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Ratgeber
12. August 2020

Immobilienbewertung

Wie viel ist meine Immobilie heute wert? Für welchen Preis kann ich meine Wohnung verkaufen? Ist der Kaufpreis für das Traumhaus angemessen?

Die Frage nach dem Wert respektive dem Preis einer Immobilie stellt sich Grundeigentümer immer wieder. Wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten und Methoden es zur Bewertung von Immobilien und Bauland gibt.

Wert oder Preis?

Der erhoffte Wert einer Immobilie hängt nicht zuletzt vom Beweggrund einer Bewertung und somit vom Auftraggeber ab. Grundsätzlich zielt ein Verkäufer immer auf einen möglichst hohen Wert und ein Käufer auf einen möglichst tiefen Preis. Kommt eine güterrechtlichte Auseinandersetzung (umgangsprachlich Scheidung) oder eine Erbstreitigkeit hinzu, macht es die Ausgangslage umso komplizierter. Stellen Sie sich daher unbedingt die Frage nach dem Beweggrund – nicht zuletzt nach dem eigenen Motiv.

Grundsätzlich wird mit einer Immobilienschatzung resp. Immobilienbewertung versucht, den Wert einer Immobilie festzulegen. Da diesem Unterfangen jedoch keine echte Transaktion (Kauf/Verkauf) zu Grund liegt, lässt sich nicht überprüfen, ob der ermittelte Immobilienwert tatsächlich „korrekt“ ist. Der tatsächliche Immobilienwert lässt sich im Endeffekt nur über eine echte Markttransaktion und den tatsächlich bezahlten Preis der Immobilie festlegen.

Die Einflüsse auf die Immobilienpreise hängen von Angebot und Nachfrage und somit von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Lage an den Finanz- und Zinsmärkten ab. Sowohl Wert und Preis sind immer eine Momentaufnahme.

Quartiergespräch / Nachbarschaft

Mein Nachbar hat mir gesagt, dass… Wir stellen immer wieder überrascht fest, dass sich viele Grundeigentümer bei Bewertungsfragen auf Aussagen von Nachbarn stützen. Da jede Immobilie durch ihre Lage und Architektur bedingt ein Unikat ist, lassen sich Preise nur eingeschränkt übertragen.

Allgemein sind Aussagen zum Thema Geld mit Vorsicht zu geniessen. Mit Gewinnen und Erfolgsgeschichten wird oft übertrieben, bei Verlusten und Misserfolgen meist geschwiegen. Der inserierte Immobilienpreis muss nicht dem tatsächlichen Kauf- oder Verkaufspreis entsprechen. Sollten Sie ein vertrauensvolles Nachbarschaftsverhältnis pflegen, wird Ihnen bestimmt Einsicht in den verurkundeten Kaufvertrag gewährt.

Hedonische Bewertung

Die hedonische Bewertung ist eine statistische Vergleichswertmethode. Dabei werden die Lage, Bausubstanz/Ausbaustandard und Zustand einer Immobilie erhoben und mit ähnlichen Immobilien verglichen, um eine Preisspanne festzulegen. Dazu werden spezialisierte Tools genutzt. Die bedeutendsten Tool-Anbieter sind Wüest Partner, IAZI und Fahrländer Partner.

Diese Tools werden durch Immobilienmakler und Banken genutzt, um Immobilien zu bewerten. Die Objektaufnahme erfolgt vor Ort durch einen Immobilienspezialisten oder kann – je nach Anbieter – online durch den Kunden erfasst werden. Die hedonische Bewertung eignet sich für „typische“ Immobilien. Handelt es sich um Luxusimmobilien, Spezialobjekte oder abgelegene Lagen, stösst die hedonische Bewertung an ihre Grenzen. Eine hedonische Bewertung weist meist einen Umfang von 5 – 10 Seiten auf.

Wichtig zu wissen ist, dass sich die Banken bei der Finanzierung auf die hedonischen Werte (+/- einer gewissen Toleranz) stützen. Kostet die Immobilie mehr, als die hedonischen Werte hergeben, muss ein Käufer mehr Eigenmittel einbringen, um den Kauf zu finanzieren.

Der Grundeigentümer Verband Schweiz bietet ein kostenloses Onlinetool für eine hedonische Grobschätzung an. Sie erhalten die Resultate umgehend per E-Mail zugestellt. Diese Schatzungsvariante eignet sich für einen ersten Grobüberblick.

Wenn sich die Kauf- oder Verkaufsabsichten konkretisieren, empfehlen wir vorgängig vor Ort eine Bewertung durch einen Experten. Unser Mitglieder können dabei auf die Expertise unserer Schatzungsexperten zugreifen. Wir lassen bei Immobilienbewertungen unsere langjährige Erfahrung und die aktuellen Marktgegebenheiten einfliessen, um Ihnen einen optimalen Kauf oder Verkauf zu ermöglichen.

Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten / Klassische Bewertung / Schatzung

Die Namensgebung ist vielfältig und wird je nach Anbieter unterschiedlich vergeben. Ein Verkehrswertgutachten ist im Vergleich zur hedonischen Bewertung detaillierter. Dabei wird der Substanzwert/Realwert und bei Investitionsobjekten der Ertragswert errechnet. Ein Verkehrswertgutachten hat rasch 30 – 50 Seiten Umfang und kostet für die Erstellung CHF 1’000.- bis CHF 2’000.-. Verkehrswertgutachten werden oft im Zusammenhang mit juristischen Streitigkeiten (Scheidung, Erbschaft, Steuereinschätzungen, Zwangsverwertungen etc.) angefordert. Rufen Sie sich die Eingangs erwähnte Unterscheidung von Wert gegenüber Preis in Erinnerung und prüfen Sie, wer mit der Bewertung welche Ziele verfolgt.

Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt die Marktlage unserer Erfahrung nach in vielen Fällen zu wenig. So kann etwa eine abgelegene Liegenschaften einen hohen (theoretischen) Substanzwert aufweisen. Wenn jedoch nur tiefe Nachfrage besteht, lässt sich dieser Substanzwert kaum als tatsächlicher Preis realisieren. Gegenteilig kann der Substanzwert einer Immobilie an Toplage zwar tiefer geschätzt werden, durch knappes Angebot und hohe Nachfrage jedoch bei einem Verkauf Höchstpreise erzielen.

Der Grundeigentümer Verband Schweiz bietet seinen Mitgliedern auf Anfrage hin auch Verkehrswertgutachten an. In den meisten Fällen ist jedoch eine hedonische Bewertung ausreichend. Wer gar keine Zweifel offen lassen will, findet nur mit einem „echten Markttest“ (bei Bedarf mit Vorkaufsrecht) einen gerechten und zielführenden Weg den wahren Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Zusammenfassung

Immobilienbewertungen lassen sich vereinfacht mit Wetterprognosen vergleichen.

Ein Wetterbericht wird in den meisten Fällen treffender sein als eine Stammtischprognose – ziehen Sie deshalb auch bei Immobilienbewertungen echte Experten zu Rate.

30°C oder 32°C: Selten stimmen die Wetterprognosen der Experten überein. Auch Immobilienbewertungen hängen von der persönlichen Einschätzung und Vorlieben eines Experten ab.

Hält das Wetter oder nicht? Immobilienbewertungen sind und bleiben Prognosen. Nur der Markt mag den wahren Preis zu bestimmen.

Platzregen oder Föhnsturm: Unerwartete Wettereinflüsse sind nie auszuschliessen. Beim Immobilienkauf und -verkauf bietet nur eine gute Vorbereitung und Planung die erforderliche Sicherheit.

Der Grundeigentümer Verband Schweiz unterstützt seine Mitglieder getreu dem Motto „Intelligent in Immobilien investieren“ rund ums Thema Immobilienbewertung. Werden Sie noch heute Mitglied.

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