Quello che spesso si dimentica: Molti acquisti immobiliari effettuati da “persone provenienti dall’estero” non sono soggetti alla Lex Koller. Questo perché non è determinante solo la nazionalità, ma anche lo status di residenza. In pratica, chi ha un permesso di soggiorno spesso non è considerato una “persona all’estero” ai sensi della Lex Koller – e quindi non necessita di autorizzazione
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Cosa disciplina la Lex Koller e a chi si applica effettivamente?
In linea di principio, la Lex Koller prevede che i cittadini stranieri debbano richiedere un’autorizzazione prima di acquistare un terreno o una proprietà in Svizzera. A prima vista, ciò sembra restrittivo, ma in realtà la legge si applica solo a una piccola parte dei casi. Il motivo è che molti acquirenti non sono considerati cittadini stranieri ai sensi della legge.
Non sono considerati cittadini stranieri ai sensi della Lex Koller
- tutte le persone in possesso di un permesso di soggiorno C e domiciliate in Svizzera
- i cittadini di Paesi UE/AELS che risiedono in Svizzera e sono in possesso almeno di un permesso di soggiorno B
In pratica, ciò significa che, ad esempio, i cittadini tedeschi con un permesso B o i cittadini statunitensi con un permesso C che vivono in Svizzera possono acquistare una casa senza problemi – e senza dover ottenere un’autorizzazione. In questo modo sono equiparati ai cittadini svizzeri per quanto riguarda le transazioni immobiliari.
Il seguente diagramma mostra il campo di applicazione della Lex Koller in base all’uso e al tipo di proprietà:
Eccezioni all’obbligo di autorizzazione – chiaramente regolamentate
Se si tratta effettivamente di persone provenienti dall’estero ai sensi della Lex Koller, la legge prevede comunque diverse eccezioni per le quali non è richiesta alcuna autorizzazione. Le principali eccezioni sono le seguenti:
- I cittadini di Paesi terzi in possesso di un permesso di soggiorno B e domiciliati in Svizzera possono acquistare un immobile come abitazione principale.
- I frontalieri possono acquistare una seconda casa nella zona di confine del loro luogo di lavoro .
- Stabilimenti permanenti: gli immobili commerciali utilizzati per scopi operativi possono essere acquistati indipendentemente dallo status di residenza o dall’origine dei proprietari.
- Appartamenti di vacanza: nelle regioni turistiche riconosciute, ogni anno in tutta la Svizzera possono essere vendute fino a 1.500 unità a persone residenti all’estero. Le quote sono assegnate dai Cantoni e i Comuni possono anche stabilire restrizioni o rifiuti propri.
Restrizioni sulle eccezioni
Chiunque richieda un’eccezione è soggetto a specifiche restrizioni riguardanti l’uso e la natura della proprietà.
Superficie :
- abitazione principale (cittadini di Paesi terzi): max. 3’000 m².
- alloggi per le vacanze: max. 2’000 m².
- Frontalieri: max. 1’000 m².
Superficie abitabile :
- Appartamenti di vacanza: max. 200 m².
- Per le altre categorie non esiste un limite legale di superficie abitabile.
Altre caratteristiche:
- La locazione non è consentita in tutti i casi eccezionali.
- Per i terreni edificabili: la costruzione deveiniziare entro un anno.
Principio: se è necessario un permesso, di solito è un problema.
Se l’autorizzazione è comunque richiesta nell’ambito di una transazione, occorre prestare particolare attenzione. Nella prassi consultiva, il principio è che un’acquisizione soggetta ad autorizzazione è un caso particolare e va sempre esaminata con occhio critico. In questi casi, è consigliabile coinvolgere le autorità cantonali competenti in una fase iniziale e, se necessario, chiedere chiarimenti preventivi (richiesta di una dichiarazione dei fatti)
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Procedura e poteri
Le autorità cantonali sono responsabili della verifica della necessità di un’autorizzazione e del suo rilascio . In caso di incertezza, è possibile presentare una domanda di pronunciamento per ottenere chiarimenti sull’applicabilità della Lex Koller
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Conclusione – Comprendere e applicare la Lex Koller
A prima vista, la Lex Koller sembra essere una legge completa e restrittiva. In pratica ,però ,in molti casi non vieneapplicata, in quanto un’ampia percentuale di acquirenti non è considerata una persona straniera ai sensi della legge.Il fattore decisivonon è la nazionalità, ma lo status di residenza.
Solo quando è richiesto un permesso è necessario prestare maggiore attenzione. In questi casi è necessario effettuare un esame approfondito, possibilmente con la partecipazione delle autorità cantonali.
La regola per i professionisti del settore immobiliare è quindi: non scoraggiarsi – fornire una consulenza differenziata e giuridicamente sicura.
