARON-Hypotheken bei ca. 0.75 % (Quelle: Hypotheke.ch), was einer ebenso hohen Marge gleichkommt. Diese Marge lag vor zwölf Monaten noch bei 0.45% Damit zeigt sich deutlich, dass Banken ihre Margen ausgeweitet haben und die geldpolitische Lockerung der SNB bei den Kundinnen und Kunden nicht ankommt.
Festhypotheken: leicht abgeschwächte Entwicklung
Etwas weniger deutlich zeigt sich die Entwicklung bei den Festhypotheken. Auch hier sind die Margen gestiegen. Ende Juni lagen die günstigsten Offerten für eine zehnjährige Festhypothek noch bei 1,3 Prozent. Inzwischen sind es 1,38 Prozent – ein Plus von 0,08 Prozentpunkten. (Quelle cash.ch)
Eigentlich wäre das Gegenteil zu erwarten gewesen: Die für Festhypotheken entscheidende Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen ist im gleichen Zeitraum von 0,41 auf 0,24 Prozent gesunken. Auch die Swap-Sätze, der zweite wichtige Referenzwert, haben nachgegeben und liegen rund 0,1 Prozent unter dem Stand vom 21. Juni 2025, als die Nationalbank den Leitzins letztmals auf 0,0 Prozent senkte.
Banken sichern Margen – weniger Konkurrenz verschärft Lage
Die Hypothekarkonditionen spiegeln nicht nur die Marktentwicklung, sondern auch die Ertragsstrategie der Banken wider. Durch den Nullzins der SNB brechen die kurzfristigen Zinserträge weg, weshalb die Institute versuchen, ihre Gewinnmargen mit höheren Aufschlägen auf Hypotheken zu sichern. Dass dies gelingt, liegt auch an der Marktsituation. Mit dem Verschwinden der Credit Suisse fehlt ein gewichtiger Anbieter, zudem haben sich viele Pensionskassen und Versicherungen mangels Vertriebskanälen weitgehend aus dem Hypothekargeschäft zurückgezogen. Die geringere Konkurrenz erlaubt es den Banken, höhere Margen problemlos weiterzugeben. Verstärkt wird dieser Effekt durch den regulatorischen Druck im Rahmen von Basel III, der unter anderem höhere Eigenkapitalanforderungen stellt und damit ebenfalls zur Verteuerung beiträgt.
Ausblick: Keine Entspannung in Sicht
Für Kreditnehmende bedeutet dies, dass sich die Hoffnung auf spürbar tiefere Hypothekarzinsen bislang nicht erfüllt hat – weder bei SARON- noch bei Festhypotheken. Kurzfristig dürften die Margen hoch bleiben, solange der Wettbewerb im Markt eingeschränkt ist. Auf längere Sicht hängt die Entwicklung der Festhypotheken stark von den internationalen Kapitalmärkten und den Inflationserwartungen ab, die derzeit volatil bleiben.
