Was unsere Kunden
zu sagen haben

Erfahren Sie, wie über 50’000 Personen in der Schweiz den Grundeigentümer Verband für erfolgreichere Immobilientransaktionen genutzt haben.

Find out what real clients have to say

Over 44,000 People in Switzerland Have Used the Swiss Property Owners Association to Achieve Better Results in Buying or Selling Their Home

Hintergründe für die erneute Zinssenkung

Ein Hauptgrund der Zinssenkung ist die sehr schwache Inflation. Im Mai 2025 sind die Konsumentenpreise im Vergleich zum Mai 2024 um 0.1 % gesunken.

Warum ist die Inflation so stark zurückgegangen? Der sehr starke Schweizerfranke hat die Preise von Importgütern sinken lassen und die Erdölpreise sind gegenüber dem Vorjahr um beachtliche 9.6 % gefallen. In wichtigen Bereichen zeigt sich hingegen ein anderes Bild: Die Preise für Dienstleistungen sind um 0.6 % gestiegen, und die Wohnungsmieten haben sich sogar um 2.6 % verteuert. Von einer breit angelegten Deflation kann daher noch keine Rede sein.

Folgen für Immobilien- und Hypothekarmarkt

Die Hypothekarzinssätze sind schon im Vorfeld der Zinsentscheidung deutlich zurückgegangen und zehnjährige Festhypotheken sind teilweise für deutlich unter 1.5% zu haben. Unmittelbar auf die Zinssenkung reagieren SARON-Hypotheken, wobei die Banken auch weiterhin versuchen werden, ihre Margen auszuweiten. Es ist also davon auszugehen, dass SARON-Hypotheken etwas weniger als 0.25% sinken. 

Sinkende Hypothekarzinsen führen zu erhöhter Nachfrage nach Immobilien und zu steigenden Immobilienpreisen. Der Schock der Zinswende aus dem Jahr 2023 ist nun definitiv überwunden und sogar die Rückkehr zu Negativzinsen scheint in Griffnähe.

Luzern: Pionierin mit 90-Tage-Regel

Seit Januar 2024 sind in Wohnzonen maximal 90 Vermietungstage pro Jahr erlaubt. Die Stadt will damit der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken. Die Regelung gilt als Vorbild für andere Städte und Regionen in der Schweiz.

Zürich: Eingriffe auf kommunaler und kantonaler Ebene

Eine überarbeitete Bau- und Zonenordnung beschränkt seit 2024 gewerbliche Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen. Zudem plant die SP eine städtische Volksinitiative für eine 90-Tage-Obergrenze. Auch kantonale Regelungen sind in Diskussion.

Basel-Stadt: Kurtaxe und mögliche Obergrenze

Ein neues Gesetz soll die Einziehung der Kurtaxe zentralisieren. Parallel wird über eine 90-Tage-Grenze debattiert, begleitet von Vorschlägen zu strengeren Meldepflichten.

Bern: Altstadt unter Schutz durch „Lex Airbnb“

Seit 2022 gilt in der Berner Altstadt eine Sonderregelung, die gewerbliche Ferienwohnungen in Obergeschossen einschränkt. Weitere kantonale Regelungen sind aktuell nicht geplant.

Genf: Vorreiter mit etabliertem 90-Tage-Limit

In Genfer Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt bereits seit mehreren Jahren eine 90-Tage-Grenze. Anbieter:innen müssen ihre Vermietungen registrieren und sich an lokale Vorgaben halten.

Wallis: Lokale Lösungen statt Kantonsgesetz

Zermatt, Verbier & Co. haben eigene Einschränkungen über Zonenpläne oder Steuerrecht eingeführt. Eine kantonale Regelung fehlt bislang, wird jedoch gefordert.

Interlaken und Bödeliregion: Strikte Vorgaben

Seit 2019 gelten Registrierungspflichten und eine Mindestaufenthaltsdauer von fünf Nächten in Wohnzonen. Eine neue regionale Volksinitiative will zusätzlich eine 90-Tage-Begrenzung einführen.

Thun: Reglement in Arbeit

Im Oktober 2024 hat der Gemeinderat einem Vorstoss zugestimmt, der ein kommunales Reglement fordert. Die konkrete Ausarbeitung läuft derzeit.

Graubünden: Analyse vor Gesetzgebung

2023 wurde eine Studie zu den Auswirkungen der Kurzzeitvermietung in Auftrag gegeben. Erst nach deren Auswertung wird über konkrete Regulierungen entschieden.

Fazit: 90-Tage-Regel als Schweizer Standard?

Die 90-Tage-Grenze wird schweizweit zunehmend als geeignetes Instrument angesehen, um touristische Nutzung und Wohnraumschutz in Einklang zu bringen. Während einige Kantone bereits gesetzlich handeln, sind andere noch in der Analyse- oder Umsetzungsphase. Klar ist: Das politische Interesse an fairer, transparenter Plattformvermietung nimmt zu.

Zunehmende Naturereignisse in den Alpen

Der Bergsturz von Blatten wird noch lange in Erinnerung bleiben. Er ist kein Einzelfall und wird auch keiner bleiben. Vergleichbare Ereignisse gab es etwa in Brienz GR (grosser Bergsturz 2023; Gesteinsaktivität mit Evakuation im Oktober 2024) oder in Kandersteg BE, wo der drohende Abbruch des „Spitzen Steins“ Sorgen bereitet.

Reaktionen der Immobilienmärkte bislang

Wie entwickeln sich die Immobilienmärkte in Risikozonen? Ist der Ferienwohnungsmarkt in den Schweizer Alpen insgesamt betroffen?

Laut einem Bericht von Wüest Partner wurden zwischen 2022 und 2024 lediglich elf Immobilien verkauft, die sich in der höchsten Gefahrenklasse 5 für Murgänge befinden. Zwar ist diese Datenlage begrenzt, doch lagen die Preise dieser Objekte im Schnitt 30 % unter denen vergleichbarer Immobilien außerhalb der Gefahrenzonen. In den Gefahrenklassen 3 und 4 (mittlere bis erhöhte Murganggefahr) fiel der Preisrückgang mit lediglich 0,6 % deutlich geringer aus.

Insgesamt zeigen die Zahlen: Über alle erfassten Naturgefahren (Hochwasser, Oberflächenabfluss, Rutschungen, Lawinen, Hangmuren) betrugen die Preisrückgänge in den Zonen 3 und 4 (geringe bis mittlere Gefährdung) lediglich zwischen 0,6 % und 1,4 %.

Ein bemerkenswertes Paradoxon zeigt sich im Bereich der Lawinengefahr: In den Gefahrenzonen 3 und 4 stiegen die Preise während der beobachteten Periode um bis zu 8,1 %. Lediglich in Zone 5 wurde ein Preisabschlag von 4,9 % festgestellt. Viele der betroffenen Immobilien liegen landschaftlich attraktiv – mit spektakulärer Aussicht. Für viele Kaufinteressierte überwiegt daher offenbar das Wohn- oder Ferienerlebnis das wahrgenommene Risiko. Diese Entwicklung unterstreicht zudem die nach wie vor hohe Stabilität des Zweitwohnungsmarkts in der Schweiz.

Fazit

Ein genereller Einbruch des Zweitwohnungsmarkts in den Alpen ist derzeit nicht zu erwarten. Dennoch hat der Bergsturz von Blatten eine breite mediale Aufmerksamkeit erhalten und die Sensibilität für Naturgefahren deutlich erhöht – sowohl in der Bevölkerung als auch bei Behörden und Finanzinstituten. Damit ist zu rechnen, dass sich die Rahmenbedingungen beim Immobilienerwerb (u. a. durch präzisere Gefahrenzonen und strengere Belehnungskriterien) künftig verschärfen.

Fest steht: Naturgefahren – insbesondere Murgänge – bleiben ein zentrales Thema für die Bergregionen und stellen die beteiligten Akteure auf vielen Ebenen vor Herausforderungen.

E

Verkehrswert

Die Schatzungsexperten des Grundeigentümer Verband Schweiz orientieren sich bei ihrer täglichen Beratungs- und Bewertungsarbeit an der Verkehrswertdefinition vom bekannten Schatzungsexperten Francesco Canonica (Immobilienwertermittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):

„Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.“

Wir halten diese Definition für die schlankste und präziseste Definition eines komplexen Themas.

Verkehrswert in Einzelteile zerlegt

Zerlegen wir für ein besseres Verständnis die Definition des Verkehrswertes in die wichtigsten Einzelteile und folgen auch hier den Ausführungen Francesco Canonica:

Höchstpreis: Entspricht dem für die typische Käufergruppe noch akzeptablen Höchstpreis. Zahlt ein einzelner, besonders interessierter Käufer einen über dem Höchstpreis liegenden Preis, spricht man vom Liebhaberpreis.

Unlimitiert: Bei der Ermittlung des Verkehrswertes dürfen keine einschränkenden Vorschriften einfliessen, wie sie z.B. von Banken, Versicherungen oder Schatzungsämtern angewendet werden.

Der mögliche Käufer: Jede Immobilie hat einen objekttypischen Käuferkreis, dessen Bedürfnisse durch die zu bewertende Immobilie am besten befriedigt werden.

Am Bewertungsstichtag: Die Verkehrswertschätzung ist eine Momentaufnahme aller am Stichtag erkennbaren und auf die zu bewertende Immobilie einwirkenden Faktoren. Francesco Canonica spricht von “Hier und jetzt” und weist darauf hin, dass sich wertbeeinflussende Faktoren (z.B. Hypothekarzinssätze) innerhalb kurzer Zeit verändern und auf den zu erzielenden Höchstpreis positiv oder negativ einwirken können.

Bei älteren Immobilienbewertungen ist deshalb Vorsicht geboten. Der Verkehrswert ist nur so lange gültig, solange sich die wertbeeinflussenden Faktoren nicht verändern.

Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhausbesitzer hat im Januar eine Verkehrswertschätzung für sein Einfamilienhaus machen lassen und der Bewertungsexperte hat einen Verkehrswert von 1’250’000.- ausgewiesen. Jetzt ist Juni und die Schweizerische Nationalbank hat seit Januar die Leitzinsen dreimal von 1.5% auf 0.75% korrigiert. Die Verkehrswertschätzung ist aufgrund des deutlich veränderten Zinsumfeldes nicht mehr aktuell und muss angepasst werden.

Bei normalem Geschäftsverkehr: Verkäufer und Käufer handeln nicht unter Druck und stehe in keiner Beziehung zueinander, welche einen normalen Geschäftsverkehr behindern (z.B. Verwandtschaft).

Unter Würdigung aller Werteinflüsse: In der Verkehrswertschätzung zu berücksichtigen sind alle Faktoren, die den Wertbildungsprozess des objekttypischen Käuferkreises beeinflussen.

Für die betreffende Immobilie: Die Verkehrswertschätzung gilt freilich nur für die zu bewertende Immobilie und nicht für andere Immobilien.

Nicht verwechseln: Der Verkehrswert ist kein Preis
Immer wieder – auch von erfahrenen Marktteilnehmern – verwechselt werden die beiden Begriffe “Wert” oder “Verkehrswert” und “Preis”.

Die Swiss Valuation Standards (SVS) definieren: “Der Wert einer Immobilie stellt eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar. Der Preis einer Immobilie ist hingegen der tatsächlich erzielte Erlös beim Kauf/Verkauf.”

Und was ist mit dem Marktwert?
Die Begriffe “Verkehrswert” und “Marktwert” sind identisch und können beide verwendet werden.

Was sind keine Verkehrswerte?

Es ist immer wieder erstaunlich, welche Begriffe fälschlicherweise mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Zeit, hier mit einer Liste – abgeleitet von Canonica – für Klarheit zu sorgen.

Keine Verkehrswerte sind:

Bankenverkehrswert
Von Banken erstellte Immobilienbewertungen dienen Finanzierungszwecken und sind oftmals von einer konservativen Haltung geprägt, die nichts mit einem Verkehrswert zu tun hat. Noch weniger mit einem Verkehrswert hat der Belehnungwert von Banken zu tun, welcher die maximal durch die Bank gewährte Hypothekenhöhe definiert.

Versicherungswert
Versicherungswerte dienen zur Festlegung von potentiellen Schadenzahlungen und Versicherungsprämien und werden als Neuwert oder Zeitwert berechnet. Versicherungswerte sind keine marktorientierten Verkehrswerte und können auch nicht zu Verkehrswerten umgerechnet werden.

Praxisbeispiel: Ein Schatzungsexperte vom Grundeigentümer Verband bewertet ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1956 im Kanton Aargau mit CHF 900’000.-. Der Besitzer ist von diesem Wert enttäuscht und vermutet einen Bewertungsfehler, da der Gebäudeversicherungswert mehr als CHF 900’000.- beträgt und dieser den Landwert noch nicht berücksichtigt. Leider ist diese Logik falsch, da der Gebäudeversicherungswert ein Neuwert ist (berücksichtigt die heutigen Kosten eines Neubaus) und den massiven Renovationsrückstand der Immobilie nicht berücksichtigt.

Fiskalische Werte
Die Festlegung von fiskalischen Werten (z.B. amtl. Wert, Steuerwert usw.) erfolgt auf Kantonsebene und dient der Besteuerung von Einkommen und Vermögen. Die Berechnung erfolgt völlig anders als die Berechnung eines Verkehrswertes und basiert auf politischen und fiskalischen Zielsetzungen. Der Grundeigentümer Verband rät von der weitverbreiteten “magischen” Umrechnung von fiskalischen Werten zu Verkehrswerten dringend ab.

Praxisbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte eine vom Grundeigentümer Verband angebotene Eigentumswohnung in Bern kaufen, stört sich aber am Preis von 1.2 Mio. Franken. Sein Argument, dass der amtliche Wert CHF 600’000.- ⅔ des Verkehrswertes betrage und der Kaufpreis deshalb maximal CHF 900’000.- betragen dürfe, ist nicht stichhaltig. Der potentielle Käufer muss also entweder preislich nachlegen oder sich eine andere Wohnung suchen.

Liebhaberwert
Gem. den Swiss Valuation Standards (SVS) beinhaltet ein Liebhaberwert neben wirtschaftlichen Beweggründen zusätzlich subjektive Aspekte, welcher der Liebhaber höher bewertet als die Mehrheit der Marktteilnehmer (oder der objekttypische Käuferkreis). Der Liebhaberwert liegt also über dem Verkehrswert.

Liquidationswert
Der Liquidationswert ist jener Wert, welcher unter Zeitdruck entsteht. Liquidationswerte liegen tiefer als Verkehrswerte.

E

Verkehrswert

Die Schatzungsexperten des Grundeigentümer Verband Schweiz orientieren sich bei ihrer täglichen Beratungs- und Bewertungsarbeit an der Verkehrswertdefinition vom bekannten Schatzungsexperten Francesco Canonica (Immobilienwertermittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):

„Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.“

Wir halten diese Definition für die schlankste und präziseste Definition eines komplexen Themas.

Verkehrswert in Einzelteile zerlegt

Zerlegen wir für ein besseres Verständnis die Definition des Verkehrswertes in die wichtigsten Einzelteile und folgen auch hier den Ausführungen Francesco Canonica:

Höchstpreis: Entspricht dem für die typische Käufergruppe noch akzeptablen Höchstpreis. Zahlt ein einzelner, besonders interessierter Käufer einen über dem Höchstpreis liegenden Preis, spricht man vom Liebhaberpreis.

Unlimitiert: Bei der Ermittlung des Verkehrswertes dürfen keine einschränkenden Vorschriften einfliessen, wie sie z.B. von Banken, Versicherungen oder Schatzungsämtern angewendet werden.

Der mögliche Käufer: Jede Immobilie hat einen objekttypischen Käuferkreis, dessen Bedürfnisse durch die zu bewertende Immobilie am besten befriedigt werden.

Am Bewertungsstichtag: Die Verkehrswertschätzung ist eine Momentaufnahme aller am Stichtag erkennbaren und auf die zu bewertende Immobilie einwirkenden Faktoren. Francesco Canonica spricht von “Hier und jetzt” und weist darauf hin, dass sich wertbeeinflussende Faktoren (z.B. Hypothekarzinssätze) innerhalb kurzer Zeit verändern und auf den zu erzielenden Höchstpreis positiv oder negativ einwirken können.

Bei älteren Immobilienbewertungen ist deshalb Vorsicht geboten. Der Verkehrswert ist nur so lange gültig, solange sich die wertbeeinflussenden Faktoren nicht verändern.

Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhausbesitzer hat im Januar eine Verkehrswertschätzung für sein Einfamilienhaus machen lassen und der Bewertungsexperte hat einen Verkehrswert von 1’250’000.- ausgewiesen. Jetzt ist Juni und die Schweizerische Nationalbank hat seit Januar die Leitzinsen dreimal von 1.5% auf 0.75% korrigiert. Die Verkehrswertschätzung ist aufgrund des deutlich veränderten Zinsumfeldes nicht mehr aktuell und muss angepasst werden.

Bei normalem Geschäftsverkehr: Verkäufer und Käufer handeln nicht unter Druck und stehe in keiner Beziehung zueinander, welche einen normalen Geschäftsverkehr behindern (z.B. Verwandtschaft).

Unter Würdigung aller Werteinflüsse: In der Verkehrswertschätzung zu berücksichtigen sind alle Faktoren, die den Wertbildungsprozess des objekttypischen Käuferkreises beeinflussen.

Für die betreffende Immobilie: Die Verkehrswertschätzung gilt freilich nur für die zu bewertende Immobilie und nicht für andere Immobilien.

Nicht verwechseln: Der Verkehrswert ist kein Preis
Immer wieder – auch von erfahrenen Marktteilnehmern – verwechselt werden die beiden Begriffe “Wert” oder “Verkehrswert” und “Preis”.

Die Swiss Valuation Standards (SVS) definieren: “Der Wert einer Immobilie stellt eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar. Der Preis einer Immobilie ist hingegen der tatsächlich erzielte Erlös beim Kauf/Verkauf.”

Und was ist mit dem Marktwert?
Die Begriffe “Verkehrswert” und “Marktwert” sind identisch und können beide verwendet werden.

Was sind keine Verkehrswerte?

Es ist immer wieder erstaunlich, welche Begriffe fälschlicherweise mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Zeit, hier mit einer Liste – abgeleitet von Canonica – für Klarheit zu sorgen.

Keine Verkehrswerte sind:

Bankenverkehrswert
Von Banken erstellte Immobilienbewertungen dienen Finanzierungszwecken und sind oftmals von einer konservativen Haltung geprägt, die nichts mit einem Verkehrswert zu tun hat. Noch weniger mit einem Verkehrswert hat der Belehnungwert von Banken zu tun, welcher die maximal durch die Bank gewährte Hypothekenhöhe definiert.

Versicherungswert
Versicherungswerte dienen zur Festlegung von potentiellen Schadenzahlungen und Versicherungsprämien und werden als Neuwert oder Zeitwert berechnet. Versicherungswerte sind keine marktorientierten Verkehrswerte und können auch nicht zu Verkehrswerten umgerechnet werden.

Praxisbeispiel: Ein Schatzungsexperte vom Grundeigentümer Verband bewertet ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1956 im Kanton Aargau mit CHF 900’000.-. Der Besitzer ist von diesem Wert enttäuscht und vermutet einen Bewertungsfehler, da der Gebäudeversicherungswert mehr als CHF 900’000.- beträgt und dieser den Landwert noch nicht berücksichtigt. Leider ist diese Logik falsch, da der Gebäudeversicherungswert ein Neuwert ist (berücksichtigt die heutigen Kosten eines Neubaus) und den massiven Renovationsrückstand der Immobilie nicht berücksichtigt.

Fiskalische Werte
Die Festlegung von fiskalischen Werten (z.B. amtl. Wert, Steuerwert usw.) erfolgt auf Kantonsebene und dient der Besteuerung von Einkommen und Vermögen. Die Berechnung erfolgt völlig anders als die Berechnung eines Verkehrswertes und basiert auf politischen und fiskalischen Zielsetzungen. Der Grundeigentümer Verband rät von der weitverbreiteten “magischen” Umrechnung von fiskalischen Werten zu Verkehrswerten dringend ab.

Praxisbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte eine vom Grundeigentümer Verband angebotene Eigentumswohnung in Bern kaufen, stört sich aber am Preis von 1.2 Mio. Franken. Sein Argument, dass der amtliche Wert CHF 600’000.- ⅔ des Verkehrswertes betrage und der Kaufpreis deshalb maximal CHF 900’000.- betragen dürfe, ist nicht stichhaltig. Der potentielle Käufer muss also entweder preislich nachlegen oder sich eine andere Wohnung suchen.

Liebhaberwert
Gem. den Swiss Valuation Standards (SVS) beinhaltet ein Liebhaberwert neben wirtschaftlichen Beweggründen zusätzlich subjektive Aspekte, welcher der Liebhaber höher bewertet als die Mehrheit der Marktteilnehmer (oder der objekttypische Käuferkreis). Der Liebhaberwert liegt also über dem Verkehrswert.

Liquidationswert
Der Liquidationswert ist jener Wert, welcher unter Zeitdruck entsteht. Liquidationswerte liegen tiefer als Verkehrswerte.

W

Was bedeutet „Wohnfläche“ in der Schweiz?

In der Schweiz wird zwischen verschiedenen Flächen unterschieden:

  • Wohnfläche (WF): Die effektiv beheizte und bewohnbare Fläche – also jene Bereiche, die zum täglichen Wohnen genutzt werden können.
  • Nutzfläche (NF): Wohnfläche plus weitere nutzbare, aber nicht bewohnbare Räume (z. B. Keller, Bastelraum, Estrich).
  • Bruttogeschossfläche (BGF): Die Gesamtfläche eines Geschosses inkl. Aussenwände.

Für Immobilieninserate, Kaufverträge und Finanzierungsanfragen ist in der Regel die Wohnfläche (WF) ausschlaggebend.

So berechnen Sie die Wohnfläche – Schritt für Schritt:

  1. Grundriss erstellen oder zur Hand nehmen
    Nutzen Sie vorhandene Grundrisspläne oder erstellen Sie eine einfache Skizze jeder Etage. Berücksichtigen Sie dabei ausschliesslich beheizte, fertig ausgebaute Räume.
  2. Räume in rechteckige Abschnitte unterteilen
    Zerlegen Sie die Fläche in einfache geometrische Formen (z. B. Rechtecke), um die Berechnung zu vereinfachen.
  3. Länge und Breite messen
    Messen Sie die Räume in Metern und runden Sie bei Bedarf auf 0.05 m (5 cm) genau.
  4. Fläche berechnen
    Multiplizieren Sie Länge mal Breite, um die Quadratmeterzahl des jeweiligen Bereichs zu erhalten.

Gesamtwohnfläche ermitteln
Addieren Sie alle bewohnbaren Flächen, um die gesamte Wohnfläche zu berechnen.

Was gehört in der Schweiz zur Wohnfläche – und was nicht?

Zur Wohnfläche gehören: ✅ Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, Korridore
✅ Innenliegende Treppen innerhalb der Wohnung
✅ Ausgebaute Dachgeschosse mit mindestens 1.50 m Raumhöhe (gemäss SIA-Norm)
✅ Beheizte Wintergärten, sofern ganzjährig nutzbar

Nicht zur Wohnfläche gehören: ❌ Balkone, Loggien, Terrassen (dürfen separat, z. B. zu 50 %, angegeben werden)
❌ Keller- und Abstellräume (unbeheizt)
❌ Technikräume, Waschküche (sofern nicht in der Wohnung integriert)
❌ Garage oder Carport

Hinweis zum Dachgeschoss:
Gemäss SIA-Norm 416 gilt:

  • Fläche unter 1.50 m Höhe: nicht anrechenbar
  • Fläche zwischen 1.50 und 2.00 m Höhe: anteilig möglich
  • Fläche ab 2.00 m Höhe: voll anrechenbar

Beispiel für eine Eigentumswohnung (4.5 Zimmer):

Raum Fläche
Wohnzimmer mit Küche 45 m²
Schlafzimmer 1 16 m²
Schlafzimmer 2 14 m²
Badezimmer 6 m²
Korridor 10 m²
Innenliegende Treppe 4 m²
Ausgebautes Dachgeschoss 20 m²
Gesamtwohnfläche 115 m²

Zusätzlich vorhanden (nicht zur Wohnfläche):

  • Balkon: 10 m² (kann zu 5 m² angegeben werden)
  • Kellerabteil: 12 m²
  • Tiefgaragenplatz: separat

Warum ist die korrekte Wohnfläche wichtig?

  • Für Käuferinnen und Käufer: Achten Sie darauf, ob die angegebene Fläche die Wohnfläche, Nutzfläche oder die Bruttogeschossfläche betrifft.
  • Für Verkäuferinnen und Verkäufer: Seien Sie transparent und halten Sie sich an gängige Standards (z. B. SIA-Norm 416). Falsche Angaben können zu Preisverhandlungen oder sogar rechtlichen Folgen führen.
  • Für Banken und Gutachter: Die Wohnfläche hat direkten Einfluss auf die Finanzierung und Bewertung der Immobilie.

Fazit für den Schweizer Immobilienmarkt:

✅ Nur beheizte, fertig ausgebaute Räume zählen zur Wohnfläche
✅ Dachschrägen ab 1.50 m Raumhöhe dürfen (teilweise) angerechnet werden
✅ Balkone, Keller und Garagen nicht zur Wohnfläche zählen – aber separat erwähnen
✅ Halten Sie sich an die SIA-Normen und seien Sie transparent bei allen Angaben

W

Was bedeutet „Wohnfläche“ in der Schweiz?

In der Schweiz wird zwischen verschiedenen Flächen unterschieden:

  • Wohnfläche (WF): Die effektiv beheizte und bewohnbare Fläche – also jene Bereiche, die zum täglichen Wohnen genutzt werden können.
  • Nutzfläche (NF): Wohnfläche plus weitere nutzbare, aber nicht bewohnbare Räume (z. B. Keller, Bastelraum, Estrich).
  • Bruttogeschossfläche (BGF): Die Gesamtfläche eines Geschosses inkl. Aussenwände.

Für Immobilieninserate, Kaufverträge und Finanzierungsanfragen ist in der Regel die Wohnfläche (WF) ausschlaggebend.

So berechnen Sie die Wohnfläche – Schritt für Schritt:

  1. Grundriss erstellen oder zur Hand nehmen
    Nutzen Sie vorhandene Grundrisspläne oder erstellen Sie eine einfache Skizze jeder Etage. Berücksichtigen Sie dabei ausschliesslich beheizte, fertig ausgebaute Räume.
  2. Räume in rechteckige Abschnitte unterteilen
    Zerlegen Sie die Fläche in einfache geometrische Formen (z. B. Rechtecke), um die Berechnung zu vereinfachen.
  3. Länge und Breite messen
    Messen Sie die Räume in Metern und runden Sie bei Bedarf auf 0.05 m (5 cm) genau.
  4. Fläche berechnen
    Multiplizieren Sie Länge mal Breite, um die Quadratmeterzahl des jeweiligen Bereichs zu erhalten.

Gesamtwohnfläche ermitteln
Addieren Sie alle bewohnbaren Flächen, um die gesamte Wohnfläche zu berechnen.

Was gehört in der Schweiz zur Wohnfläche – und was nicht?

Zur Wohnfläche gehören: ✅ Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, Korridore
✅ Innenliegende Treppen innerhalb der Wohnung
✅ Ausgebaute Dachgeschosse mit mindestens 1.50 m Raumhöhe (gemäss SIA-Norm)
✅ Beheizte Wintergärten, sofern ganzjährig nutzbar

Nicht zur Wohnfläche gehören: ❌ Balkone, Loggien, Terrassen (dürfen separat, z. B. zu 50 %, angegeben werden)
❌ Keller- und Abstellräume (unbeheizt)
❌ Technikräume, Waschküche (sofern nicht in der Wohnung integriert)
❌ Garage oder Carport

Hinweis zum Dachgeschoss:
Gemäss SIA-Norm 416 gilt:

  • Fläche unter 1.50 m Höhe: nicht anrechenbar
  • Fläche zwischen 1.50 und 2.00 m Höhe: anteilig möglich
  • Fläche ab 2.00 m Höhe: voll anrechenbar

Beispiel für eine Eigentumswohnung (4.5 Zimmer):

Raum Fläche
Wohnzimmer mit Küche 45 m²
Schlafzimmer 1 16 m²
Schlafzimmer 2 14 m²
Badezimmer 6 m²
Korridor 10 m²
Innenliegende Treppe 4 m²
Ausgebautes Dachgeschoss 20 m²
Gesamtwohnfläche 115 m²

Zusätzlich vorhanden (nicht zur Wohnfläche):

  • Balkon: 10 m² (kann zu 5 m² angegeben werden)
  • Kellerabteil: 12 m²
  • Tiefgaragenplatz: separat

Warum ist die korrekte Wohnfläche wichtig?

  • Für Käuferinnen und Käufer: Achten Sie darauf, ob die angegebene Fläche die Wohnfläche, Nutzfläche oder die Bruttogeschossfläche betrifft.
  • Für Verkäuferinnen und Verkäufer: Seien Sie transparent und halten Sie sich an gängige Standards (z. B. SIA-Norm 416). Falsche Angaben können zu Preisverhandlungen oder sogar rechtlichen Folgen führen.
  • Für Banken und Gutachter: Die Wohnfläche hat direkten Einfluss auf die Finanzierung und Bewertung der Immobilie.

Fazit für den Schweizer Immobilienmarkt:

✅ Nur beheizte, fertig ausgebaute Räume zählen zur Wohnfläche
✅ Dachschrägen ab 1.50 m Raumhöhe dürfen (teilweise) angerechnet werden
✅ Balkone, Keller und Garagen nicht zur Wohnfläche zählen – aber separat erwähnen
✅ Halten Sie sich an die SIA-Normen und seien Sie transparent bei allen Angaben

S

Wie könnte es weitergehen?

Angesichts der aktuellen Unsicherheiten im Markt – insbesondere in Bezug auf geopolitische Spannungen, eine fragile globale Konjunktur und zunehmende Diskussionen um die wirtschaftlichen Folgen einer weiterhin rückläufigen Inflation – wird in der Schweiz wieder über Negativzinsen spekuliert. Während der Spielraum für weitere Zinssenkungen begrenzt scheint, könnte eine Kombination aus schwacher Nachfrage, zurückhaltendem Investitionsverhalten und geringer Teuerung Druck auf die SNB ausüben, die expansive Geldpolitik weiterzuführen.

Auswirkungen auf Hypotheken

Die jüngste Zinssenkung hat auch Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt: Während die längerfristigen Zinssätze – etwa bei 5- oder 10-jährigen Festhypotheken – diesen Schritt bereits teilweise eingepreist haben, ist bei kurzfristigen Laufzeiten und SARON-Hypotheken mit einer unmittelbaren Reaktion zu rechnen. Hypothekarnehmer mit variablen oder kurzfristigen Finanzierungen könnten somit rasch von günstigeren Konditionen profitieren, während bei langfristigen Festhypotheken das aktuelle Niveau womöglich ein attraktives Einstiegsfenster darstellt.

Immobilienmarkt

Unsere attraktiven Verkaufsobjekte

S

Wie könnte es weitergehen?

Angesichts der aktuellen Unsicherheiten im Markt – insbesondere in Bezug auf geopolitische Spannungen, eine fragile globale Konjunktur und zunehmende Diskussionen um die wirtschaftlichen Folgen einer weiterhin rückläufigen Inflation – wird in der Schweiz wieder über Negativzinsen spekuliert. Während der Spielraum für weitere Zinssenkungen begrenzt scheint, könnte eine Kombination aus schwacher Nachfrage, zurückhaltendem Investitionsverhalten und geringer Teuerung Druck auf die SNB ausüben, die expansive Geldpolitik weiterzuführen.

Auswirkungen auf Hypotheken

Die jüngste Zinssenkung hat auch Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt: Während die längerfristigen Zinssätze – etwa bei 5- oder 10-jährigen Festhypotheken – diesen Schritt bereits teilweise eingepreist haben, ist bei kurzfristigen Laufzeiten und SARON-Hypotheken mit einer unmittelbaren Reaktion zu rechnen. Hypothekarnehmer mit variablen oder kurzfristigen Finanzierungen könnten somit rasch von günstigeren Konditionen profitieren, während bei langfristigen Festhypotheken das aktuelle Niveau womöglich ein attraktives Einstiegsfenster darstellt.

Immobilienmarkt

Unsere attraktiven Verkaufsobjekte

N

Selbstbewohntes Wohneigentum: Sinkende Finanzierungskosten führen zu Nachfrageüberhang

Je weiter die Hypothekarzinse sinken, desto günstiger wird das Kaufen gegenüber Mieten. Der entstehende Nachfrageüberhang nach selbstbewohntem Wohneigentum dürfte den bereits jetzt steigenden Preisen weiter Aufschub geben.

Anlageimmobilien: Anlagenotstand führt zu stark steigenden Preisen

In einem negativen Zinsumfeld wirft Liquidität bei der Bank keinen Zins mehr ab (oder kostet im Gegenteil sogar wieder Negativzinsen) und auch festverzinsliche Anlagen wie Obligationen bieten keine Ausweichmöglichkeit. Diese Situation wird wie bei der letzten Negativzinsphase zu einem starken Ansteigen der Nachfrage nach Renditeimmobilien führen und die Preise deutlich steigen lassen.

Als weiteren preistreibenden Effekt führen die günstigeren Finanzierungskosten zur Situation, dass Käufer höhere Preise bei gleichbleibenden Ertragsaussichten zahlen können. Die nun gesunkenen Hypothekarzinszahlungen reduzieren die Gesamtauslagen für eine Immobilie und erhöhen die Eigenkapitalrendite.

Endlich: Bautätigkeit könnte ansteigen

Dass in der Schweiz zu wenig gebaut wird, ist längst kein Geheimnis mehr. Sinkende Finanzierungskosten machen Bauvorhaben wieder rentabler und dürften deutliche Impulse für die Bauwirtschaft geben. Mehr Neubauten haben dann wiederum einen beruhigenden Effekt auf den Preisanstieg bei Immobilien.

Fazit:

Phasen mit Negativzinsen sind Extremsituationen, welche ungesunde Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft haben. Es bleibt abzuwarten, ob die Schweizerische Nationalbank auch in diesem Zinszyklus wieder zu dieser unpopulären Massnahme greifen muss.

N

Selbstbewohntes Wohneigentum: Sinkende Finanzierungskosten führen zu Nachfrageüberhang

Je weiter die Hypothekarzinse sinken, desto günstiger wird das Kaufen gegenüber Mieten. Der entstehende Nachfrageüberhang nach selbstbewohntem Wohneigentum dürfte den bereits jetzt steigenden Preisen weiter Aufschub geben.

Anlageimmobilien: Anlagenotstand führt zu stark steigenden Preisen

In einem negativen Zinsumfeld wirft Liquidität bei der Bank keinen Zins mehr ab (oder kostet im Gegenteil sogar wieder Negativzinsen) und auch festverzinsliche Anlagen wie Obligationen bieten keine Ausweichmöglichkeit. Diese Situation wird wie bei der letzten Negativzinsphase zu einem starken Ansteigen der Nachfrage nach Renditeimmobilien führen und die Preise deutlich steigen lassen.

Als weiteren preistreibenden Effekt führen die günstigeren Finanzierungskosten zur Situation, dass Käufer höhere Preise bei gleichbleibenden Ertragsaussichten zahlen können. Die nun gesunkenen Hypothekarzinszahlungen reduzieren die Gesamtauslagen für eine Immobilie und erhöhen die Eigenkapitalrendite.

Endlich: Bautätigkeit könnte ansteigen

Dass in der Schweiz zu wenig gebaut wird, ist längst kein Geheimnis mehr. Sinkende Finanzierungskosten machen Bauvorhaben wieder rentabler und dürften deutliche Impulse für die Bauwirtschaft geben. Mehr Neubauten haben dann wiederum einen beruhigenden Effekt auf den Preisanstieg bei Immobilien.

Fazit:

Phasen mit Negativzinsen sind Extremsituationen, welche ungesunde Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft haben. Es bleibt abzuwarten, ob die Schweizerische Nationalbank auch in diesem Zinszyklus wieder zu dieser unpopulären Massnahme greifen muss.

G

Marktanalyse: Timing ist alles

Die Marktsituation beeinflusst, wie einfach oder schwierig es ist, gleichzeitig zu kaufen und zu verkaufen:

  • Käufermarkt: Viele Immobilien auf dem Markt, wenig Nachfrage. Der Kauf ist oft einfacher, der Verkauf kann dauern. Tipp: Kaufangebot mit Verkaufsauflage oder längere Fristen aushandeln.

  • Verkäufermarkt: Wenige Immobilien, hohe Nachfrage. Immobilien verkaufen sich schnell, aber die passende neue Immobilie zu finden, kann Zeit kosten. Tipp: Kaufangebot mit Abschlussauflage oder Rückmietvereinbarung nutzen.

Finanzplanung: Was ist machbar?

Eine solide Finanzstrategie ist der Schlüssel. Prüfen Sie:

  • Eigenkapital: Wie viel bleibt nach dem Verkauf Ihrer Immobilie?

  • Liquidität: Können Sie die neue Immobilie finanzieren, bevor die alte verkauft ist?

  • Finanzierungsoptionen: Überbrückungskredite oder Hypothekenerhöhungen können helfen.

Kauf vor Verkauf: Chancen und Risiken

Vorteile:

  • Direkter Umzug ohne Zwischenlösung.

  • Keine doppelten Lager- oder Mietkosten.

  • Mehr Zeit für die Suche nach der passenden Immobilie.

Nachteile:

  • Risiko doppelter Finanzierungslasten.

  • Verkaufsdruck kann zu niedrigeren Verkaufspreisen führen.

  • Eingeschränkte Verhandlungsbasis bei Kaufangeboten mit Verkaufsauflage.

Mögliche Strategien:

  • Kaufangebot mit Verkaufsauflage.

  • Verlängerte Fristen beim Kaufvertrag.

  • Nutzung von Überbrückungskrediten oder Hypothekenerhöhungen.

  • Zwischenvermietung der alten Immobilie.

Verkauf vor Kauf: Sicherheit oder Zwischenlösung?

Vorteile:

  • Finanzielle Planungssicherheit.

  • Kein Risiko doppelter Hypotheken.

  • Stärkere Verhandlungsposition beim Kauf.

Nachteile:

  • Eventuell notwendig: Übergangswohnung, Zwischenlagerung, zusätzliche Umzugskosten.

Mögliche Strategien:

  • Kaufangebot mit Abschlussauflage.

  • Temporäre Mietlösung.

  • Rückmietvereinbarung mit dem Käufer der alten Immobilie.

Der richtige Partner an Ihrer Seite

Ein erfahrener Makler ist entscheidend, um:

  • Den Marktwert realistisch einzuschätzen.

  • Eine passende Verkaufs- und Kaufstrategie zu entwickeln.

  • Den besten Verkaufspreis zu erzielen.

  • Verhandlungen professionell zu führen und Fallstricke zu vermeiden.

Fazit: Mit guter Planung zum Erfolg

Der parallele Kauf und Verkauf einer Immobilie ist anspruchsvoll, aber machbar. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

  • Marktanalyse: Timing ist entscheidend.

  • Finanzplanung: Eigenkapital und Finanzierung klären.

  • Strategische Entscheidung: Erst kaufen oder erst verkaufen?

  • Erfahrene Unterstützung: Ein guter Makler ist Gold wert.

Mit einer durchdachten Strategie und der richtigen Unterstützung gestalten Sie den Wechsel in Ihr neues Zuhause reibungslos und stressfrei.

G

Marktanalyse: Timing ist alles

Die Marktsituation beeinflusst, wie einfach oder schwierig es ist, gleichzeitig zu kaufen und zu verkaufen:

  • Käufermarkt: Viele Immobilien auf dem Markt, wenig Nachfrage. Der Kauf ist oft einfacher, der Verkauf kann dauern. Tipp: Kaufangebot mit Verkaufsauflage oder längere Fristen aushandeln.

  • Verkäufermarkt: Wenige Immobilien, hohe Nachfrage. Immobilien verkaufen sich schnell, aber die passende neue Immobilie zu finden, kann Zeit kosten. Tipp: Kaufangebot mit Abschlussauflage oder Rückmietvereinbarung nutzen.

Finanzplanung: Was ist machbar?

Eine solide Finanzstrategie ist der Schlüssel. Prüfen Sie:

  • Eigenkapital: Wie viel bleibt nach dem Verkauf Ihrer Immobilie?

  • Liquidität: Können Sie die neue Immobilie finanzieren, bevor die alte verkauft ist?

  • Finanzierungsoptionen: Überbrückungskredite oder Hypothekenerhöhungen können helfen.

Kauf vor Verkauf: Chancen und Risiken

Vorteile:

  • Direkter Umzug ohne Zwischenlösung.

  • Keine doppelten Lager- oder Mietkosten.

  • Mehr Zeit für die Suche nach der passenden Immobilie.

Nachteile:

  • Risiko doppelter Finanzierungslasten.

  • Verkaufsdruck kann zu niedrigeren Verkaufspreisen führen.

  • Eingeschränkte Verhandlungsbasis bei Kaufangeboten mit Verkaufsauflage.

Mögliche Strategien:

  • Kaufangebot mit Verkaufsauflage.

  • Verlängerte Fristen beim Kaufvertrag.

  • Nutzung von Überbrückungskrediten oder Hypothekenerhöhungen.

  • Zwischenvermietung der alten Immobilie.

Verkauf vor Kauf: Sicherheit oder Zwischenlösung?

Vorteile:

  • Finanzielle Planungssicherheit.

  • Kein Risiko doppelter Hypotheken.

  • Stärkere Verhandlungsposition beim Kauf.

Nachteile:

  • Eventuell notwendig: Übergangswohnung, Zwischenlagerung, zusätzliche Umzugskosten.

Mögliche Strategien:

  • Kaufangebot mit Abschlussauflage.

  • Temporäre Mietlösung.

  • Rückmietvereinbarung mit dem Käufer der alten Immobilie.

Der richtige Partner an Ihrer Seite

Ein erfahrener Makler ist entscheidend, um:

  • Den Marktwert realistisch einzuschätzen.

  • Eine passende Verkaufs- und Kaufstrategie zu entwickeln.

  • Den besten Verkaufspreis zu erzielen.

  • Verhandlungen professionell zu führen und Fallstricke zu vermeiden.

Fazit: Mit guter Planung zum Erfolg

Der parallele Kauf und Verkauf einer Immobilie ist anspruchsvoll, aber machbar. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

  • Marktanalyse: Timing ist entscheidend.

  • Finanzplanung: Eigenkapital und Finanzierung klären.

  • Strategische Entscheidung: Erst kaufen oder erst verkaufen?

  • Erfahrene Unterstützung: Ein guter Makler ist Gold wert.

Mit einer durchdachten Strategie und der richtigen Unterstützung gestalten Sie den Wechsel in Ihr neues Zuhause reibungslos und stressfrei.

D

Dieses Konzept basiert auf der Farbpsychologie, die untersucht, wie Farben auf das menschliche Empfinden und Verhalten wirken. In der Innenarchitektur angewendet, können farbpsychologische Prinzipien dazu beitragen, Räume harmonischer zu gestalten und das Wohlbefinden der Bewohner zu steigern.

Da jeder Raum eine eigene Funktion erfüllt, lohnt es sich, Farben gezielt einzusetzen, um die gewünschte Stimmung zu unterstützen. Hier einige Empfehlungen für die Farbgestaltung der wichtigsten Wohnbereiche.

Die besten Farben für jedes Zimmer

Schlafzimmer

Das Schlafzimmer dient der Erholung und Entspannung. Deshalb sind sanfte, wenig gesättigte Farben ideal. Helle Grüntöne und Blautöne wirken beruhigend und tragen zu einem angenehmen Schlafklima bei. Falls das Streichen der Wände nicht möglich ist, können diese Farben auch durch Bettwäsche oder Dekorationselemente integriert werden.

Intensive Farben wie kräftiges Rot hingegen können anregend wirken und den Schlaf beeinträchtigen. Daher sind sie für das Schlafzimmer weniger geeignet.

Badezimmer

Die Wahl der Badezimmerfarbe hängt von der gewünschten Atmosphäre ab. Für ein belebendes Ambiente, etwa in einem Kinderbadezimmer, eignen sich frische, kräftige Farben wie Türkis. Wer hingegen eine ruhige, wellnessartige Umgebung schaffen möchte, kann auf dunkle Blau- oder Violetttöne setzen.

Neutrale Farben wie Weiss oder Beige sind ebenfalls eine beliebte Wahl, da sie dem Raum eine klare, aufgeräumte Optik verleihen und ihn optisch grösser wirken lassen.

Küche

Die Küche ist ein lebendiger Raum, in dem Farben die Aktivität und das soziale Miteinander beeinflussen können. Warme Farben wie Rot und Gelb sorgen für eine einladende und anregende Atmosphäre und können in Form von Wandfarben, Küchenutensilien oder Dekorationen eingesetzt werden.

Für eine hellere und freundlichere Gestaltung bieten sich sanfte Gelbtöne oder Weiss an. Blau hingegen wird seltener in Küchen verwendet, da es den Appetit dämpfen kann.

Wohnzimmer

Da das Wohnzimmer oft ein zentraler Treffpunkt ist, kann eine Kombination aus neutralen Farbtönen und gezielten Farbakzenten eine ausgewogene Atmosphäre schaffen. Neutrale Farben wie Weiss, Grau oder Beige oder auch ein helles grün bilden eine zeitlose Basis, während Farbakzente durch Kissen, Teppiche oder Wanddekorationen gesetzt werden können.

Grün ist eine gute Wahl für eine einladende und entspannende Wohnatmosphäre, da es mit Natur und Ausgeglichenheit assoziiert wird. Eine überlegte Dosierung von Farben trägt dazu bei, dass der Raum langfristig harmonisch bleibt.

Essbereich

Ob separates Esszimmer oder ein Essbereich im Wohnzimmer – Farben können die Stimmung beim gemeinsamen Essen und geselligen Zusammenkünften beeinflussen. Warme Töne wie Grün, Rot, Gelb oder Orange schaffen eine gemütliche Atmosphäre. Ähnlich wie in der Küche wird Blau für diesen Bereich weniger empfohlen.

Homeoffice

Für eine konzentrierte und produktive Arbeitsatmosphäre ist Blau eine empfehlenswerte Farbe. Während kräftige Blautöne wie Kobaltblau oder Türkis anregend wirken, haben sanftere Töne wie Himmelblau oder Lavendel eine beruhigende Wirkung.

Wer seine Kreativität fördern möchte, kann gezielt Akzente in Gelb, Orange oder Rosa setzen. Sehr dunkle Blautöne wie Marineblau sollten in kleinen Büros sparsam verwendet werden, da sie den Raum optisch verkleinern können.

Eine harmonische Farbgestaltung für das Zuhause

Die Farbwahl für einzelne Räume bietet die Möglichkeit, gezielt Stimmungen und Funktionen zu unterstützen. Ob beruhigende Töne für Entspannungsbereiche, anregende Farben für aktive Räume oder neutrale Nuancen für eine flexible Gestaltung – durch eine bewusste Farbwahl kann das Wohnumfeld positiv beeinflusst werden. Indem man sich über die Wirkung von Farben Gedanken macht, lässt sich ein harmonisches Zuhause schaffen, das sowohl funktional als auch ästhetisch ansprechend ist.

D

Dieses Konzept basiert auf der Farbpsychologie, die untersucht, wie Farben auf das menschliche Empfinden und Verhalten wirken. In der Innenarchitektur angewendet, können farbpsychologische Prinzipien dazu beitragen, Räume harmonischer zu gestalten und das Wohlbefinden der Bewohner zu steigern.

Da jeder Raum eine eigene Funktion erfüllt, lohnt es sich, Farben gezielt einzusetzen, um die gewünschte Stimmung zu unterstützen. Hier einige Empfehlungen für die Farbgestaltung der wichtigsten Wohnbereiche.

Die besten Farben für jedes Zimmer

Schlafzimmer

Das Schlafzimmer dient der Erholung und Entspannung. Deshalb sind sanfte, wenig gesättigte Farben ideal. Helle Grüntöne und Blautöne wirken beruhigend und tragen zu einem angenehmen Schlafklima bei. Falls das Streichen der Wände nicht möglich ist, können diese Farben auch durch Bettwäsche oder Dekorationselemente integriert werden.

Intensive Farben wie kräftiges Rot hingegen können anregend wirken und den Schlaf beeinträchtigen. Daher sind sie für das Schlafzimmer weniger geeignet.

Badezimmer

Die Wahl der Badezimmerfarbe hängt von der gewünschten Atmosphäre ab. Für ein belebendes Ambiente, etwa in einem Kinderbadezimmer, eignen sich frische, kräftige Farben wie Türkis. Wer hingegen eine ruhige, wellnessartige Umgebung schaffen möchte, kann auf dunkle Blau- oder Violetttöne setzen.

Neutrale Farben wie Weiss oder Beige sind ebenfalls eine beliebte Wahl, da sie dem Raum eine klare, aufgeräumte Optik verleihen und ihn optisch grösser wirken lassen.

Küche

Die Küche ist ein lebendiger Raum, in dem Farben die Aktivität und das soziale Miteinander beeinflussen können. Warme Farben wie Rot und Gelb sorgen für eine einladende und anregende Atmosphäre und können in Form von Wandfarben, Küchenutensilien oder Dekorationen eingesetzt werden.

Für eine hellere und freundlichere Gestaltung bieten sich sanfte Gelbtöne oder Weiss an. Blau hingegen wird seltener in Küchen verwendet, da es den Appetit dämpfen kann.

Wohnzimmer

Da das Wohnzimmer oft ein zentraler Treffpunkt ist, kann eine Kombination aus neutralen Farbtönen und gezielten Farbakzenten eine ausgewogene Atmosphäre schaffen. Neutrale Farben wie Weiss, Grau oder Beige oder auch ein helles grün bilden eine zeitlose Basis, während Farbakzente durch Kissen, Teppiche oder Wanddekorationen gesetzt werden können.

Grün ist eine gute Wahl für eine einladende und entspannende Wohnatmosphäre, da es mit Natur und Ausgeglichenheit assoziiert wird. Eine überlegte Dosierung von Farben trägt dazu bei, dass der Raum langfristig harmonisch bleibt.

Essbereich

Ob separates Esszimmer oder ein Essbereich im Wohnzimmer – Farben können die Stimmung beim gemeinsamen Essen und geselligen Zusammenkünften beeinflussen. Warme Töne wie Grün, Rot, Gelb oder Orange schaffen eine gemütliche Atmosphäre. Ähnlich wie in der Küche wird Blau für diesen Bereich weniger empfohlen.

Homeoffice

Für eine konzentrierte und produktive Arbeitsatmosphäre ist Blau eine empfehlenswerte Farbe. Während kräftige Blautöne wie Kobaltblau oder Türkis anregend wirken, haben sanftere Töne wie Himmelblau oder Lavendel eine beruhigende Wirkung.

Wer seine Kreativität fördern möchte, kann gezielt Akzente in Gelb, Orange oder Rosa setzen. Sehr dunkle Blautöne wie Marineblau sollten in kleinen Büros sparsam verwendet werden, da sie den Raum optisch verkleinern können.

Eine harmonische Farbgestaltung für das Zuhause

Die Farbwahl für einzelne Räume bietet die Möglichkeit, gezielt Stimmungen und Funktionen zu unterstützen. Ob beruhigende Töne für Entspannungsbereiche, anregende Farben für aktive Räume oder neutrale Nuancen für eine flexible Gestaltung – durch eine bewusste Farbwahl kann das Wohnumfeld positiv beeinflusst werden. Indem man sich über die Wirkung von Farben Gedanken macht, lässt sich ein harmonisches Zuhause schaffen, das sowohl funktional als auch ästhetisch ansprechend ist.

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Bringt die Work-Life-Balance die Wirtschaft- und Immobilienpreise aus der Balance?

Die NZZ beobachtet in einem kürzlich erschienenen Beitrag in ganz Europa einen starken Trend hin zur Freizeit- und Anspruchsgesellschaft. So beträgt in Deutschland die durchschnittliche Jahresarbeitszeit pro Erwerbstätigen 1’301 Stunden, während in den USA mehr als ein Drittel mehr, nämlich 1’810 Stunden gearbeitet wird. 

Immer weniger Menschen leisten in Deutschland also immer weniger Arbeitsstunden und müssen gleichzeitig eine immer grösser werdende Anzahl an Leistungsbezügern über Wasser halten – dass diese Rechnung nicht aufgehen kann, ist weniger eine Frage der politischen Gesinnung, sondern von simpler Mathematik. 

Die Amerikaner machen es vor

Die fleissigen Amerikaner sind für einmal ein Vorbild: Die Wirtschaft brummt und den hohen Immobilienpreisen können nicht einmal Hypothekarzinsen von 7% und mehr gefährlich werden. Statt “Work-Life-Balance” heisst es “Work hard, Play hard”. Oder anders ausgedrückt: Work-Life-Balance muss man sich zuerst erarbeiten.

Vernünftige Schweizer Arbeitnehmer

Es scheint, als hätten die Schweizer wieder mal ein gesundes Mittelmass gefunden: Mit 1’533 durchschnittlich geleisteten Arbeitsstunden und 9 Tagen krankheitsbedingter Absenz befindet sich das Land einmal mehr im Mittelfeld. Die Abschreckung aus Deutschland scheint bislang zu wirken (hartgesottenen Zeitgenossen sei einmal ein kleiner Spaziergang um den Frankfurter Hauptbahnhof empfohlen) und die Chancen stehen gut, dass die Schweiz auch künftig eine Balance zwischen amerikanischem Hardcore-Kapitalismus und Deutschem Sozialstaat finden kann. 

Übrigens: Absolut arbeitnehmer- und wirtschaftsverträglich können Schweizer Arbeitnehmer 2025 Brückentage einsetzen:

Ostern: 8 Brückentage für 16 Ferientage

1. Mai: 4 Brückentage für 9 Ferientage

Auffahrt: 4 Brückentage für 9 Ferientage

Pfingsten und Frohnleichnam: 8 Brückentage für 16 Ferientage

1. August 2025: 4 Brückentage für 9 Ferientage

Weihnachten/Neujahr 2025/2026: 6 Brückentage für 16 Ferientage

2

Bringt die Work-Life-Balance die Wirtschaft- und Immobilienpreise aus der Balance?

Die NZZ beobachtet in einem kürzlich erschienenen Beitrag in ganz Europa einen starken Trend hin zur Freizeit- und Anspruchsgesellschaft. So beträgt in Deutschland die durchschnittliche Jahresarbeitszeit pro Erwerbstätigen 1’301 Stunden, während in den USA mehr als ein Drittel mehr, nämlich 1’810 Stunden gearbeitet wird. 

Immer weniger Menschen leisten in Deutschland also immer weniger Arbeitsstunden und müssen gleichzeitig eine immer grösser werdende Anzahl an Leistungsbezügern über Wasser halten – dass diese Rechnung nicht aufgehen kann, ist weniger eine Frage der politischen Gesinnung, sondern von simpler Mathematik. 

Die Amerikaner machen es vor

Die fleissigen Amerikaner sind für einmal ein Vorbild: Die Wirtschaft brummt und den hohen Immobilienpreisen können nicht einmal Hypothekarzinsen von 7% und mehr gefährlich werden. Statt “Work-Life-Balance” heisst es “Work hard, Play hard”. Oder anders ausgedrückt: Work-Life-Balance muss man sich zuerst erarbeiten.

Vernünftige Schweizer Arbeitnehmer

Es scheint, als hätten die Schweizer wieder mal ein gesundes Mittelmass gefunden: Mit 1’533 durchschnittlich geleisteten Arbeitsstunden und 9 Tagen krankheitsbedingter Absenz befindet sich das Land einmal mehr im Mittelfeld. Die Abschreckung aus Deutschland scheint bislang zu wirken (hartgesottenen Zeitgenossen sei einmal ein kleiner Spaziergang um den Frankfurter Hauptbahnhof empfohlen) und die Chancen stehen gut, dass die Schweiz auch künftig eine Balance zwischen amerikanischem Hardcore-Kapitalismus und Deutschem Sozialstaat finden kann. 

Übrigens: Absolut arbeitnehmer- und wirtschaftsverträglich können Schweizer Arbeitnehmer 2025 Brückentage einsetzen:

Ostern: 8 Brückentage für 16 Ferientage

1. Mai: 4 Brückentage für 9 Ferientage

Auffahrt: 4 Brückentage für 9 Ferientage

Pfingsten und Frohnleichnam: 8 Brückentage für 16 Ferientage

1. August 2025: 4 Brückentage für 9 Ferientage

Weihnachten/Neujahr 2025/2026: 6 Brückentage für 16 Ferientage

A

Wer in kotierte Schweizer Immobilienfonds investieren will, muss heute tief in die Tasche greifen. Das durchschnittliche Aufgeld (Agio) von kotierten Schweizer Immobilienfonds ist innert Jahresfrist von 16% auf 32% gestiegen und grosse Schweizer Immobilienfonds – Swisscanto Ifca und CS Siat – weisen Agios von sehr hohen 50% und mehr auf. Vereinfacht gesagt bezahlt der Anleger also CHF 150.- für etwas, was nur CHF 100.- Wert hat  – in der Hoffnung, dass der künftige Anstieg des inneren Wertes einen allfälligen Rückgang des Agios mehr als zu kompensieren vermag.

Fondsmanager weisen gerne darauf hin, dass die Berechnung des inneren Wertes eines Immobilienfonds die effektiven Verhältnisse zu negativ abbildet. So berücksichtigt der innere Wert auch latente Steuern und bei den Bewertungen der sich im Fonds befindlichen Immobilien wird häufig das Vorsichtigkeitsprinzip angewendet. 

Dennoch sollten hohe Agios bei vorsichtigen Anlegern die Alarmglocken läuten lassen. Die Preise von Immobilienfonds befinden sich fast wieder auf dem Höhepunkt während der Pandemie Ende 2021, obwohl der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) damals bei -0.75% (heute +0.5%) lag. Nach unserer Ansicht ist die Fallhöhe von Anlagen in Schweizer Immobilienfonds also beträchtlich und das Potential nach oben wohl begrenzt.

A

Wer in kotierte Schweizer Immobilienfonds investieren will, muss heute tief in die Tasche greifen. Das durchschnittliche Aufgeld (Agio) von kotierten Schweizer Immobilienfonds ist innert Jahresfrist von 16% auf 32% gestiegen und grosse Schweizer Immobilienfonds – Swisscanto Ifca und CS Siat – weisen Agios von sehr hohen 50% und mehr auf. Vereinfacht gesagt bezahlt der Anleger also CHF 150.- für etwas, was nur CHF 100.- Wert hat  – in der Hoffnung, dass der künftige Anstieg des inneren Wertes einen allfälligen Rückgang des Agios mehr als zu kompensieren vermag.

Fondsmanager weisen gerne darauf hin, dass die Berechnung des inneren Wertes eines Immobilienfonds die effektiven Verhältnisse zu negativ abbildet. So berücksichtigt der innere Wert auch latente Steuern und bei den Bewertungen der sich im Fonds befindlichen Immobilien wird häufig das Vorsichtigkeitsprinzip angewendet. 

Dennoch sollten hohe Agios bei vorsichtigen Anlegern die Alarmglocken läuten lassen. Die Preise von Immobilienfonds befinden sich fast wieder auf dem Höhepunkt während der Pandemie Ende 2021, obwohl der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) damals bei -0.75% (heute +0.5%) lag. Nach unserer Ansicht ist die Fallhöhe von Anlagen in Schweizer Immobilienfonds also beträchtlich und das Potential nach oben wohl begrenzt.

G

Welche Empfehlungen gibt der Grundeigentümer Verband Schweiz seinen Zürcher Mitgliedern im Zusammenhang mit diesem jüngsten Gerichtsentscheid ab?

Transparenz fördert Effizienz

Der Schweizer Immobilienmarkt ist im internationalen Vergleich sehr intransparent. In den USA beispielsweise ist es einfach und kostenlos möglich, aktuelle und vergangenen Besitzer wie auch die letzten Transaktionspreise und Steuerwerte einer Immobilie online ausfindig zu machen. Da transparente Märkte deutlich effizienter als intransparente Märkte sind, ist eine flächendeckende Online-Abfrage von Grundbuchdaten (Transaktionspreise sind in der Schweiz freilich nach wie vor nicht öffentlich) grundsätzlich zu begrüssen. 

Die Attraktivität von Online-Abfragen sinkt mit der Anzahl gesperrter Daten. Besitzer von Immobilien im Kanton Zürich müssen also abwägen, ob sie einen Beitrag zu transparenteren und effizienteren Immobilienmärkten leisten wollen oder ob sie den persönlichen Datenschutz höher gewichten. 

Professionellen Datensammlern und unerwünschten Kaufofferten vorbeugen

Obwohl je nach Kanton mehr oder weniger funktionierende Schutzmechanismen gegen professionelle Datensammler eingebaut werden, berichten unsere Mitglieder über eine Zunahme von unerwünschten Kaufofferten. Auch wenn solche Kaufofferten von der Attraktivität der eigenen Immobilie zeugen und im Einzelfall sogar schmeichelhaft sein können, zeigen sich immer mehr Immobilienbesitzer genervt. Wer also eine zusätzliche Hürde für eine unerwünschte Kontaktaufnahme einbauen will, sollte seine Online-Grundbuchdaten sperren lassen.

G

Welche Empfehlungen gibt der Grundeigentümer Verband Schweiz seinen Zürcher Mitgliedern im Zusammenhang mit diesem jüngsten Gerichtsentscheid ab?

Transparenz fördert Effizienz

Der Schweizer Immobilienmarkt ist im internationalen Vergleich sehr intransparent. In den USA beispielsweise ist es einfach und kostenlos möglich, aktuelle und vergangenen Besitzer wie auch die letzten Transaktionspreise und Steuerwerte einer Immobilie online ausfindig zu machen. Da transparente Märkte deutlich effizienter als intransparente Märkte sind, ist eine flächendeckende Online-Abfrage von Grundbuchdaten (Transaktionspreise sind in der Schweiz freilich nach wie vor nicht öffentlich) grundsätzlich zu begrüssen. 

Die Attraktivität von Online-Abfragen sinkt mit der Anzahl gesperrter Daten. Besitzer von Immobilien im Kanton Zürich müssen also abwägen, ob sie einen Beitrag zu transparenteren und effizienteren Immobilienmärkten leisten wollen oder ob sie den persönlichen Datenschutz höher gewichten. 

Professionellen Datensammlern und unerwünschten Kaufofferten vorbeugen

Obwohl je nach Kanton mehr oder weniger funktionierende Schutzmechanismen gegen professionelle Datensammler eingebaut werden, berichten unsere Mitglieder über eine Zunahme von unerwünschten Kaufofferten. Auch wenn solche Kaufofferten von der Attraktivität der eigenen Immobilie zeugen und im Einzelfall sogar schmeichelhaft sein können, zeigen sich immer mehr Immobilienbesitzer genervt. Wer also eine zusätzliche Hürde für eine unerwünschte Kontaktaufnahme einbauen will, sollte seine Online-Grundbuchdaten sperren lassen.

T

Zölle und Zinspolitik

Sollte es tatsächlich zu einem Handelskrieg kommen, dürften Inflation und in der Folge auch das Zinsniveau in vielen Ländern spürbar steigen. Auch die Schweiz könnte sich diesem Trend nicht entziehen. Steigende Hypothekarzinsen wiederum könnten die Nachfrage nach Immobilien dämpfen und die Preise unter Druck setzen.

Schweiz als sicherer Hafen

In unsicheren Zeiten suchen Investoren nach stabilen Anlagemöglichkeiten. Die Schweiz und ihr Immobilienmarkt könnten von diesem Sicherheitsbedürfnis profitieren. Während die Lex-Koller den Erwerb von Wohnimmobilien durch ausländische Investoren begrenzt, könnte die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien deutlich steigen, was deren Preise weiter ankurbeln könnte.

Wechselkurse im Blick behalten

Eine steigende Inflation kann das globale Währungsgefüge destabilisieren. Ein starker Schweizer Franken könnte die Exportindustrie belasten und sich indirekt nachteilig auf den Immobilienmarkt auswirken. Zudem wird Schweizer Immobilienbesitz für ausländische Investoren weniger attraktiv. Umgekehrt könnte ein schwächerer Franken die Nachfrage nach einheimischen Immobilien kurzfristig stützen.

Fazit

Die zweite Amtszeit von Donald Trump könnte sowohl Risiken als auch Chancen für den Schweizer Immobilienmarkt mit sich bringen. Während steigende Zinsen die Nachfrage bremsen könnten, könnte die Schweiz als sicherer Anlagehafen profitieren. Währungsentwicklungen bleiben ein entscheidender Faktor, der sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben könnte.

T

Zölle und Zinspolitik

Sollte es tatsächlich zu einem Handelskrieg kommen, dürften Inflation und in der Folge auch das Zinsniveau in vielen Ländern spürbar steigen. Auch die Schweiz könnte sich diesem Trend nicht entziehen. Steigende Hypothekarzinsen wiederum könnten die Nachfrage nach Immobilien dämpfen und die Preise unter Druck setzen.

Schweiz als sicherer Hafen

In unsicheren Zeiten suchen Investoren nach stabilen Anlagemöglichkeiten. Die Schweiz und ihr Immobilienmarkt könnten von diesem Sicherheitsbedürfnis profitieren. Während die Lex-Koller den Erwerb von Wohnimmobilien durch ausländische Investoren begrenzt, könnte die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien deutlich steigen, was deren Preise weiter ankurbeln könnte.

Wechselkurse im Blick behalten

Eine steigende Inflation kann das globale Währungsgefüge destabilisieren. Ein starker Schweizer Franken könnte die Exportindustrie belasten und sich indirekt nachteilig auf den Immobilienmarkt auswirken. Zudem wird Schweizer Immobilienbesitz für ausländische Investoren weniger attraktiv. Umgekehrt könnte ein schwächerer Franken die Nachfrage nach einheimischen Immobilien kurzfristig stützen.

Fazit

Die zweite Amtszeit von Donald Trump könnte sowohl Risiken als auch Chancen für den Schweizer Immobilienmarkt mit sich bringen. Während steigende Zinsen die Nachfrage bremsen könnten, könnte die Schweiz als sicherer Anlagehafen profitieren. Währungsentwicklungen bleiben ein entscheidender Faktor, der sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben könnte.

E

Grundsatzfrage: Liebhaberobjekt, Luxusvilla oder doch eher 0815?

Bei Immobilien ist es wie bei Kindern: Die eigene Immobilie ist immer etwas ganz besonderes. Bei der Bewertung von Einfamilienhäusern ist aber Objektivität und Distanz gefragt und die Beantwortung obiger Frage zentral für eine genaue Bewertung. 

Marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche keine oder wenige Sonderstellungsmerkmale ausweisen und in einer ähnlichen Form häufig die Hand wechseln. Hier ein paar Beispiele:

  • 4.5 Zimmer Reiheneckhaus in Liestal (BL) mit Baujahr 1981
  • 6.5 Zimmer Einfamilienhaus in Worb (BE) mit Baujahr 2010
  • 5.5 Zimmer Reihenmittelhaus in Uster (ZH) mit Baujahr 1998

Nicht marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche eine oder mehrere Sonderstellungsmerkmale aufweisen und in einer vergleichbaren Form selten oder nie die Hand wechseln: Hier ein paar Beispiele:

  • Bauernhaus in Trubschachen (BE) mit Baujahr 1790
  • 12 Zimmer Villa am Zürichberg 
  • Bungalow mit direktem Seeanstoss am Vierwaldstättersee
  • Schloss im Thurgau mit eigenem Weinberg
  • Chalet am Suvretta Hang bei St. Moritz (GR)

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für marktgängige Einfamilienhäuser?

Für die Bewertung von marktgängigen Einfamilienhäusern (Definition siehe vorangehendes Kapitel) hat sich das hedonische Bewertungsmodell (Online-Bewertung) weitgehend durchgesetzt. Das hedonische Modell ist eine Vergleichswertmethode und basiert auf einer Vielzahl von Vergleichstransaktionen, also effektiv stattgefundenen Käufen resp. Verkäufen von Einfamilienhäusern. Rund 80% aller Einfamilien-, Doppeleinfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern eignen sich für eine Bewertung mit einem hedonischen Online-Modell. Auch stützen die meisten Banken ihre interne Bewertung auf eines dieser Tools ab, was einen selbstverstärkenden Effekt (Self-fulfilling prophecy) bei der Preisentwicklung von Immobilien ergibt. 

Die Fachliteratur kennt noch weitere Bewertungsmethoden für Einfamilienhäuser und über deren Verwendung im Zusammenhang mit Einfamilienhäusern ist sich die Wert der Schatzungsexpertinnen und Schatzungsexperten nicht immer einig:

  • Vergleichswertmethode (ohne hedonische Methode): Arbeitet mit Zuschläge und Abzügen, die vorhandene Unterschiede zwischen Vergleichobjekten auszugleichen versucht. Aufgrund von fehlenden Vergleichsdaten (die Preise von Immobilientransaktionen werden in der Schweiz nicht öffentlich zugänglich gemacht) wird diese Methode sehr selten angewendet.
  • Ertragswertmethode: Einfamilienhäuser sind Nutzobjekte und können und dieser Nutzen kann – sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Häusern – in Form eines Mietzinses quantifiziert werden. Dieser – fiktive oder effektiv vereinnahmte – Mietzins wird kapitalisiert (Ertragskapitalisierung)
  • Realwertmethode/Substanzwertmethode: Leitet den Wert aus den Herstellungskosten eines Gebäudes ab und ist für Verkehrswertberechnungen ungeeignet, da die Marktkomponente fehlt.
  • Mischwertmethode: Diese in der Schweiz vor allem von älteren Schatzungsexperten angewandte Bewertungsmethode ist eine Mischung zwischen Ertragswert und Realwert und für Verkehrswertberechnungen von Einfamilienhäusern ungeeignet. Die in der Schweiz als Praktikermethode bekannte Bewertungsart ist kaum totzukriegen, obwohl völlig unklar ist, wie aus der Mischung von zwei Immobilienwerten magisch ein “richtiger” Wert entstehen soll. 

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für nicht marktgängige Einfamilienhäuser?

Vergleichswertmethoden wie die hedonische Bewertungsmethode sind für die Bewertung von nicht marktgängigen Spezialimmobilien (siehe Beispiele weiter oben) aufgrund der fehlenden Vergleichstransaktionen ungeeignet. Wie soll z.B. das oben erwähnte Bauernhaus in Trubschachen aus dem Jahr 1790 mit Vergleichswertmethoden bewertet werden, wenn in den letzten 5 Jahren in der Umgebung keine vergleichbare Handänderung stattgefunden hat?

Bei nicht marktgängigen Einfamilienhäusern, Terrassenhäusern, Doppeleinfamilienhäusern, Reiheneinfamilienhäusern, Villen, Bauernhäusern, Schlösser und weiteren Spezialimmobilien empfiehlt der Grundeigentümer Verband Schweiz die Verwendung der Ertragswertmethode. Diese kapitalisiert den effektiven oder (bei selbstbewohnten Häusern) einen am Markt realistisch zu erzielenden Mietzinsertrag und zieht die technische Entwertung der Immobilie (Altersentwertung) ab. 

Wie gut taugen Online-Tools für eine erste Selbsteinschätzung?

Geht es lediglich um das Erhalten eines ersten groben Wertes, eignen sich rund 80% aller Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser sehr gut für Onlinebewertungen.

Wann sollte ein Schatzungsexperte bei der Immobilienbewertung beigezogen werden?

Wenn die Fehlertoleranz nur gering sein darf (z.B. bei einem Kauf, einem Verkauf oder einer Refinanzierung), sollte immer ein ausgebildeter Immobilienbewertungsexperte beigezogen werden. Nicht auszudenken, wenn ein Einfamilienhaus für ein paar hunderttausend Franken zu teuer gekauft oder zu günstig verkauft wird, weil auf eine fehlerhafte (Selbst)bewertung abgestützt wird. 

Kostenlose Expertenbewertung

Lassen Sie Ihre Immobilie durch unsere diplomierten Schatzungsexperten bewerten und schaffen Sie eine stabile Entscheidungsgrundlage.

Welche häufigsten Fehler machen Privatpersonen bei der Verwendung von Online-Immobilienbewertungstools?

Die meisten Online Tools für die Bewertung von Immobilien sind intuitiv und leicht bedienbar. Dennoch kann eine falsche Bedienung und die Eingabe von falschen Daten das Bewertungsresultat deutlich verzehren und zu falschen Schlussfolgerungen verleiten. Was gilt es also zu beachten, um bei einem Einfamilienhaus eine möglichst genaue Preisschätzung zu erhalten?

Wohnfläche: Ein Klassiker, welcher das Bewertungsresultat massiv in die eine oder andere falsche Richtung bringen kann. Die meisten Bewertungstools verlangen die Eingabe der Nettowohnfläche und Nichtfachleute zählen falsche Räume zur Wohnfläche (z.B. unbeheizte Kellerräume ohne Tageslicht), vergessen die Innen- und Aussenwände von der Wohnfläche abzuziehen oder berücksichtigen Dachschrägen (zählen nur bis 1.20 Meter Höhe als Wohnfläche) falsch.

Sanierung: Ein Pinselstrich macht noch keine Sanierung. Oft werden Sanierungsarbeiten zu optimistisch ins System eingepflegt und so ein zu hoher Schätzungswert provoziert.

Anzahl Zimmer: Weder z.B. die Küche noch unbeheizte Kellerzimmer ohne Tageslicht dürfen als Zimmer im System eingegeben werden.

Mikrolage: Obwohl die Bewertungssysteme in Zwischenzeit recht genaue Noten zur Mikrolage vorschlagen, ist dieses sehr Wertbeeinflussende Element immer kritisch zu hinterfragen. Hier ist Objektivität gefragt: Ein Einfamilienhaus direkt an der Autobahn hat einfach keine Mikrolagenote “gut” verdient.

Ausbaustandard: Auch hier ist Objektivität gefragt. Ein vor 10 Jahren verlegte Laminat aus dem Baumarkt macht noch lange kein Luxusobjekt. Und ein 40 Jahre altes Hallenbad sollte einen Wertabzug und keinen Luxuszuschlag geben. 

Zustand: Hier scheiden sich die Geister. Was jemand als guten Zustand bezeichnet, ist für den anderen stark sanierungsbedürftig. Dabei ist für die Fachperson die Sache klar: “Sehr gut” erhalten neue oder total sanierte Einfamilienhäuser und die Abstufungen zu “Schlecht” sind dann fliessend.

Bauqualität (nicht zu verwechseln mit Ausbaustandard): Sind die Fenster schon dreifach verglast? Wird noch mit Öl geheizt? Wie gut ist es um die Aussenisolation bestellt? Messlatte für eine sehr gute Bauqualität ist ein Neubau, welcher den gängigen hohen technischen Anforderungen entspricht.

Fazit:

Online-Immobilienbewertungstools haben bei nicht sachgerechter Verwendung eine hohe Fehleranfälligkeit und dienen immer nur für eine erste grobe Preisidee. Wird eine genauere Bewertung für Entscheidungen mit grösserer Tragweite benötigt, empfiehlt sich den Beizug eines diplomierten Immobilienschatzungsexperten. Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz steht sowohl ein kostenloses Online-Bewertungstool wie auch ein kostenloser Bewertungsservice (vor Ort) zur Verfügung.

E

Grundsatzfrage: Liebhaberobjekt, Luxusvilla oder doch eher 0815?

Bei Immobilien ist es wie bei Kindern: Die eigene Immobilie ist immer etwas ganz besonderes. Bei der Bewertung von Einfamilienhäusern ist aber Objektivität und Distanz gefragt und die Beantwortung obiger Frage zentral für eine genaue Bewertung. 

Marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche keine oder wenige Sonderstellungsmerkmale ausweisen und in einer ähnlichen Form häufig die Hand wechseln. Hier ein paar Beispiele:

  • 4.5 Zimmer Reiheneckhaus in Liestal (BL) mit Baujahr 1981
  • 6.5 Zimmer Einfamilienhaus in Worb (BE) mit Baujahr 2010
  • 5.5 Zimmer Reihenmittelhaus in Uster (ZH) mit Baujahr 1998

Nicht marktgängige Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser, welche eine oder mehrere Sonderstellungsmerkmale aufweisen und in einer vergleichbaren Form selten oder nie die Hand wechseln: Hier ein paar Beispiele:

  • Bauernhaus in Trubschachen (BE) mit Baujahr 1790
  • 12 Zimmer Villa am Zürichberg 
  • Bungalow mit direktem Seeanstoss am Vierwaldstättersee
  • Schloss im Thurgau mit eigenem Weinberg
  • Chalet am Suvretta Hang bei St. Moritz (GR)

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für marktgängige Einfamilienhäuser?

Für die Bewertung von marktgängigen Einfamilienhäusern (Definition siehe vorangehendes Kapitel) hat sich das hedonische Bewertungsmodell (Online-Bewertung) weitgehend durchgesetzt. Das hedonische Modell ist eine Vergleichswertmethode und basiert auf einer Vielzahl von Vergleichstransaktionen, also effektiv stattgefundenen Käufen resp. Verkäufen von Einfamilienhäusern. Rund 80% aller Einfamilien-, Doppeleinfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern eignen sich für eine Bewertung mit einem hedonischen Online-Modell. Auch stützen die meisten Banken ihre interne Bewertung auf eines dieser Tools ab, was einen selbstverstärkenden Effekt (Self-fulfilling prophecy) bei der Preisentwicklung von Immobilien ergibt. 

Die Fachliteratur kennt noch weitere Bewertungsmethoden für Einfamilienhäuser und über deren Verwendung im Zusammenhang mit Einfamilienhäusern ist sich die Wert der Schatzungsexpertinnen und Schatzungsexperten nicht immer einig:

  • Vergleichswertmethode (ohne hedonische Methode): Arbeitet mit Zuschläge und Abzügen, die vorhandene Unterschiede zwischen Vergleichobjekten auszugleichen versucht. Aufgrund von fehlenden Vergleichsdaten (die Preise von Immobilientransaktionen werden in der Schweiz nicht öffentlich zugänglich gemacht) wird diese Methode sehr selten angewendet.
  • Ertragswertmethode: Einfamilienhäuser sind Nutzobjekte und können und dieser Nutzen kann – sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Häusern – in Form eines Mietzinses quantifiziert werden. Dieser – fiktive oder effektiv vereinnahmte – Mietzins wird kapitalisiert (Ertragskapitalisierung)
  • Realwertmethode/Substanzwertmethode: Leitet den Wert aus den Herstellungskosten eines Gebäudes ab und ist für Verkehrswertberechnungen ungeeignet, da die Marktkomponente fehlt.
  • Mischwertmethode: Diese in der Schweiz vor allem von älteren Schatzungsexperten angewandte Bewertungsmethode ist eine Mischung zwischen Ertragswert und Realwert und für Verkehrswertberechnungen von Einfamilienhäusern ungeeignet. Die in der Schweiz als Praktikermethode bekannte Bewertungsart ist kaum totzukriegen, obwohl völlig unklar ist, wie aus der Mischung von zwei Immobilienwerten magisch ein “richtiger” Wert entstehen soll. 

Welche Bewertungsmethoden eignen sich für nicht marktgängige Einfamilienhäuser?

Vergleichswertmethoden wie die hedonische Bewertungsmethode sind für die Bewertung von nicht marktgängigen Spezialimmobilien (siehe Beispiele weiter oben) aufgrund der fehlenden Vergleichstransaktionen ungeeignet. Wie soll z.B. das oben erwähnte Bauernhaus in Trubschachen aus dem Jahr 1790 mit Vergleichswertmethoden bewertet werden, wenn in den letzten 5 Jahren in der Umgebung keine vergleichbare Handänderung stattgefunden hat?

Bei nicht marktgängigen Einfamilienhäusern, Terrassenhäusern, Doppeleinfamilienhäusern, Reiheneinfamilienhäusern, Villen, Bauernhäusern, Schlösser und weiteren Spezialimmobilien empfiehlt der Grundeigentümer Verband Schweiz die Verwendung der Ertragswertmethode. Diese kapitalisiert den effektiven oder (bei selbstbewohnten Häusern) einen am Markt realistisch zu erzielenden Mietzinsertrag und zieht die technische Entwertung der Immobilie (Altersentwertung) ab. 

Wie gut taugen Online-Tools für eine erste Selbsteinschätzung?

Geht es lediglich um das Erhalten eines ersten groben Wertes, eignen sich rund 80% aller Einfamilienhäuser, Terrassenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser sehr gut für Onlinebewertungen.

Wann sollte ein Schatzungsexperte bei der Immobilienbewertung beigezogen werden?

Wenn die Fehlertoleranz nur gering sein darf (z.B. bei einem Kauf, einem Verkauf oder einer Refinanzierung), sollte immer ein ausgebildeter Immobilienbewertungsexperte beigezogen werden. Nicht auszudenken, wenn ein Einfamilienhaus für ein paar hunderttausend Franken zu teuer gekauft oder zu günstig verkauft wird, weil auf eine fehlerhafte (Selbst)bewertung abgestützt wird. 

Kostenlose Expertenbewertung

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Welche häufigsten Fehler machen Privatpersonen bei der Verwendung von Online-Immobilienbewertungstools?

Die meisten Online Tools für die Bewertung von Immobilien sind intuitiv und leicht bedienbar. Dennoch kann eine falsche Bedienung und die Eingabe von falschen Daten das Bewertungsresultat deutlich verzehren und zu falschen Schlussfolgerungen verleiten. Was gilt es also zu beachten, um bei einem Einfamilienhaus eine möglichst genaue Preisschätzung zu erhalten?

Wohnfläche: Ein Klassiker, welcher das Bewertungsresultat massiv in die eine oder andere falsche Richtung bringen kann. Die meisten Bewertungstools verlangen die Eingabe der Nettowohnfläche und Nichtfachleute zählen falsche Räume zur Wohnfläche (z.B. unbeheizte Kellerräume ohne Tageslicht), vergessen die Innen- und Aussenwände von der Wohnfläche abzuziehen oder berücksichtigen Dachschrägen (zählen nur bis 1.20 Meter Höhe als Wohnfläche) falsch.

Sanierung: Ein Pinselstrich macht noch keine Sanierung. Oft werden Sanierungsarbeiten zu optimistisch ins System eingepflegt und so ein zu hoher Schätzungswert provoziert.

Anzahl Zimmer: Weder z.B. die Küche noch unbeheizte Kellerzimmer ohne Tageslicht dürfen als Zimmer im System eingegeben werden.

Mikrolage: Obwohl die Bewertungssysteme in Zwischenzeit recht genaue Noten zur Mikrolage vorschlagen, ist dieses sehr Wertbeeinflussende Element immer kritisch zu hinterfragen. Hier ist Objektivität gefragt: Ein Einfamilienhaus direkt an der Autobahn hat einfach keine Mikrolagenote “gut” verdient.

Ausbaustandard: Auch hier ist Objektivität gefragt. Ein vor 10 Jahren verlegte Laminat aus dem Baumarkt macht noch lange kein Luxusobjekt. Und ein 40 Jahre altes Hallenbad sollte einen Wertabzug und keinen Luxuszuschlag geben. 

Zustand: Hier scheiden sich die Geister. Was jemand als guten Zustand bezeichnet, ist für den anderen stark sanierungsbedürftig. Dabei ist für die Fachperson die Sache klar: “Sehr gut” erhalten neue oder total sanierte Einfamilienhäuser und die Abstufungen zu “Schlecht” sind dann fliessend.

Bauqualität (nicht zu verwechseln mit Ausbaustandard): Sind die Fenster schon dreifach verglast? Wird noch mit Öl geheizt? Wie gut ist es um die Aussenisolation bestellt? Messlatte für eine sehr gute Bauqualität ist ein Neubau, welcher den gängigen hohen technischen Anforderungen entspricht.

Fazit:

Online-Immobilienbewertungstools haben bei nicht sachgerechter Verwendung eine hohe Fehleranfälligkeit und dienen immer nur für eine erste grobe Preisidee. Wird eine genauere Bewertung für Entscheidungen mit grösserer Tragweite benötigt, empfiehlt sich den Beizug eines diplomierten Immobilienschatzungsexperten. Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz steht sowohl ein kostenloses Online-Bewertungstool wie auch ein kostenloser Bewertungsservice (vor Ort) zur Verfügung.

Z

Ausweg aus der Patt-Sitution: Warum ein Immobilienverkauf oft befreiend wirkt

Uneinigkeit über die Verwendung der gemeinsamen Immobilie kann den Trennungsprozess oftmals für Jahre verlängern und verteuern. Wie der bekannte Deutsche Kabarettist Gerhard Polt einer seiner Figuren treffend sagen liess: “Du baust nach einer juristischen Auseinandersetzung ganz sicher kein Haus mehr – der Anwalt hingegen schon.”
Welche Vorteile kann also ein geordneter Immobilienverkauf bringen?

Schaffung von klaren Verhältnissen:

Ein Verkauf schafft eindeutige, unumkehrbare Bedingungen und schafft künftiges Konfliktpotential ein für allemal aus dem Weg. Dieser konsequente Schnitt kann oft sehr befreiend wirken und den Grundstein für eine neue Zukunft legen.

Konfliktpotenzial reduzieren:

Neben gemeinsamen Kindern ist die gemeinsame Immobilie der grösste Konfliktherd bei einer Trennung oder Scheidung. Ist das Haus oder die Wohnung einmal verkauft, fallen endlose Diskussionen über Gebäudeunterhaltskosten, Hypotheken, Hypothekarzinsen und Wertzuwachs oder Wertverminderung weg. 

Emotionaler Befreiungsschlag:

Die räumliche Trennung von der Vergangenheit erleichtert die Konzentration auf die neue Zukunft. 

Unabhängigkeit für beide Seiten:

Beide Parteien können sich mit dem Verkaufserlös auf ihre individuellen Lebenswege konzentrieren und neue Wohn- oder Lebenskonzepte realisieren.

Startkapital für Neuanfang:

In vielen Regionen der Schweiz sind die Immobilienpreise stark gestiegen und viele Trennungsliegenschaften können mit zum Teil erheblichem Gewinn verkauft werden. Diese Eigenkapital dient leidgeplagten ehemaligen Paaren oftmals als Wermutstropfen und erleichtert den Start in eine eigene Zukunft. 

So wird der Verkaufsprozess bei Trennung oder Scheidung richtig strukturiert

Wer sich nach einer Trennung für den Immobilienverkauf entscheidet, sollte den Prozess von Anfang an strategisch angehen. Eine klare Aufgabenverteilung, professionelle Unterstützung und eine transparente Kommunikation gehören hierbei zu den wichtigsten Bausteinen. Auf diese Weise profitiert nicht nur eine Partei, sondern beide Seiten können aus der Situation gestärkt hervorgehen.

1. Gemeinsame Entscheidung treffen

Bevor der erste Interessent vor der Haustür steht, sollte offen über Ziele, Wünsche und Befürchtungen gesprochen werden. Ist allen klar, dass ein zügiger und fairer Verkauf im Mittelpunkt steht, lassen sich mögliche Reibungspunkte schon im Vorfeld ausräumen. Diese gemeinsame Basis erleichtert alle weiteren Schritte.

2. Gleich getaktete Kommunikation nach aussen

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte nach außen hin ein geschlossenes Bild abgeben – selbst dann, wenn die Beziehung bereits zerbrochen ist. Interessenten und Makler erwarten klare Informationen zum Objekt und zu den Verkaufsmodalitäten, ohne in interne Unstimmigkeiten hineingezogen zu werden. Absprachen darüber, wie man Fragen zum Haus oder zur Scheidung beantwortet, sind daher hilfreich. Wenn beide Ex-Partner mit derselben Botschaft auftreten, wirkt das professionell und schafft Vertrauen. So werden potenzielle Käufer nicht durch widersprüchliche Aussagen verunsichert, was den Verkaufsprozess erheblich beschleunigt und Streit zwischen den Ex-Partnern im Keim erstickt. Letztlich ist eine gemeinsame Linie nach außen ein Zeichen dafür, dass beide Seiten Verantwortung übernehmen und an einem möglichst reibungslosen Abschluss interessiert sind.

3. Professionelle Hilfe einbinden

Gerade wenn die Emotionen nach einer Trennung hochkochen und die Kommunikation zwischen den Ex-Partnern nicht immer reibungslos verläuft, kann ein neutraler und einfühlsamer Vermittler wertvolle Dienste leisten. Ein erfahrener Immobilienmakler hilft, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen, die richtige Vermarktungsstrategie zu wählen und Besichtigungen sowie Preisverhandlungen souverän zu führen. So werden emotionale Stolperfallen umgangen und ein optimaler Verkaufspreis erzielt.

Mit fachlicher Begleitung werden potenzielle Missverständnisse und zusätzliche Konflikte zwischen den Ex-Partnern minimiert, da viele Entscheidungen oder Kommunikationsschritte über eine neutrale Instanz abgewickelt werden. In einer ohnehin belastenden Situation wird so das Vertrauensverhältnis zu potenziellen Käufern verbessert und das Ziel – ein fairer Erlös für beide Seiten – rascher und mit weniger Stress erreicht.

4. Klare Rollenverteilung bei der Abwicklung

Gerade in einer emotional geladenen Situation wie einer Trennung ist es hilfreich, den Verkaufsprozess der Immobilie mit klaren Zuständigkeiten zu steuern. Statt dass beide Ex-Partner gleichermaßen alle Schritte mitgestalten (und damit potenzielle Reibungsverluste provozieren), bietet es sich an, vorab eine eindeutige Aufgabenverteilung festzulegen:

  • Ein fester Ansprechpartner für den Makler:
    Wenn eine Person den Kontakt zum Makler übernimmt, verhindert das Missverständnisse, sich überlappende Termine oder widersprüchliche Aussagen. Der Ansprechpartner stimmt sich intern mit dem Ex-Partner ab, tritt nach außen hin aber mit einer klaren und einheitlichen Position auf.
  • Klare Zuordnung von Aufgaben rund um Besichtigungen und Unterlagen:
    Wer organisiert die benötigten Unterlagen für den Verkauf, wer koordiniert zusammen mit dem Immobilienmakler die Besichtigungen und wer kümmert sich um kleine Instandhaltungsarbeiten, bevor das Objekt präsentiert wird? 
  • Einigung über Kostenteilung und finanzielle Fragen:
    Ob es um eine allfällige Maklerprovision, Grundstückgewinnsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung oder kleinere Reparaturen geht: Eine transparente Absprache zur Übernahme von Kosten vermeidet spätere Streitigkeiten. So weiß jeder von vornherein, für welchen Anteil er aufkommt.
5. Niemals ohne: Einen marktkonformer Preis

Gerade bei Scheidungs- oder Trennungssituationen kann immer wieder beobachtet werden, dass die Verkaufspreise unrealistisch hoch angesetzt werden. Dies hat oftmals psychologische Gründe: So soll der Trennungsschmerz durch einen hohen Verkaufspreis kompensiert werden (als ob die Trennung der Verkäufer die potentielle Käuferschaft in irgendeiner Form interessieren würde) oder – ganz perfid – eine Partei setzt den Verkaufspreis so hoch an, dass gar nie ein Käufer gefunden werden kann (und die vielleicht ungewohnte Trennung von Partner oder Haus) hinausgezögert wird.

Für unabhängige Immobilienschatzungsexperten (wie z.B. die eidg. diplomierten Schatzungsexperten vom Grundeigentümer Verband Schweiz) sind sich solche Konstellationen Alltag und beeinflussen die Wertermittlung in keiner Art und Weise. Schliesslich geht es bei einer Immobilienbewertung einzig darum, einen möglichst realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

6. Matchentscheidend: Die richtige Preisstrategie

Nur eine intelligente Preisstrategie führt zum optimalen Verkaufserfolg und was einfach tönt, ist oftmals alles andere als trivial. Folgende Preisstrategien stehen zur Auswahl und nicht alle sind erfolgsversprechend:

Fixpreis: Der Verkauf erfolgt zu einem vordefinierten Preis

Bieterverfahren: Der Verkauf erfolgt an die höchstbietende Partei

Stilles Bieterverfahren: Nur beim Grundeigentümer Verband Schweiz

Zu hoher Startpreis: Der Preis wird bewusst (oder unbewusst) zu hoch angesetzt

Zu tiefer Startpreis: Der Preis wird bewusst (oder unbewusst) zu tief angesetzt

Preis auf Anfrage: Es wird kein Preis öffentlich kommuniziert

Ohne Preis: Es wird nie ein Preis kommuniziert und die potentiellen Käufer müssen ein Angebot abgeben ohne sich an einer Preisvorgabe orientieren zu können.

7. Käuferprovision und kostenloses Marketing als Befreiungsschlag für Trennungsverkäufe

Gerade bei Trennungs- oder Scheidungsliegenschaften steht ein möglichst hoher Nettoerlös im Vordergrund. Gleichzeitig stehen oftmals keine finanziellen Mittel zur Verfügung (oder über deren Verwendung besteht Uneinigkeit), um den Verkaufsprozess maximal erfolgreich zu gestalten. Die Folge ist ein deutlich reduzierter Verkaufserlös, was sich finanziell negativ für die Zeit nach der Trennung auswirkt und den künftigen Handlungsspielraum einschränkt.

Bei einer solchen Ausgangslage schafft das Modell der Käuferprovision und vollen Marketingkostenübernahme des Grundeigentümer Verband Schweiz Abhilfe. Dabei übernimmt die Käuferschaft die Vermittlungsprovision und der Makler finanziert für die Verkäufer sämtliche Marketingkosten.

Etwas Psychologie zum Schluss: Warum ein Neustart gut tut

Eine Trennung ist oft von starken Emotionen begleitet: Enttäuschung, Wut oder auch Trauer über das, was verloren geht. Umso wichtiger ist es, alten Ballast loszulassen und den Blick nach vorne zu richten. Ein Haus oder eine gemeinsame Wohnung erinnert täglich an vergangene Zeiten und kann unbewusst das Gefühl hervorrufen, in alten Mustern gefangen zu sein. Ein klarer Abschied – etwa durch den Verkauf der Immobilie – schafft hingegen Raum für einen echten Neuanfang.

Aus psychologischer Sicht ist dieser Schritt von großer Bedeutung. Sobald das Symbol der alten Beziehung wegfällt, gewinnt man Abstand von zurückliegenden Konflikten und schafft Platz für Neues. Dies kann helfen, die eigene Identität unabhängiger zu entwickeln und nicht länger in der Rolle des „Ex-Partners“ verhaftet zu bleiben. Gleichzeitig unterstützt die räumliche Veränderung den Prozess der emotionalen Verarbeitung: Statt bei jedem Blick auf die vier Wände an vergangene Streitigkeiten oder verpasste Chancen erinnert zu werden, entsteht ein Freiraum, in dem man sich neu orientieren kann.

Letztlich erleichtert ein sauberer Schnitt viele weitere Schritte auf dem Weg in die Zukunft – ob das nun eine neue Wohnung, ein anderes Lebenskonzept oder ganz neue Ziele sind. Wer den Mut hat, seine Vergangenheit geordnet abzuschließen, wird häufig mit einer gelösteren inneren Haltung belohnt und kann seine Energie besser darauf richten, das eigene Leben selbstbestimmt zu gestalten.

Fallbeispiel: Die gemeinsame Immobilie als Faustpfand

Kurz nach der Heirat können Frau A. und Herr B. in einem beliebten städtischen Vorort unter der Hand ein günstiges Reiheneckhaus aus den 70er Jahren erwerben. Ein paar Jahre später geht die Beziehung in die Brüche und Herr B. zieht schliesslich in eine kleine Mietwohnung, während Frau A. mit den beiden Kindern im Haus bleibt. Der Scheidungsprozess gestaltet sich äusserst schwierig und beide nehmen sich Anwälte. Atypischerweise will jener Partner, der im Haus bleibt (Frau A.), die Immobilie verkaufen während Herr B das Haus wohl in der Hoffnung auf ein Comeback behalten will. 

Herr B. hat inzwischen den Job verloren, kann Unterhaltsbeiträge und Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen und die Bank droht mit der Zwangsversteigerung des Hauses. In der Not wendet sich Frau A. an den Grundeigentümer Verband Schweiz und gemeinsam wird folgende Strategie erarbeitet:

  • Das Haus ist sowohl gemeinsam wie auch je alleine unmöglich tragbar.
  • Eine Zwangsverwertung ist für beide Parteien äusserst negativ, da in einer Versteigerung nur ein reduzierter Verkaufspreis erwartet werden kann.
  • Der Mann verweigert sich einer Lösung und ist nicht bereit, einen Maklervertrag zu unterschreiben, obwohl das vom Grundeigentümer Verband angebotene Modell der Käuferprovision und Übernahme aller Marketingkosten keinerlei direkte Auslagen der Verkäufer fordern würde.
  • Die Ehefrau schliesst ohne Mann einen Vermittlungsvertrag ab.
  • Mit vom Grundeigentümer Verband vorfinanzierten Wertsteigerungsmassnahmen wird der Wert des Hauses vor dem Marktauftritt erhöht und dank sehr grosser Nachfrage kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden.
  • Der angebotene Kaufpreis der höchstbietenden Partei übersteigt alle Erwartungen und beim Notar wird ein Kaufvertrag bestellt. Bleibt die grosse Frage: Kommt der Ehemann zur Verukundung oder bleibt er auf seinem Selbstzerstörungstripp?
  • Der Anwalt des Ehemanns kann seinen Klienten schliesslich davon überzeugen, dass er mit rund einer halben Million Liquidität in sein neues Leben steigen kann und die Verukundung findet schliesslich doch noch statt.
  • Inzwischen habe Frau A. und Herr B. neue Partner und Jobs gefunden und Herr B.  konnte sich sogar wieder eine Eigentumswohnung zulegen. Die Frau bleibt lieber Mieterin.

Fazit: Kämpfen ehemalige Partner sogar gegen die eigenen Interessen, wird es ganz schwierig. Der Befreiungsschlag war der Entscheid der Frau, professionelle Hilfe beizuziehen und Herr B. vor (beinahe) vollendete Tatsachen zu stellen. Statt das Haus bei einer Zwangsversteigerung zu verlieren, haben nun beide viel Startkapital für das neue Leben in der Hand.

Expertentipp

Emotionale Distanz schaffen
Versuchen Sie, das Objekt nicht nur als ehemaliges Zuhause zu sehen, sondern als Verkaufsgegenstand. Ein sachlicher Blick hilft dabei, zügig zu handeln und keine überzogenen Preisvorstellungen zu verfolgen.

Bankgespräche führen
Gerade wenn noch ein laufender Kredit besteht, ist ein offenes Gespräch mit der Bank ratsam. Überlegen Sie, wie die Restschuld beglichen wird, ob eine Umschuldung Sinn ergibt oder ob ein Partner die Finanzierung allein übernehmen kann.

Emotionale Distanz schaffen
Versuchen Sie, das Objekt nicht nur als ehemaliges Zuhause zu sehen, sondern als Verkaufsgegenstand. Ein sachlicher Blick hilft dabei, zügig zu handeln und keine überzogenen Preisvorstellungen zu verfolgen.

Häufig gestellte Fragen zu Immobilien und Scheidung

Wenn beide als Eigentümer im Grundbuch stehen, ist die Zustimmung beider Seiten zwingend erforderlich. Lässt sich keine Einigung erzielen, können rechtliche Schritte nötig werden. Ein Verkauf ohne Einwilligung aller Eigentümer ist nicht möglich.

In der Regel haften beide Kreditnehmer weiterhin gemeinsam für die Hypothek. Bleibt einer der Partner in der Immobilie, muss er in den meisten Fällen eine sogenannte Entlassung des anderen aus dem Kreditvertrag erwirken und dessen Ansprüche ausgleichen. Alternativ kann die gemeinsame Immobilie auch veräußert werden, wodurch der Erlös in der Regel zur Ablösung der Restschuld dient. Wichtig ist, frühzeitig das Gespräch mit der Bank oder dem Finanzierungsinstitut zu suchen.

Das kann eine Option sein, wenn Sie die finanzielle Belastung allein stemmen können. Bedenken Sie allerdings, dass der Ex-Partner in der Regel eine Ausgleichszahlung erhalten muss. Auch laufende Kosten und Instandhaltung sollten klar kalkuliert werden, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

In manchen Fällen kann das eine kurzfristige Option sein, wenn ein sofortiger Verkauf aus emotionalen oder wirtschaftlichen Gründen nicht in Frage kommt. Allerdings bleiben damit gemeinsame Verantwortlichkeiten (zum Beispiel Instandhaltung, Mietersuche, Abrechnungen) bestehen, was weiterhin Konflikte zwischen den Ex-Partnern bergen kann. Ein Verkauf ist meistens die bessere Lösung.

Z

Ausweg aus der Patt-Sitution: Warum ein Immobilienverkauf oft befreiend wirkt

Uneinigkeit über die Verwendung der gemeinsamen Immobilie kann den Trennungsprozess oftmals für Jahre verlängern und verteuern. Wie der bekannte Deutsche Kabarettist Gerhard Polt einer seiner Figuren treffend sagen liess: “Du baust nach einer juristischen Auseinandersetzung ganz sicher kein Haus mehr – der Anwalt hingegen schon.”
Welche Vorteile kann also ein geordneter Immobilienverkauf bringen?

Schaffung von klaren Verhältnissen:

Ein Verkauf schafft eindeutige, unumkehrbare Bedingungen und schafft künftiges Konfliktpotential ein für allemal aus dem Weg. Dieser konsequente Schnitt kann oft sehr befreiend wirken und den Grundstein für eine neue Zukunft legen.

Konfliktpotenzial reduzieren:

Neben gemeinsamen Kindern ist die gemeinsame Immobilie der grösste Konfliktherd bei einer Trennung oder Scheidung. Ist das Haus oder die Wohnung einmal verkauft, fallen endlose Diskussionen über Gebäudeunterhaltskosten, Hypotheken, Hypothekarzinsen und Wertzuwachs oder Wertverminderung weg. 

Emotionaler Befreiungsschlag:

Die räumliche Trennung von der Vergangenheit erleichtert die Konzentration auf die neue Zukunft. 

Unabhängigkeit für beide Seiten:

Beide Parteien können sich mit dem Verkaufserlös auf ihre individuellen Lebenswege konzentrieren und neue Wohn- oder Lebenskonzepte realisieren.

Startkapital für Neuanfang:

In vielen Regionen der Schweiz sind die Immobilienpreise stark gestiegen und viele Trennungsliegenschaften können mit zum Teil erheblichem Gewinn verkauft werden. Diese Eigenkapital dient leidgeplagten ehemaligen Paaren oftmals als Wermutstropfen und erleichtert den Start in eine eigene Zukunft. 

So wird der Verkaufsprozess bei Trennung oder Scheidung richtig strukturiert

Wer sich nach einer Trennung für den Immobilienverkauf entscheidet, sollte den Prozess von Anfang an strategisch angehen. Eine klare Aufgabenverteilung, professionelle Unterstützung und eine transparente Kommunikation gehören hierbei zu den wichtigsten Bausteinen. Auf diese Weise profitiert nicht nur eine Partei, sondern beide Seiten können aus der Situation gestärkt hervorgehen.

1. Gemeinsame Entscheidung treffen

Bevor der erste Interessent vor der Haustür steht, sollte offen über Ziele, Wünsche und Befürchtungen gesprochen werden. Ist allen klar, dass ein zügiger und fairer Verkauf im Mittelpunkt steht, lassen sich mögliche Reibungspunkte schon im Vorfeld ausräumen. Diese gemeinsame Basis erleichtert alle weiteren Schritte.

2. Gleich getaktete Kommunikation nach aussen

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte nach außen hin ein geschlossenes Bild abgeben – selbst dann, wenn die Beziehung bereits zerbrochen ist. Interessenten und Makler erwarten klare Informationen zum Objekt und zu den Verkaufsmodalitäten, ohne in interne Unstimmigkeiten hineingezogen zu werden. Absprachen darüber, wie man Fragen zum Haus oder zur Scheidung beantwortet, sind daher hilfreich. Wenn beide Ex-Partner mit derselben Botschaft auftreten, wirkt das professionell und schafft Vertrauen. So werden potenzielle Käufer nicht durch widersprüchliche Aussagen verunsichert, was den Verkaufsprozess erheblich beschleunigt und Streit zwischen den Ex-Partnern im Keim erstickt. Letztlich ist eine gemeinsame Linie nach außen ein Zeichen dafür, dass beide Seiten Verantwortung übernehmen und an einem möglichst reibungslosen Abschluss interessiert sind.

3. Professionelle Hilfe einbinden

Gerade wenn die Emotionen nach einer Trennung hochkochen und die Kommunikation zwischen den Ex-Partnern nicht immer reibungslos verläuft, kann ein neutraler und einfühlsamer Vermittler wertvolle Dienste leisten. Ein erfahrener Immobilienmakler hilft, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen, die richtige Vermarktungsstrategie zu wählen und Besichtigungen sowie Preisverhandlungen souverän zu führen. So werden emotionale Stolperfallen umgangen und ein optimaler Verkaufspreis erzielt.

Mit fachlicher Begleitung werden potenzielle Missverständnisse und zusätzliche Konflikte zwischen den Ex-Partnern minimiert, da viele Entscheidungen oder Kommunikationsschritte über eine neutrale Instanz abgewickelt werden. In einer ohnehin belastenden Situation wird so das Vertrauensverhältnis zu potenziellen Käufern verbessert und das Ziel – ein fairer Erlös für beide Seiten – rascher und mit weniger Stress erreicht.

4. Klare Rollenverteilung bei der Abwicklung

Gerade in einer emotional geladenen Situation wie einer Trennung ist es hilfreich, den Verkaufsprozess der Immobilie mit klaren Zuständigkeiten zu steuern. Statt dass beide Ex-Partner gleichermaßen alle Schritte mitgestalten (und damit potenzielle Reibungsverluste provozieren), bietet es sich an, vorab eine eindeutige Aufgabenverteilung festzulegen:

  • Ein fester Ansprechpartner für den Makler:
    Wenn eine Person den Kontakt zum Makler übernimmt, verhindert das Missverständnisse, sich überlappende Termine oder widersprüchliche Aussagen. Der Ansprechpartner stimmt sich intern mit dem Ex-Partner ab, tritt nach außen hin aber mit einer klaren und einheitlichen Position auf.
  • Klare Zuordnung von Aufgaben rund um Besichtigungen und Unterlagen:
    Wer organisiert die benötigten Unterlagen für den Verkauf, wer koordiniert zusammen mit dem Immobilienmakler die Besichtigungen und wer kümmert sich um kleine Instandhaltungsarbeiten, bevor das Objekt präsentiert wird? 
  • Einigung über Kostenteilung und finanzielle Fragen:
    Ob es um eine allfällige Maklerprovision, Grundstückgewinnsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung oder kleinere Reparaturen geht: Eine transparente Absprache zur Übernahme von Kosten vermeidet spätere Streitigkeiten. So weiß jeder von vornherein, für welchen Anteil er aufkommt.
5. Niemals ohne: Einen marktkonformer Preis

Gerade bei Scheidungs- oder Trennungssituationen kann immer wieder beobachtet werden, dass die Verkaufspreise unrealistisch hoch angesetzt werden. Dies hat oftmals psychologische Gründe: So soll der Trennungsschmerz durch einen hohen Verkaufspreis kompensiert werden (als ob die Trennung der Verkäufer die potentielle Käuferschaft in irgendeiner Form interessieren würde) oder – ganz perfid – eine Partei setzt den Verkaufspreis so hoch an, dass gar nie ein Käufer gefunden werden kann (und die vielleicht ungewohnte Trennung von Partner oder Haus) hinausgezögert wird.

Für unabhängige Immobilienschatzungsexperten (wie z.B. die eidg. diplomierten Schatzungsexperten vom Grundeigentümer Verband Schweiz) sind sich solche Konstellationen Alltag und beeinflussen die Wertermittlung in keiner Art und Weise. Schliesslich geht es bei einer Immobilienbewertung einzig darum, einen möglichst realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

6. Matchentscheidend: Die richtige Preisstrategie

Nur eine intelligente Preisstrategie führt zum optimalen Verkaufserfolg und was einfach tönt, ist oftmals alles andere als trivial. Folgende Preisstrategien stehen zur Auswahl und nicht alle sind erfolgsversprechend:

Fixpreis: Der Verkauf erfolgt zu einem vordefinierten Preis

Bieterverfahren: Der Verkauf erfolgt an die höchstbietende Partei

Stilles Bieterverfahren: Nur beim Grundeigentümer Verband Schweiz

Zu hoher Startpreis: Der Preis wird bewusst (oder unbewusst) zu hoch angesetzt

Zu tiefer Startpreis: Der Preis wird bewusst (oder unbewusst) zu tief angesetzt

Preis auf Anfrage: Es wird kein Preis öffentlich kommuniziert

Ohne Preis: Es wird nie ein Preis kommuniziert und die potentiellen Käufer müssen ein Angebot abgeben ohne sich an einer Preisvorgabe orientieren zu können.

7. Käuferprovision und kostenloses Marketing als Befreiungsschlag für Trennungsverkäufe

Gerade bei Trennungs- oder Scheidungsliegenschaften steht ein möglichst hoher Nettoerlös im Vordergrund. Gleichzeitig stehen oftmals keine finanziellen Mittel zur Verfügung (oder über deren Verwendung besteht Uneinigkeit), um den Verkaufsprozess maximal erfolgreich zu gestalten. Die Folge ist ein deutlich reduzierter Verkaufserlös, was sich finanziell negativ für die Zeit nach der Trennung auswirkt und den künftigen Handlungsspielraum einschränkt.

Bei einer solchen Ausgangslage schafft das Modell der Käuferprovision und vollen Marketingkostenübernahme des Grundeigentümer Verband Schweiz Abhilfe. Dabei übernimmt die Käuferschaft die Vermittlungsprovision und der Makler finanziert für die Verkäufer sämtliche Marketingkosten.

Etwas Psychologie zum Schluss: Warum ein Neustart gut tut

Eine Trennung ist oft von starken Emotionen begleitet: Enttäuschung, Wut oder auch Trauer über das, was verloren geht. Umso wichtiger ist es, alten Ballast loszulassen und den Blick nach vorne zu richten. Ein Haus oder eine gemeinsame Wohnung erinnert täglich an vergangene Zeiten und kann unbewusst das Gefühl hervorrufen, in alten Mustern gefangen zu sein. Ein klarer Abschied – etwa durch den Verkauf der Immobilie – schafft hingegen Raum für einen echten Neuanfang.

Aus psychologischer Sicht ist dieser Schritt von großer Bedeutung. Sobald das Symbol der alten Beziehung wegfällt, gewinnt man Abstand von zurückliegenden Konflikten und schafft Platz für Neues. Dies kann helfen, die eigene Identität unabhängiger zu entwickeln und nicht länger in der Rolle des „Ex-Partners“ verhaftet zu bleiben. Gleichzeitig unterstützt die räumliche Veränderung den Prozess der emotionalen Verarbeitung: Statt bei jedem Blick auf die vier Wände an vergangene Streitigkeiten oder verpasste Chancen erinnert zu werden, entsteht ein Freiraum, in dem man sich neu orientieren kann.

Letztlich erleichtert ein sauberer Schnitt viele weitere Schritte auf dem Weg in die Zukunft – ob das nun eine neue Wohnung, ein anderes Lebenskonzept oder ganz neue Ziele sind. Wer den Mut hat, seine Vergangenheit geordnet abzuschließen, wird häufig mit einer gelösteren inneren Haltung belohnt und kann seine Energie besser darauf richten, das eigene Leben selbstbestimmt zu gestalten.

Fallbeispiel: Die gemeinsame Immobilie als Faustpfand

Kurz nach der Heirat können Frau A. und Herr B. in einem beliebten städtischen Vorort unter der Hand ein günstiges Reiheneckhaus aus den 70er Jahren erwerben. Ein paar Jahre später geht die Beziehung in die Brüche und Herr B. zieht schliesslich in eine kleine Mietwohnung, während Frau A. mit den beiden Kindern im Haus bleibt. Der Scheidungsprozess gestaltet sich äusserst schwierig und beide nehmen sich Anwälte. Atypischerweise will jener Partner, der im Haus bleibt (Frau A.), die Immobilie verkaufen während Herr B das Haus wohl in der Hoffnung auf ein Comeback behalten will. 

Herr B. hat inzwischen den Job verloren, kann Unterhaltsbeiträge und Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen und die Bank droht mit der Zwangsversteigerung des Hauses. In der Not wendet sich Frau A. an den Grundeigentümer Verband Schweiz und gemeinsam wird folgende Strategie erarbeitet:

  • Das Haus ist sowohl gemeinsam wie auch je alleine unmöglich tragbar.
  • Eine Zwangsverwertung ist für beide Parteien äusserst negativ, da in einer Versteigerung nur ein reduzierter Verkaufspreis erwartet werden kann.
  • Der Mann verweigert sich einer Lösung und ist nicht bereit, einen Maklervertrag zu unterschreiben, obwohl das vom Grundeigentümer Verband angebotene Modell der Käuferprovision und Übernahme aller Marketingkosten keinerlei direkte Auslagen der Verkäufer fordern würde.
  • Die Ehefrau schliesst ohne Mann einen Vermittlungsvertrag ab.
  • Mit vom Grundeigentümer Verband vorfinanzierten Wertsteigerungsmassnahmen wird der Wert des Hauses vor dem Marktauftritt erhöht und dank sehr grosser Nachfrage kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden.
  • Der angebotene Kaufpreis der höchstbietenden Partei übersteigt alle Erwartungen und beim Notar wird ein Kaufvertrag bestellt. Bleibt die grosse Frage: Kommt der Ehemann zur Verukundung oder bleibt er auf seinem Selbstzerstörungstripp?
  • Der Anwalt des Ehemanns kann seinen Klienten schliesslich davon überzeugen, dass er mit rund einer halben Million Liquidität in sein neues Leben steigen kann und die Verukundung findet schliesslich doch noch statt.
  • Inzwischen habe Frau A. und Herr B. neue Partner und Jobs gefunden und Herr B.  konnte sich sogar wieder eine Eigentumswohnung zulegen. Die Frau bleibt lieber Mieterin.

Fazit: Kämpfen ehemalige Partner sogar gegen die eigenen Interessen, wird es ganz schwierig. Der Befreiungsschlag war der Entscheid der Frau, professionelle Hilfe beizuziehen und Herr B. vor (beinahe) vollendete Tatsachen zu stellen. Statt das Haus bei einer Zwangsversteigerung zu verlieren, haben nun beide viel Startkapital für das neue Leben in der Hand.

Expertentipp

Emotionale Distanz schaffen
Versuchen Sie, das Objekt nicht nur als ehemaliges Zuhause zu sehen, sondern als Verkaufsgegenstand. Ein sachlicher Blick hilft dabei, zügig zu handeln und keine überzogenen Preisvorstellungen zu verfolgen.

Bankgespräche führen
Gerade wenn noch ein laufender Kredit besteht, ist ein offenes Gespräch mit der Bank ratsam. Überlegen Sie, wie die Restschuld beglichen wird, ob eine Umschuldung Sinn ergibt oder ob ein Partner die Finanzierung allein übernehmen kann.

Emotionale Distanz schaffen
Versuchen Sie, das Objekt nicht nur als ehemaliges Zuhause zu sehen, sondern als Verkaufsgegenstand. Ein sachlicher Blick hilft dabei, zügig zu handeln und keine überzogenen Preisvorstellungen zu verfolgen.

Häufig gestellte Fragen zu Immobilien und Scheidung

Wenn beide als Eigentümer im Grundbuch stehen, ist die Zustimmung beider Seiten zwingend erforderlich. Lässt sich keine Einigung erzielen, können rechtliche Schritte nötig werden. Ein Verkauf ohne Einwilligung aller Eigentümer ist nicht möglich.

In der Regel haften beide Kreditnehmer weiterhin gemeinsam für die Hypothek. Bleibt einer der Partner in der Immobilie, muss er in den meisten Fällen eine sogenannte Entlassung des anderen aus dem Kreditvertrag erwirken und dessen Ansprüche ausgleichen. Alternativ kann die gemeinsame Immobilie auch veräußert werden, wodurch der Erlös in der Regel zur Ablösung der Restschuld dient. Wichtig ist, frühzeitig das Gespräch mit der Bank oder dem Finanzierungsinstitut zu suchen.

Das kann eine Option sein, wenn Sie die finanzielle Belastung allein stemmen können. Bedenken Sie allerdings, dass der Ex-Partner in der Regel eine Ausgleichszahlung erhalten muss. Auch laufende Kosten und Instandhaltung sollten klar kalkuliert werden, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

In manchen Fällen kann das eine kurzfristige Option sein, wenn ein sofortiger Verkauf aus emotionalen oder wirtschaftlichen Gründen nicht in Frage kommt. Allerdings bleiben damit gemeinsame Verantwortlichkeiten (zum Beispiel Instandhaltung, Mietersuche, Abrechnungen) bestehen, was weiterhin Konflikte zwischen den Ex-Partnern bergen kann. Ein Verkauf ist meistens die bessere Lösung.