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Espaces commerciaux

L’affaiblissement de la conjoncture des exportations et la détérioration des conditions d’implantation par rapport à l’UE freinent la demande de surfaces commerciales et industrielles. Comme de nombreux objets sont la propriété des entreprises concernées, l’impact sur les loyers reste toutefois modéré.

Propriété du logement

Des effets de frein se font également sentir sur la propriété privée. Une croissance plus faible de l’emploi réduit l’immigration et le pouvoir d’achat, les hausses de prix sont donc légèrement plus modérées. Dans l’ensemble, l’effet reste limité tant que l’industrie pharmaceutique et chimique peut maintenir sa rentabilité à un bon niveau.

Chute des taux d’intérêt à nouveau attendue

Une légère baisse des taux d’intérêt a un effet stabilisateur et atténue les influences négatives. En même temps, l’orientation intérieure du secteur immobilier se révèle être une épée à double tranchant : elle protège contre les effets directs des droits de douane, mais rend plus vulnérable si l’économie suisse souffre plus que l’UE. En outre, les banques ne répercutent pas les baisses de taux d’intérêt à l’identique sur leurs clients.

Inflation et prix de la construction

L’impact sur l’inflation et les prix de la construction est faible, car les éventuelles hausses de coûts sont compensées par des offres excédentaires et un ralentissement de la conjoncture. Au niveau régional, ce sont surtout les communes industrielles et agricoles qui sont touchées, tandis que les centres financiers et les régions touristiques sont largement épargnés.

En résumé, seulement une légère correction du marché immobilier

Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse ne réagit que modérément aux droits de douane, selon Wüest Partner. Les mécanismes du marché et la légère baisse des taux d’intérêt ont un effet stabilisateur, de sorte que les répercussions restent globalement modérées.

vor 2 Monaten

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Espaces commerciaux

L’affaiblissement de la conjoncture des exportations et la détérioration des conditions d’implantation par rapport à l’UE freinent la demande de surfaces commerciales et industrielles. Comme de nombreux objets sont la propriété des entreprises concernées, l’impact sur les loyers reste toutefois modéré.

Propriété du logement

Des effets de frein se font également sentir sur la propriété privée. Une croissance plus faible de l’emploi réduit l’immigration et le pouvoir d’achat, les hausses de prix sont donc légèrement plus modérées. Dans l’ensemble, l’effet reste limité tant que l’industrie pharmaceutique et chimique peut maintenir sa rentabilité à un bon niveau.

Chute des taux d’intérêt à nouveau attendue

Une légère baisse des taux d’intérêt a un effet stabilisateur et atténue les influences négatives. En même temps, l’orientation intérieure du secteur immobilier se révèle être une épée à double tranchant : elle protège contre les effets directs des droits de douane, mais rend plus vulnérable si l’économie suisse souffre plus que l’UE. En outre, les banques ne répercutent pas les baisses de taux d’intérêt à l’identique sur leurs clients.

Inflation et prix de la construction

L’impact sur l’inflation et les prix de la construction est faible, car les éventuelles hausses de coûts sont compensées par des offres excédentaires et un ralentissement de la conjoncture. Au niveau régional, ce sont surtout les communes industrielles et agricoles qui sont touchées, tandis que les centres financiers et les régions touristiques sont largement épargnés.

En résumé, seulement une légère correction du marché immobilier

Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse ne réagit que modérément aux droits de douane, selon Wüest Partner. Les mécanismes du marché et la légère baisse des taux d’intérêt ont un effet stabilisateur, de sorte que les répercussions restent globalement modérées.

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Ce que l’on oublie souvent : De nombreux achats immobiliers effectués par des „personnes venant de l’étranger“ ne sont pas soumis à la Lex Koller. En effet, ce n’est pas seulement la nationalité qui est déterminante, mais le statut de séjour. Dans la pratique, on constate que celui qui dispose d’une autorisation de séjour correspondante n’est souvent pas considéré comme une „personne à l’étranger“ au sens de la Lex Koller – et n’a donc pas besoin d’autorisation.

Que régit la Lex Koller – et à qui s’applique-t-elle réellement ?

La Lex Koller oblige en principe les personnes étrangères à demander une autorisation avant d’acquérir un terrain ou un bien immobilier en Suisse. A première vue, cela semble restrictif – mais en réalité, la loi ne concerne qu’une petite partie des cas. La raison en est que de nombreux acheteurs ne sont pas considérés juridiquement comme des personnes étrangères au sens de la législation.

Ne sont pas considérés comme des personnes étrangères au sens de la Lex Koller

toutes les personnes titulaires d’un permis de séjour C et domiciliées en Suisse
les citoyens des pays de l’UE/AELE domiciliés en Suisse et titulaires d’un permis de séjour B au minimum

Concrètement, cela signifie que, par exemple, les citoyens allemands titulaires d’un permis B ou les citoyens américains titulaires d’un permis C et domiciliés en Suisse peuvent sans problème acquérir un logement – sans devoir obtenir d’autorisation. Ces personnes sont mises sur un pied d’égalité avec les Suisses en ce qui concerne les transactions immobilières.

La représentation suivante montre le champ d’application de la Lex Koller selon l’utilisation et le type de bien immobilier :

Exceptions à l’obligation d’autorisation – clairement réglementées

S’il s’agit effectivement de personnes venant de l’étranger au sens de la Lex Koller, la loi connaît néanmoins différentes exceptions pour lesquelles aucune autorisation n’est requise. Les principales exceptions sont les suivantes :

Les ressortissants de pays tiers titulaires d’un permis de séjour B et domiciliés en Suisse peuvent acquérir un bien immobilier à titre de résidence principale.
Les frontaliers peuvent acquérir une résidence secondaire dans la zone frontalière de leur lieu de travail .
Etablissements stables: les immeubles commerciaux destinés à l’activité opérationnelle peuvent être acquis indépendamment du statut de séjour ou de l’origine des propriétaires.
Appartements de vacances : Dans les régions touristiques reconnues, jusqu’à 1 500 unités peuvent être vendues chaque année dans toute la Suisse à des personnes résidant à l’étranger. La répartition des contingents est effectuée par les cantons, les communes peuvent en outre fixer leurs propres restrictions ou refus.

Restrictions concernant les exceptions

Quiconque revendique une exception est soumis à des restrictions spécifiques concernant l’utilisation et la nature du bien immobilier.

Surface du terrain :

Résidence principale (ressortissants de pays tiers) : max. 3’000 m².
logements de vacances : max. 2’000 m².
Frontaliers : max. 1’000 m²

Surface habitable :

Appartements de vacances : max. 200 m².
Pour les autres catégories, il n’y a pas de limitation légale de la surface habitable

Autres spécifications :

La location n ‚est pas autorisée dans tous les cas exceptionnels.
Pour les terrains à bâtir: la construction doitcommencer dans un délai d’un an.

Principe : si une autorisation est nécessaire – cela pose généralement problème

Si une autorisation est néanmoins requise dans le cadre d’une transaction, il convient d’être particulièrement prudent. Dans la pratique du conseil, le principe est le suivant : une acquisition soumise à autorisation est un cas particulier et doit toujours être examinée d’un œil critique. Dans de tels cas, il est recommandé d’impliquer suffisamment tôt les autorités cantonales compétentes et, le cas échéant, de demander une clarification préalable (demande de constatation).

Procédure et compétences

Les autorités cantonales sont compétentes pour examiner l’obligation d’autorisation ainsi que pour délivrer l’autorisation . En cas d’incertitude, une demande de constatation peut être déposée afin d’obtenir des précisions sur l’applicabilité de la Lex Koller.

Conclusion – Bien comprendre et appliquer la Lex Koller

La Lex Koller apparaît à première vue comme une loi complète et restrictive. Dans la pratique , elle n’esttoutefois pas appliquée dans de nombreux cas, car une grande partie des acheteurs ne sont pas considérés comme des personnes étrangères au sens de la loi. Ce qui est déterminant, ce n‘est pas en premier lieu la nationalité, mais le statut de séjour.

Ce n’est que lorsqu’une autorisation est requise qu’une attention accrue s’impose. Dans de tels cas, un examen approfondi devrait être effectué, idéalement avec la participation des autorités cantonales.

Pour les professionnels de l’immobilier, la règle est donc la suivante : ne pas se laisser décourager – mais conseiller de manière différenciée et juridiquement sûre.

vor 3 Monaten

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Ce que l’on oublie souvent : De nombreux achats immobiliers effectués par des „personnes venant de l’étranger“ ne sont pas soumis à la Lex Koller. En effet, ce n’est pas seulement la nationalité qui est déterminante, mais le statut de séjour. Dans la pratique, on constate que celui qui dispose d’une autorisation de séjour correspondante n’est souvent pas considéré comme une „personne à l’étranger“ au sens de la Lex Koller – et n’a donc pas besoin d’autorisation.

Que régit la Lex Koller – et à qui s’applique-t-elle réellement ?

La Lex Koller oblige en principe les personnes étrangères à demander une autorisation avant d’acquérir un terrain ou un bien immobilier en Suisse. A première vue, cela semble restrictif – mais en réalité, la loi ne concerne qu’une petite partie des cas. La raison en est que de nombreux acheteurs ne sont pas considérés juridiquement comme des personnes étrangères au sens de la législation.

Ne sont pas considérés comme des personnes étrangères au sens de la Lex Koller

toutes les personnes titulaires d’un permis de séjour C et domiciliées en Suisse
les citoyens des pays de l’UE/AELE domiciliés en Suisse et titulaires d’un permis de séjour B au minimum

Concrètement, cela signifie que, par exemple, les citoyens allemands titulaires d’un permis B ou les citoyens américains titulaires d’un permis C et domiciliés en Suisse peuvent sans problème acquérir un logement – sans devoir obtenir d’autorisation. Ces personnes sont mises sur un pied d’égalité avec les Suisses en ce qui concerne les transactions immobilières.

La représentation suivante montre le champ d’application de la Lex Koller selon l’utilisation et le type de bien immobilier :

Exceptions à l’obligation d’autorisation – clairement réglementées

S’il s’agit effectivement de personnes venant de l’étranger au sens de la Lex Koller, la loi connaît néanmoins différentes exceptions pour lesquelles aucune autorisation n’est requise. Les principales exceptions sont les suivantes :

Les ressortissants de pays tiers titulaires d’un permis de séjour B et domiciliés en Suisse peuvent acquérir un bien immobilier à titre de résidence principale.
Les frontaliers peuvent acquérir une résidence secondaire dans la zone frontalière de leur lieu de travail .
Etablissements stables: les immeubles commerciaux destinés à l’activité opérationnelle peuvent être acquis indépendamment du statut de séjour ou de l’origine des propriétaires.
Appartements de vacances : Dans les régions touristiques reconnues, jusqu’à 1 500 unités peuvent être vendues chaque année dans toute la Suisse à des personnes résidant à l’étranger. La répartition des contingents est effectuée par les cantons, les communes peuvent en outre fixer leurs propres restrictions ou refus.

Restrictions concernant les exceptions

Quiconque revendique une exception est soumis à des restrictions spécifiques concernant l’utilisation et la nature du bien immobilier.

Surface du terrain :

Résidence principale (ressortissants de pays tiers) : max. 3’000 m².
logements de vacances : max. 2’000 m².
Frontaliers : max. 1’000 m²

Surface habitable :

Appartements de vacances : max. 200 m².
Pour les autres catégories, il n’y a pas de limitation légale de la surface habitable

Autres spécifications :

La location n ‚est pas autorisée dans tous les cas exceptionnels.
Pour les terrains à bâtir: la construction doitcommencer dans un délai d’un an.

Principe : si une autorisation est nécessaire – cela pose généralement problème

Si une autorisation est néanmoins requise dans le cadre d’une transaction, il convient d’être particulièrement prudent. Dans la pratique du conseil, le principe est le suivant : une acquisition soumise à autorisation est un cas particulier et doit toujours être examinée d’un œil critique. Dans de tels cas, il est recommandé d’impliquer suffisamment tôt les autorités cantonales compétentes et, le cas échéant, de demander une clarification préalable (demande de constatation).

Procédure et compétences

Les autorités cantonales sont compétentes pour examiner l’obligation d’autorisation ainsi que pour délivrer l’autorisation . En cas d’incertitude, une demande de constatation peut être déposée afin d’obtenir des précisions sur l’applicabilité de la Lex Koller.

Conclusion – Bien comprendre et appliquer la Lex Koller

La Lex Koller apparaît à première vue comme une loi complète et restrictive. Dans la pratique , elle n’esttoutefois pas appliquée dans de nombreux cas, car une grande partie des acheteurs ne sont pas considérés comme des personnes étrangères au sens de la loi. Ce qui est déterminant, ce n‘est pas en premier lieu la nationalité, mais le statut de séjour.

Ce n’est que lorsqu’une autorisation est requise qu’une attention accrue s’impose. Dans de tels cas, un examen approfondi devrait être effectué, idéalement avec la participation des autorités cantonales.

Pour les professionnels de l’immobilier, la règle est donc la suivante : ne pas se laisser décourager – mais conseiller de manière différenciée et juridiquement sûre.

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Contexte de la nouvelle baisse des taux d’intérêt

L’une des principales raisons de la baisse des taux d’intérêt est la très faible inflation. En mai 2025, les prix à la consommation ont baissé de 0,1 % par rapport à mai 2024.

Pourquoi l’inflation a-t-elle baissé si fortement ? Le franc suisse très fort a entraîné une baisse des prix des biens importés et les prix du pétrole ont chuté de manière impressionnante de 9,6 % par rapport à l’année précédente. Dans certains domaines importants, la situation est toutefois différente : les prix des services ont augmenté de 0,6 % et les loyers résidentiels ont même progressé de 2,6 %. On ne peut donc pas encore parler de déflation généralisée.

Conséquences pour le marché immobilier et hypothécaire

Les taux d’intérêt hypothécaires avaient déjà fortement baissé avant la décision sur les taux d’intérêt et des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont parfois disponibles à des taux bien inférieurs à 1,5 %. Les hypothèques SARON réagissent directement à la baisse des taux d’intérêt, même si les banques continueront d’essayer d’augmenter leurs marges. On peut donc supposer que les hypothèques SARON diminueront d’un peu moins de 0,25 %.

La baisse des taux hypothécaires entraîne une augmentation de la demande de biens immobiliers et une hausse des prix de l’immobilier. Le choc du retournement des taux d’intérêt à partir de 2023 est désormais définitivement surmonté et même un retour à des taux d’intérêt négatifs semble à portée de main.

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Contexte de la nouvelle baisse des taux d’intérêt

L’une des principales raisons de la baisse des taux d’intérêt est la très faible inflation. En mai 2025, les prix à la consommation ont baissé de 0,1 % par rapport à mai 2024.

Pourquoi l’inflation a-t-elle baissé si fortement ? Le franc suisse très fort a entraîné une baisse des prix des biens importés et les prix du pétrole ont chuté de manière impressionnante de 9,6 % par rapport à l’année précédente. Dans certains domaines importants, la situation est toutefois différente : les prix des services ont augmenté de 0,6 % et les loyers résidentiels ont même progressé de 2,6 %. On ne peut donc pas encore parler de déflation généralisée.

Conséquences pour le marché immobilier et hypothécaire

Les taux d’intérêt hypothécaires avaient déjà fortement baissé avant la décision sur les taux d’intérêt et des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont parfois disponibles à des taux bien inférieurs à 1,5 %. Les hypothèques SARON réagissent directement à la baisse des taux d’intérêt, même si les banques continueront d’essayer d’augmenter leurs marges. On peut donc supposer que les hypothèques SARON diminueront d’un peu moins de 0,25 %.

La baisse des taux hypothécaires entraîne une augmentation de la demande de biens immobiliers et une hausse des prix de l’immobilier. Le choc du retournement des taux d’intérêt à partir de 2023 est désormais définitivement surmonté et même un retour à des taux d’intérêt négatifs semble à portée de main.

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Lucerne : Pionnier avec la règle des 90 jours

Depuis janvier 2024, un maximum de 90 jours de location par an est autorisé dans les zones résidentielles. La ville souhaite ainsi lutter contre le détournement de l’espace habitable. Cette réglementation est considérée comme un modèle pour d’autres villes et régions de Suisse.

Zurich : Interventions au niveau municipal et cantonal

Un code de construction et de zonage révisé a restreint les locations commerciales de courte durée dans les zones résidentielles à partir de 2024. En outre, le PS prévoit une initiative populaire municipale pour une limite supérieure de 90 jours. Des réglementations cantonales sont également à l’étude

.

Bâle-Ville : taxe de séjour et plafonnement éventuel

Une nouvelle loi doit centraliser la perception de la taxe de séjour. Dans le même temps, une limite de 90 jours est débattue, accompagnée de propositions pour des obligations de déclaration plus strictes.

Berne : La vieille ville sous protection grâce à la „Lex Airbnb“

Depuis 2022, une réglementation spéciale est en vigueur dans la vieille ville de Berne, qui limite les appartements de vacances commerciaux aux étages supérieurs. Aucune autre réglementation cantonale n’est actuellement prévue.

Genève : Pionnier avec une limite de 90 jours

Dans les communes genevoises où le marché du logement est tendu, une limite de 90 jours est en vigueur depuis plusieurs années. Les prestataires doivent enregistrer leurs locations et respecter les directives locales.

Valais : des solutions locales au lieu d’une loi cantonale

Zermatt, Verbier & Co. ont introduit leurs propres restrictions par le biais de plans de zones ou de lois fiscales. Une réglementation cantonale fait encore défaut, mais elle est réclamée.

Interlaken et la région du Bödeli : des règles strictes

Des obligations d’enregistrement et un séjour minimum de cinq nuits dans les zones résidentielles sont en vigueur depuis 2019. Une nouvelle initiative populaire régionale veut introduire une limite supplémentaire de 90 jours.

Thoune : réglementation en cours

En octobre 2024, le conseil municipal a approuvé une motion demandant un règlement communal. La rédaction proprement dite est en cours.

Grisons : L’analyse avant la législation

Une étude sur les effets des locations de courte durée a été commandée en 2023. Une décision sur des réglementations spécifiques ne sera prise qu’après l’analyse de cette étude.

Conclusion : la règle des 90 jours comme norme suisse ?

La limite de 90 jours est de plus en plus considérée dans toute la Suisse comme un instrument approprié pour harmoniser l’utilisation touristique et la protection de l’espace résidentiel. Si certains cantons ont déjà légiféré, d’autres en sont encore à la phase d’analyse ou de mise en œuvre. Une chose est claire : l’intérêt politique pour des plateformes de location équitables et transparentes va croissant

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Lucerne : Pionnier avec la règle des 90 jours

Depuis janvier 2024, un maximum de 90 jours de location par an est autorisé dans les zones résidentielles. La ville souhaite ainsi lutter contre le détournement de l’espace habitable. Cette réglementation est considérée comme un modèle pour d’autres villes et régions de Suisse.

Zurich : Interventions au niveau municipal et cantonal

Un code de construction et de zonage révisé a restreint les locations commerciales de courte durée dans les zones résidentielles à partir de 2024. En outre, le PS prévoit une initiative populaire municipale pour une limite supérieure de 90 jours. Des réglementations cantonales sont également à l’étude

.

Bâle-Ville : taxe de séjour et plafonnement éventuel

Une nouvelle loi doit centraliser la perception de la taxe de séjour. Dans le même temps, une limite de 90 jours est débattue, accompagnée de propositions pour des obligations de déclaration plus strictes.

Berne : La vieille ville sous protection grâce à la „Lex Airbnb“

Depuis 2022, une réglementation spéciale est en vigueur dans la vieille ville de Berne, qui limite les appartements de vacances commerciaux aux étages supérieurs. Aucune autre réglementation cantonale n’est actuellement prévue.

Genève : Pionnier avec une limite de 90 jours

Dans les communes genevoises où le marché du logement est tendu, une limite de 90 jours est en vigueur depuis plusieurs années. Les prestataires doivent enregistrer leurs locations et respecter les directives locales.

Valais : des solutions locales au lieu d’une loi cantonale

Zermatt, Verbier & Co. ont introduit leurs propres restrictions par le biais de plans de zones ou de lois fiscales. Une réglementation cantonale fait encore défaut, mais elle est réclamée.

Interlaken et la région du Bödeli : des règles strictes

Des obligations d’enregistrement et un séjour minimum de cinq nuits dans les zones résidentielles sont en vigueur depuis 2019. Une nouvelle initiative populaire régionale veut introduire une limite supplémentaire de 90 jours.

Thoune : réglementation en cours

En octobre 2024, le conseil municipal a approuvé une motion demandant un règlement communal. La rédaction proprement dite est en cours.

Grisons : L’analyse avant la législation

Une étude sur les effets des locations de courte durée a été commandée en 2023. Une décision sur des réglementations spécifiques ne sera prise qu’après l’analyse de cette étude.

Conclusion : la règle des 90 jours comme norme suisse ?

La limite de 90 jours est de plus en plus considérée dans toute la Suisse comme un instrument approprié pour harmoniser l’utilisation touristique et la protection de l’espace résidentiel. Si certains cantons ont déjà légiféré, d’autres en sont encore à la phase d’analyse ou de mise en œuvre. Une chose est claire : l’intérêt politique pour des plateformes de location équitables et transparentes va croissant

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Augmentation des événements naturels dans les Alpes

Le glissement de terrain de Blatten restera dans les mémoires, notamment parce qu’il ne s’agit pas d’un incident isolé et qu’il est peu probable qu’il le reste. Des événements comparables se sont produits à Brienz GR (important glissement de terrain en 2023 ; activité rocheuse avec évacuation en octobre 2024) ou à Kandersteg BE, où la démolition imminente de la „Spitzen Stein“ suscite des inquiétudes.

Réactions des marchés immobiliers jusqu’à présent

Comment évoluent les marchés immobiliers dans les zones à risque ? Le marché des appartements de vacances dans les Alpes suisses est-il globalement affecté ?

Selon un rapport de Wüest Partner, entre 2022 et 2024, seuls onze biens immobiliers de la classe de risque 5, la plus élevée en matière de laves torrentielles, ont été vendus. Bien que ces données soient limitées, les prix de ces propriétés étaient en moyenne 30 % inférieurs à ceux de propriétés comparables situées en dehors des zones de danger. Dans les classes de risque 3 et 4 (risque moyen à élevé de laves torrentielles), la baisse des prix a été nettement plus faible, à savoir 0,6 % seulement.

Dans l’ensemble, les chiffres montrent que pour tous les risques naturels enregistrés (inondations, ruissellement de surface, glissements de terrain, avalanches, laves torrentielles), les baisses de prix dans les zones 3 et 4 (risque faible à moyen) n’ont été que de 0,6 % à 1,4 %.

Un paradoxe remarquable peut être observé dans le domaine du danger d’avalanche : dans les zones de danger 3 et 4, les prix ont augmenté jusqu’à 8,1 % au cours de la période examinée. Seule la zone 5 a enregistré une baisse de prix de 4,9 %. De nombreux biens immobiliers concernés sont situés dans des endroits attrayants avec des vues spectaculaires. Pour de nombreux acheteurs potentiels, l’expérience résidentielle ou de vacances l’emporte apparemment sur le risque perçu. Cette évolution souligne également la grande stabilité du marché des résidences secondaires en Suisse.

Conclusion

Il ne faut pas s’attendre à un effondrement général du marché des résidences secondaires dans les Alpes à l’heure actuelle. Néanmoins, le glissement de terrain de Blatten a attiré l’attention des médias et a considérablement accru la sensibilisation aux risques naturels, tant au sein de la population que parmi les autorités et les institutions financières. Il faut donc s’attendre à ce que les conditions cadres pour l’achat de biens immobiliers (y compris des zones de danger plus précises et des critères de prêt plus stricts) deviennent plus strictes à l’avenir.

Une chose est sûre : Les risques naturels – en particulier les laves torrentielles – restent un problème majeur pour les régions de montagne et posent des défis aux acteurs concernés à de nombreux niveaux.

vor 4 Monaten

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Augmentation des événements naturels dans les Alpes

Le glissement de terrain de Blatten restera dans les mémoires, notamment parce qu’il ne s’agit pas d’un incident isolé et qu’il est peu probable qu’il le reste. Des événements comparables se sont produits à Brienz GR (important glissement de terrain en 2023 ; activité rocheuse avec évacuation en octobre 2024) ou à Kandersteg BE, où la démolition imminente de la „Spitzen Stein“ suscite des inquiétudes.

Réactions des marchés immobiliers jusqu’à présent

Comment évoluent les marchés immobiliers dans les zones à risque ? Le marché des appartements de vacances dans les Alpes suisses est-il globalement affecté ?

Selon un rapport de Wüest Partner, entre 2022 et 2024, seuls onze biens immobiliers de la classe de risque 5, la plus élevée en matière de laves torrentielles, ont été vendus. Bien que ces données soient limitées, les prix de ces propriétés étaient en moyenne 30 % inférieurs à ceux de propriétés comparables situées en dehors des zones de danger. Dans les classes de risque 3 et 4 (risque moyen à élevé de laves torrentielles), la baisse des prix a été nettement plus faible, à savoir 0,6 % seulement.

Dans l’ensemble, les chiffres montrent que pour tous les risques naturels enregistrés (inondations, ruissellement de surface, glissements de terrain, avalanches, laves torrentielles), les baisses de prix dans les zones 3 et 4 (risque faible à moyen) n’ont été que de 0,6 % à 1,4 %.

Un paradoxe remarquable peut être observé dans le domaine du danger d’avalanche : dans les zones de danger 3 et 4, les prix ont augmenté jusqu’à 8,1 % au cours de la période examinée. Seule la zone 5 a enregistré une baisse de prix de 4,9 %. De nombreux biens immobiliers concernés sont situés dans des endroits attrayants avec des vues spectaculaires. Pour de nombreux acheteurs potentiels, l’expérience résidentielle ou de vacances l’emporte apparemment sur le risque perçu. Cette évolution souligne également la grande stabilité du marché des résidences secondaires en Suisse.

Conclusion

Il ne faut pas s’attendre à un effondrement général du marché des résidences secondaires dans les Alpes à l’heure actuelle. Néanmoins, le glissement de terrain de Blatten a attiré l’attention des médias et a considérablement accru la sensibilisation aux risques naturels, tant au sein de la population que parmi les autorités et les institutions financières. Il faut donc s’attendre à ce que les conditions cadres pour l’achat de biens immobiliers (y compris des zones de danger plus précises et des critères de prêt plus stricts) deviennent plus strictes à l’avenir.

Une chose est sûre : Les risques naturels – en particulier les laves torrentielles – restent un problème majeur pour les régions de montagne et posent des défis aux acteurs concernés à de nombreux niveaux.

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Valeur vénale

Dans leur travail quotidien de conseil et d’évaluation, les experts en évaluation de l’Association suisse des propriétaires fonciers se basent sur la définition de la valeur vénale donnée par le célèbre expert en évaluation Francesco Canonica (Immobilienwertmittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):

La valeur vénale est le prix maximum illimité qu’un acheteur potentiel serait prêt à payer pour le bien immobilier en question le jour de l’évaluation dans le cadre de transactions commerciales normales, en tenant compte de toutes les influences de valeur.

Nous considérons cette définition comme la plus légère et la plus précise d’un sujet complexe.

Valeur vénale décomposée en éléments individuels

Pour une meilleure compréhension, décomposons la définition de la valeur vénale en ses principales parties et suivons ici aussi les explications de Francesco Canonica :

Prix maximum : correspond au prix maximum encore acceptable pour le groupe d’acheteurs typique. Si un acheteur individuel, particulièrement intéressé, paie un prix supérieur au prix maximum, on parle de prix d’amateur.

Sans limite de prix : Lors de la détermination de la valeur vénale, aucune prescription restrictive, telle qu’elle est appliquée par exemple par les banques, les assurances ou les bureaux d’évaluation, ne doit être prise en compte.

L’acheteur potentiel : chaque bien immobilier a un cercle d’acheteurs spécifique, dont les besoins sont satisfaits au mieux par le bien immobilier à évaluer.

Le jour de l’évaluation : l’estimation de la valeur vénale est un instantané de tous les facteurs identifiables à la date de référence et qui ont une influence sur le bien immobilier à évaluer. Francesco Canonica parle d’“ici et maintenant“ et souligne que les facteurs qui influencent la valeur (par exemple les taux d’intérêt hypothécaires) peuvent changer en peu de temps et avoir un impact positif ou négatif sur le prix maximum à atteindre.

Il convient donc d’être prudent avec les anciennes évaluations immobilières. La valeur vénale n’est valable que tant que les facteurs influençant la valeur ne changent pas.

Exemple pratique : un propriétaire de maison individuelle a fait faire une estimation de la valeur vénale de sa maison individuelle en janvier et l’expert en évaluation a indiqué une valeur vénale de 1 250 000. Nous sommes maintenant en juin et la Banque nationale suisse a corrigé trois fois les taux directeurs depuis janvier, les faisant passer de 1,5% à 0,75%. L’estimation de la valeur vénale n’est plus d’actualité en raison de la nette modification de l’environnement des taux d’intérêt et doit être adaptée.

Dans le cas de transactions commerciales normales : le vendeur et l’acheteur n’agissent pas sous pression et n’ont pas de relations qui entraveraient des transactions commerciales normales (par ex. parenté).

En tenant compte de toutes les influences de valeur : L’estimation de la valeur vénale doit tenir compte de tous les facteurs qui influencent le processus de formation de la valeur du cercle d’acheteurs typique de l’objet.

Pour le bien immobilier concerné : l’estimation de la valeur vénale ne vaut bien sûr que pour le bien immobilier à évaluer et non pour d’autres biens immobiliers.

Ne pas confondre : La valeur vénale n’est pas un prix
Les deux termes „valeur“ ou „valeur vénale“ et „prix“ sont souvent confondus, même par des acteurs expérimentés du marché.

Les Swiss Valuation Standards (SVS) définissent : „La valeur d’un bien immobilier représente une prévision du prix pouvant être obtenu sur le marché lors d’une transaction. En revanche, le prix d’un bien immobilier est le produit effectivement obtenu lors de l’achat/de la vente“.

Et qu’en est-il de la valeur vénale ?
Les termes „valeur vénale“ et „valeur de marché“ sont identiques et peuvent être utilisés tous les deux.

Qu’est-ce qui n’est pas une valeur vénale ?

Il est toujours surprenant de voir quels termes sont assimilés à tort à la valeur vénale. Il est temps d’y voir plus clair avec une liste – dérivée de Canonica.

Ne sont pas des valeurs vénales

Valeur vénale bancaire
Les évaluations immobilières établies par les banques servent à des fins de financement et sont souvent marquées par une attitude conservatrice qui n’a rien à voir avec une valeur vénale. La valeur de nantissement des banques, qui définit le montant maximal de l’hypothèque accordée par la banque, a encore moins à voir avec une valeur vénale.

Valeur d’assurance
Les valeurs d’assurance servent à déterminer les paiements potentiels pour les sinistres et les primes d’assurance et sont calculées en tant que valeur à neuf ou valeur actuelle. Les valeurs d’assurance ne sont pas des valeurs vénales orientées vers le marché et ne peuvent pas non plus être converties en valeurs vénales.

Exemple pratique : un expert en évaluation de l’Association des propriétaires fonciers évalue une maison individuelle construite en 1956 dans le canton d’Argovie à 900 000 CHF. Le propriétaire est déçu par cette valeur et soupçonne une erreur d’évaluation, car la valeur d’assurance du bâtiment est supérieure à 900 000 CHF et celle-ci ne tient pas encore compte de la valeur du terrain. Malheureusement, cette logique est fausse, car la valeur d’assurance du bâtiment est une valeur à neuf (prend en compte les coûts actuels d’une nouvelle construction) et ne tient pas compte du retard massif de rénovation du bien immobilier.

Valeurs fiscales
La détermination des valeurs fiscales (p. ex. valeur officielle, valeur fiscale, etc.) se fait au niveau cantonal et sert à l’imposition du revenu et de la fortune. Le calcul est totalement différent du calcul d’une valeur vénale et se base sur des objectifs politiques et fiscaux. L’Association des propriétaires fonciers déconseille vivement la conversion „magique“, très répandue, des valeurs fiscales en valeurs vénales.

Exemple pratique : un acheteur potentiel souhaite acheter un appartement en copropriété à Berne proposé par l’Association des propriétaires fonciers, mais il est dérangé par le prix de 1,2 million de francs. Son argument selon lequel la valeur officielle est de 600 000 CHF ⅔ de la valeur vénale et que le prix d’achat ne doit donc pas dépasser 900 000 CHF n’est pas recevable. L’acheteur potentiel doit donc soit revoir son prix à la hausse, soit chercher un autre logement.

Valeur d’amateur
Selon les Swiss Valuation Standards (SVS), la valeur d’amateur comprend non seulement des motivations économiques, mais aussi des aspects subjectifs que l’amateur évalue plus haut que la majorité des acteurs du marché (ou le cercle d’acheteurs typique de l’objet). La valeur d’amateur est donc supérieure à la valeur vénale.

Valeur de liquidation
La valeur de liquidation est la valeur qui est créée sous la pression du temps. Les valeurs de liquidation sont inférieures aux valeurs vénales

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vor 5 Monaten