Rat und Tat in leicht verdaulichen Häppchen
Warum lassen sich Grundstücke nicht online bewerten?
Alle im Internet zur Verfügung stehenden Onlinerechner für Immobilien basieren auf hedonischen Bewertungsmodellen, welche wiederum auf eine Vielzahl von effektiv stattgefundenen Transaktionen zurückgreifen. Und genau hier besteht das Problem: In der Schweiz gibt es viel zu wenige Handänderungen von Bauland, um statistisch einen zuverlässigen Wert ermitteln zu können.
Warum taugen ominöse Listen mit Quadratmeterpreisen für Bauland nichts?
Der Mangel an stattfindenden Bauland-Transaktionen und die fehlende Preistransparenz ist auch der Grund, dass von Listen oder Tabellen mit Quadratmeterpreisen von Bauland wenig zu halten ist. Auch hier gilt: Es gibt keine Abkürzung zur Ermittlung von zuverlässigen Grundstückswerten.
Wie wird der Verkehrswert von Grundstücken definiert?
Bei der Definition vom Verkehrswert scheiden sich die Geister und es existieren verschiedene mehr oder weniger geeignete Varianten. Die Schatzungsexperten des Grundeigentümer Verband Schweiz orientieren sich ausschliesslich an der folgenden Verkehrswertdefinition:
Der Verkehrswert eines Grundstückes ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für das betreffende Grundstück zu bezahlen bereit wäre
Die Immobilienbewertung (SIV), Canonica Francesco 2009
Welche geeigneten Methoden gibt es für die Baulandbewertung?
1 Wahl: Vergleichswertmethode
Die bevorzugte Methode zur Bewertung von Grundstücken ist die Vergleichswertmethode. Dabei wird das zu bewertende Grundstück mit kürzlich gehandelten Preisen von anderen, vergleichbaren Grundstücken verglichen und mit Zuschlägen oder Abzügen versehen. Und genau hier beginnt das Problem: Es existieren in der Schweiz – ganz anders als etwa in den USA – viel zu wenig Transaktionen, um zuverlässig einen Preis ableiten zu können. Erschwerend kommt hinzu, dass diese Transaktionspreise öffentlich auch nicht zugänglich sind.
Fazit: Die Vergleichswertmethode kann in der Praxis nur in den wenigsten Fällen angewendet werden.
2 Wahl: Residualwertberechnung
Wenn keine Vergleichspreise existieren, greifen Bewertungsexperten gerne auf die Residualwertmethode zurück. Bei dieser Methode werden die theoretischen Baukosten vom zu erwartenden Wert eines Neubaus mit maximaler Ausnutzung abgezogen, um den Landpreis zu erhalten.
Beispiel Neubau Mehrfamilienhaus
Erwarteter Verkaufspreis oder Ertragswert: CHF 5’000’000.-
Erwartete Baukosten (inkl. Gewinn): CHF 3’200’000.-
Theoretischer Landwert: CHF 1’800’000.-
Fazit: Die Residualwertmethode stellt hohe fachliche Anforderungen an den Bewertungsexperten, da komplexe Annahmen betreffend einem möglichen Neubau, dessen Erstellungskosten und einem künftigen Verkaufspreis getroffen werden müssen. Meistens zieht der Bewertungsexperte auch einen Architekten bei, der sich mit den lokalen Baugesetzen auskennt.
Welche Qualifikationen braucht es für die Bewertung von Grundstücken?
Die Bewertung von Bauland gehört zur hohen Schule der Immobilienbewertung. Die Bewertung von Grundstücken gehört deshalb in die Hände von erfahrenen, ortskundigen und eidgenössisch diplomierten Immobilienexperten (z.B. Immobilienbewerter CAS FH, eidg. dipl. Immobilienbewerter, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Immobilienökonom).
Können Laien den Wert von Bauland selber bewerten?
Kurze Antwort: Nein. Sowohl bei Vergleichswertmethode wie auch bei der Residualwertberechnung fehlen dem Laien die Vergleichsdaten und die methodischen Kenntnisse. Eine Bewertung von Grundstücken sollte ausschliesslich von erfahrenen, ortskundigen und eidgenössisch diplomierten Immobilienbewertern durchgeführt werden.
Wieviel kostet eine professionelle Grundstückbewertung?
Eine Grundstückbewertung (meistens mit Residualwertmethode) kostet mehrere tausend Franken. Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz können kostenlos auf die Expertise der diplomierten Immobilienschätzer zurückgreifen.
Kostenlose Bewertung von Grundstücken durch den Grundeigentümer Verband Schweiz
Alle Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz können kostenlos Grundstücke, Renditeimmobilien, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen durch die vereinseigenen, diplomierten Schatzungsexperten bewerten lassen.
Noch nicht genug? Hier gibt es weiterführende Informationen zur Grundstücksbewertung.
Welche Arten von Grundstücken gibt es in der Schweiz?
Gem. Art. 655 ZGB gelten als Grundstücke im Sinne des Gesetzes Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
Diese Aufteilung hilft für die Bewertung von Grundstücken im vorliegenden Kontext wenig und wir definieren für unsere Bewertungszwecke wie folgt:
Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke
- überbaut
- nicht überbaut
Landwirtschaftliche Grundstücke (BGBB)
- überbaut
- nicht überbaut
Ein unbebautes Grundstück ist entweder ein Grundstück ohne Gebäude oder ein bebautes Grundstück, wo der Verkehrswert des unüberbauten Grundstückes höher als der Verkehrswert des bebauten Grundstückes ist.
Bauland kann auch wie folgt aufgeteilt werden:
Bauerwartungsland: Ausserhalb der Bauzone gelegenes Land, das künftig als Bauland eingezont werden könnte.
Bauland: In der Bauzone gelegenes Land, welches noch nicht über Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser verfügt.
Baugrundstück: Erschlossenes Bauland, welches nach dem Vorliegen einer Baubewiligung bebaut werden kann.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert von Bauland?
Makrolage: In welcher Gemeinde befindet sich das Bauland?
Mikrolage: Lage innerhalb einer Gemeinde (z.B. Aussicht, Ausrichtung, Distanz zu ÖV und Infrastruktur, Lärmbelastung)
Grundstücksgrösse: Je grösser, desto besser
Grundstücksform: Leicht oder schwierig bebaubar?
Bauzone: Definiert die zulässige Bebauung mit Vorschriften zu Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Grenzabstand, Ausnützungsziffer, Baumassenziffer, usw.
Bauauflagen: Z.B. Baulinien, Gewässerabstände, geschützte Bäume
Erschliessung: Sind Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser vorhanden?
Wertbeeinflussende Dienstbarkeiten: Z.B. Wegrecht, Näherbaurecht usw.
Topografie: Gibt es Einschränkungen durch die Topografie?
Bodenbeschaffenheit: Gibt es Altlasten?
Radon: Wie hoch ist die Radonbelastung?
Gefahrenzone: Befindet sich das Bauland in einer Gefahrenzone (z.B. für Erdrutsch, Steinschlag, Überschwemmung)
Steuern: Wie hoch ist die Steuerbelastung in der Gemeinde?
Bedingt geeignet: Lageklassen-Methode
Immer mehr aus der Mode geraten ist die Lageklassen-Methode. Diese Hilfsmethode ist eine schweizerische Besonderheit und sieht den Wert eines Grundstückes in lageabhängiger Relation zum Ertragswert, zum Verkaufserlös oder zum Neuwert der baulichen Anlagen.
Die Lageklassen-Methode kann nur relative Werte und keine Verkehrswerte berechnen und ist nur in begründeten Ausnahmefällen herauszuziehen.