Verkehrswert
Die Schatzungsexperten des Grundeigentümer Verband Schweiz orientieren sich bei ihrer täglichen Beratungs- und Bewertungsarbeit an der Verkehrswertdefinition vom bekannten Schatzungsexperten Francesco Canonica (Immobilienwertermittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):
“Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.”
Wir halten diese Definition für die schlankste und präziseste Definition eines komplexen Themas.
Verkehrswert in Einzelteile zerlegt
Zerlegen wir für ein besseres Verständnis die Definition des Verkehrswertes in die wichtigsten Einzelteile und folgen auch hier den Ausführungen Francesco Canonica:
Höchstpreis: Entspricht dem für die typische Käufergruppe noch akzeptablen Höchstpreis. Zahlt ein einzelner, besonders interessierter Käufer einen über dem Höchstpreis liegenden Preis, spricht man vom Liebhaberpreis.
Unlimitiert: Bei der Ermittlung des Verkehrswertes dürfen keine einschränkenden Vorschriften einfliessen, wie sie z.B. von Banken, Versicherungen oder Schatzungsämtern angewendet werden.
Der mögliche Käufer: Jede Immobilie hat einen objekttypischen Käuferkreis, dessen Bedürfnisse durch die zu bewertende Immobilie am besten befriedigt werden.
Am Bewertungsstichtag: Die Verkehrswertschätzung ist eine Momentaufnahme aller am Stichtag erkennbaren und auf die zu bewertende Immobilie einwirkenden Faktoren. Francesco Canonica spricht von “Hier und jetzt” und weist darauf hin, dass sich wertbeeinflussende Faktoren (z.B. Hypothekarzinssätze) innerhalb kurzer Zeit verändern und auf den zu erzielenden Höchstpreis positiv oder negativ einwirken können.
Bei älteren Immobilienbewertungen ist deshalb Vorsicht geboten. Der Verkehrswert ist nur so lange gültig, solange sich die wertbeeinflussenden Faktoren nicht verändern.
Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhausbesitzer hat im Januar eine Verkehrswertschätzung für sein Einfamilienhaus machen lassen und der Bewertungsexperte hat einen Verkehrswert von 1’250’000.- ausgewiesen. Jetzt ist Juni und die Schweizerische Nationalbank hat seit Januar die Leitzinsen dreimal von 1.5% auf 0.75% korrigiert. Die Verkehrswertschätzung ist aufgrund des deutlich veränderten Zinsumfeldes nicht mehr aktuell und muss angepasst werden.
Bei normalem Geschäftsverkehr: Verkäufer und Käufer handeln nicht unter Druck und stehe in keiner Beziehung zueinander, welche einen normalen Geschäftsverkehr behindern (z.B. Verwandtschaft).
Unter Würdigung aller Werteinflüsse: In der Verkehrswertschätzung zu berücksichtigen sind alle Faktoren, die den Wertbildungsprozess des objekttypischen Käuferkreises beeinflussen.
Für die betreffende Immobilie: Die Verkehrswertschätzung gilt freilich nur für die zu bewertende Immobilie und nicht für andere Immobilien.
Nicht verwechseln: Der Verkehrswert ist kein Preis
Immer wieder – auch von erfahrenen Marktteilnehmern – verwechselt werden die beiden Begriffe “Wert” oder “Verkehrswert” und “Preis”.
Die Swiss Valuation Standards (SVS) definieren: “Der Wert einer Immobilie stellt eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar. Der Preis einer Immobilie ist hingegen der tatsächlich erzielte Erlös beim Kauf/Verkauf.”
Und was ist mit dem Marktwert?
Die Begriffe “Verkehrswert” und “Marktwert” sind identisch und können beide verwendet werden.
Was sind keine Verkehrswerte?
Es ist immer wieder erstaunlich, welche Begriffe fälschlicherweise mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Zeit, hier mit einer Liste – abgeleitet von Canonica – für Klarheit zu sorgen.
Keine Verkehrswerte sind:
Bankenverkehrswert
Von Banken erstellte Immobilienbewertungen dienen Finanzierungszwecken und sind oftmals von einer konservativen Haltung geprägt, die nichts mit einem Verkehrswert zu tun hat. Noch weniger mit einem Verkehrswert hat der Belehnungwert von Banken zu tun, welcher die maximal durch die Bank gewährte Hypothekenhöhe definiert.
Versicherungswert
Versicherungswerte dienen zur Festlegung von potentiellen Schadenzahlungen und Versicherungsprämien und werden als Neuwert oder Zeitwert berechnet. Versicherungswerte sind keine marktorientierten Verkehrswerte und können auch nicht zu Verkehrswerten umgerechnet werden.
Praxisbeispiel: Ein Schatzungsexperte vom Grundeigentümer Verband bewertet ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1956 im Kanton Aargau mit CHF 900’000.-. Der Besitzer ist von diesem Wert enttäuscht und vermutet einen Bewertungsfehler, da der Gebäudeversicherungswert mehr als CHF 900’000.- beträgt und dieser den Landwert noch nicht berücksichtigt. Leider ist diese Logik falsch, da der Gebäudeversicherungswert ein Neuwert ist (berücksichtigt die heutigen Kosten eines Neubaus) und den massiven Renovationsrückstand der Immobilie nicht berücksichtigt.
Fiskalische Werte
Die Festlegung von fiskalischen Werten (z.B. amtl. Wert, Steuerwert usw.) erfolgt auf Kantonsebene und dient der Besteuerung von Einkommen und Vermögen. Die Berechnung erfolgt völlig anders als die Berechnung eines Verkehrswertes und basiert auf politischen und fiskalischen Zielsetzungen. Der Grundeigentümer Verband rät von der weitverbreiteten “magischen” Umrechnung von fiskalischen Werten zu Verkehrswerten dringend ab.
Praxisbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte eine vom Grundeigentümer Verband angebotene Eigentumswohnung in Bern kaufen, stört sich aber am Preis von 1.2 Mio. Franken. Sein Argument, dass der amtliche Wert CHF 600’000.- ⅔ des Verkehrswertes betrage und der Kaufpreis deshalb maximal CHF 900’000.- betragen dürfe, ist nicht stichhaltig. Der potentielle Käufer muss also entweder preislich nachlegen oder sich eine andere Wohnung suchen.
Liebhaberwert
Gem. den Swiss Valuation Standards (SVS) beinhaltet ein Liebhaberwert neben wirtschaftlichen Beweggründen zusätzlich subjektive Aspekte, welcher der Liebhaber höher bewertet als die Mehrheit der Marktteilnehmer (oder der objekttypische Käuferkreis). Der Liebhaberwert liegt also über dem Verkehrswert.
Liquidationswert
Der Liquidationswert ist jener Wert, welcher unter Zeitdruck entsteht. Liquidationswerte liegen tiefer als Verkehrswerte.
