Valore di mercato
Nella loro attività quotidiana di consulenza e valutazione, gli esperti di valutazione dell’Associazione svizzera dei proprietari fondiari si basano sulla definizione di valore di mercato data dal famoso esperto di valutazioni Francesco Canonica (Immobilienwertmittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):
Il valore di mercato è il prezzo massimo illimitato che un potenziale acquirente sarebbe disposto a pagare per l’immobile in questione il giorno della valutazione in normali transazioni commerciali, tenendo conto di tutte le influenze sul valore.
Riteniamo che questa sia la definizione più leggera e accurata di un argomento complesso
Valore di mercato scomposto in singoli elementi
Per una migliore comprensione, scomponiamo la definizione di valore di mercato nelle sue parti principali e seguiamo anche qui le spiegazioni di Francesco Canonica:
Prezzo massimo: corrisponde al prezzo massimo ancora accettabile per il gruppo tipico di acquirenti. Se un singolo acquirente, particolarmente interessato, paga un prezzo superiore a quello massimo, si parla di prezzo amatoriale.
Nessun limite di prezzo: nel determinare il valore di mercato non si deve tener conto di norme restrittive, come quelle applicate da banche, assicurazioni o agenzie di valutazione.
Il potenziale acquirente: ogni immobile ha una specifica cerchia di acquirenti, le cui esigenze sono meglio soddisfatte dall’immobile da valutare.
Il giorno della valutazione: la stima del valore di mercato è una fotografia di tutti i fattori identificabili alla data di riferimento e che hanno un’influenza sull’immobile da valutare. Francesco Canonica parla del “qui e ora” e sottolinea che i fattori che influenzano il valore (ad esempio i tassi di interesse dei mutui) possono cambiare in un breve lasso di tempo e avere un impatto positivo o negativo sul prezzo massimo da raggiungere.
È quindi consigliabile essere cauti con le vecchie valutazioni immobiliari. Il valore di mercato è valido solo se i fattori che lo influenzano non cambiano.
Esempio pratico: un proprietario di una casa unifamiliare ha fatto stimare il valore di mercato della sua abitazione a gennaio, e il perito ha indicato un valore di mercato di 1.250.000. Ora siamo a giugno e la Banca Nazionale Svizzera ha modificato i tassi di interesse di riferimento tre volte da gennaio, riducendoli dall’1,5% allo 0,75%. La stima del valore di mercato non è più valida a causa del brusco cambiamento del contesto dei tassi di interesse e deve essere adeguata.
Nel caso di normali transazioni commerciali: il venditore e l’acquirente non agiscono sotto pressione e non hanno rapporti che ostacolerebbero le normali transazioni commerciali (ad esempio, rapporti di parentela).
Tenere conto di tutte le influenze sul valore: la stima del valore di mercato deve tenere conto di tutti i fattori che influenzano il processo di formazione del valore della cerchia di acquirenti tipica dell’immobile.
Per l’immobile in questione: la stima del valore di mercato si applica solo all’immobile oggetto di valutazione e non ad altri immobili.
Da non confondere: il valore di mercato non è un prezzo
I due termini “valore” o “valore di mercato” e “prezzo” vengono spesso confusi, anche da operatori di mercato esperti.
Gli Standard svizzeri di valutazione (SVS) li definiscono così: “Il valore di un immobile rappresenta una previsione del prezzo che potrebbe essere ottenuto sul mercato in caso di transazione. Il prezzo di un immobile, invece, è l’importo effettivamente ottenuto quando viene acquistato o venduto”.
E che dire del valore di mercato?
I termini “valore di mercato” e “valore di mercato” sono identici e possono essere utilizzati entrambi
.
Cosa non è un valore di mercato?
È sempre sorprendente quali termini vengono erroneamente equiparati al valore di mercato. È ora di andare a fondo della questione con un elenco – derivato da Canonica.
I seguenti non sono valori di mercato
Valutazioni bancarie
Le valutazioni immobiliari redatte dalle banche sono utilizzate a fini di finanziamento e sono spesso caratterizzate da un atteggiamento conservativo che non ha nulla a che vedere con il valore di mercato. Il valore di garanzia della banca, che definisce l’importo massimo dell’ipoteca concessa dalla banca, ha ancora meno a che fare con il valore di mercato.
Valore assicurativo
I valori assicurativi sono utilizzati per determinare i pagamenti potenziali per i sinistri e i premi assicurativi e sono calcolati come valore di sostituzione o valore corrente. I valori assicurativi non sono valori di mercato, né possono essere convertiti in valori di mercato.
Esempio pratico: un esperto di valutazione dell’Associazione dei proprietari terrieri valuta una casa unifamiliare costruita nel 1956 nel Canton Argovia a 900.000 franchi. Il proprietario è deluso da questo valore e sospetta un errore di valutazione, poiché il valore assicurativo dell’edificio è superiore a 900.000 franchi e non tiene ancora conto del valore del terreno. Purtroppo questa logica è errata, in quanto il valore assicurativo dell’edificio è un valore di sostituzione (che tiene conto dei costi attuali di una nuova costruzione) e non tiene conto dell’enorme arretrato di lavori di ristrutturazione della proprietà.
Valori fiscali
I valori fiscali (ad es. valore ufficiale, valore fiscale, ecc.) sono determinati a livello cantonale e sono utilizzati ai fini dell’imposta sul reddito e sul patrimonio. Il calcolo è completamente diverso da quello del valore di mercato e si basa su obiettivi politici e fiscali. L’Associazione dei proprietari terrieri sconsiglia vivamente la diffusa conversione “magica” dei valori fiscali in valori di mercato.
Un esempio pratico: un potenziale acquirente vuole comprare un condominio a Berna offerto dall’Associazione dei proprietari fondiari, ma è scoraggiato dal prezzo di 1,2 milioni di franchi. La sua argomentazione secondo cui il valore ufficiale è pari a 600.000 franchi ⅔ del valore di mercato e che quindi il prezzo di acquisto non dovrebbe superare i 900.000 franchi non è ammissibile. Il potenziale acquirente deve quindi rivedere il suo prezzo al rialzo o cercare un altro immobile.
Valore amatoriale
Secondo gli Standard svizzeri di valutazione (SVS), il valore amatoriale non comprende solo motivazioni economiche, ma anche aspetti soggettivi che l’amatore valuta in modo più elevato rispetto alla maggioranza degli operatori di mercato (o alla cerchia tipica di acquirenti dell’oggetto). Il valore amatoriale è quindi superiore al valore di mercato.
Valore di liquidazione
Il valore di liquidazione è il valore creato sotto la pressione del tempo. I valori di liquidazione sono inferiori ai valori di mercato
