Aufgemöbelt: Die hohe Kunst des Home Staging

Rat und Tat in leicht verdaulichen Häppchen

Was ist Home Staging?

Home Staging – einen vernünftigen deutschen Begriff gibt es leider nicht – bezeichnet alle Massnahmen zur Aufwertung von Innen- und Aussenräumen im Rahmen eines Immobilienverkaufs. Dabei erstellt eine professionelle Home Staging Firma ein abgestimmtes Möbel-, Accessoir-, Farb- und Lichtkonzept und gibt Empfehlungen zu allfällig nötigen kleineren Renovationsarbeiten wie Ausbesserungen und Streichen ab. 

Home Staging hat demnach zum Ziel, eine zum Verkauf stehende Immobilie in ein möglichst vorteilhaftes Licht zu rücken und dadurch eine kürzere Vermarktungszeit und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. In den meisten Fällen übersteigt der Mehrerlös die Kosten für das Homestaging substantiell.

Woher kommt Home Staging?

Home Staging hat seinen Ursprung in den USA der 70er Jahre und hat sich in vielen angelsächsisch geprägten Ländern bei der Vermarktung von Immobilien längst durchgesetzt. 

Mit ein paar Jahrzehnten Verspätung und immer noch sehr zaghaft wird Home Staging in den letzten Jahren nun auch vermehrt in der Schweiz eingesetzt. Der Grundeigentümer Verband Schweiz sieht sich hier in einer Vorreiterrolle und setzt Home Staging wann immer möglich und sinnvoll bei der Vermarktung von Immobilien ein. Viele Immobilienmakler und private Immobilienverkäufer scheuen die hohen Initialkosten für diese Marketingmassnahme und sehen nicht, dass sich die Aufwendungen für intelligent eingesetztes Home Staging über eine kürzere Vermarktungszeit und einen höheren Verkaufserlös in den meisten Fällen mehr als kompensieren lassen. 

A propos Kosten: Alle Mitglieder des Grundeigentümer Verband Schweiz profitieren im Rahmen eines Verkaufsmandates von stark reduzierten Kosten oder sogar von einer vollständigen Kostenübernahme für das Home Staging.

Wie genau funktioniert Home Staging?

Indem die Immobilie durch gezielte Dekoration und Möblierung attraktiv für potentielle Käufer präsentiert (im Fachjargon “inszeniert”) wird, kann bei der Besichtigung ein positiver erster Eindruck erzeugt werden. Durch die ansprechende und professionelle Gestaltung der Räume werden Emotionen geweckt und Eigenheim-Träumer können sich die Raumproportionen besser vorstellen. Im besten Fall entsteht von Anfang an ein Wohlfühleffekt, Interessenten verlieben sich in ihr neues Zuhause und werden zu Käufern.

Es soll also ein möglichst überzeugender und pointierter erster Eindruck entstehen. Konkret gehen Profis in der Regel folgendermassen vor: 

1. Besichtigung und Beratung: Oftmals wollen sich Home Stager zunächst vor Ort ein Bild vom Zustand der Immobilie verschaffen. So können sie einschätzen, wie umfangreich die Marketingmassnahmen ausfallen sollten und dies mit der Verkäuferschaft besprechen.
2. Vorarbeiten: Sobald man sich auf eine passende Home Staging Lösung geeinigt hat, wird in einem nächsten Schritt das Haus entrümpelt, entpersonalisiert, jegliche Unordnung wird beseitigt und kleinere Gebrauchsspuren werden retuschiert. Gegebenenfalls werden auch Wände neu gestrichen oder Vorarbeiten im Garten oder Aussenbereich durchgeführt. 
3. Konzipierung: Als nächstes entwerfen die Home Stager ein stimmiges Einrichtungs-, Raum-, Farb-, und Lichtkonzept, welches auf die Charakteristiken des jeweiligen Objektes abgestimmt ist und zur Aufwertung der Immobilie beiträgt. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Auswahl der Möbel gelegt – es sollte sich um möglichst hochwertiges und neutrales Mobiliar handeln. Aus unserer Erfahrung sind Möbelstücke aus dem eigenen Inventar der Agentur Billigalternativen wie beispielsweise Pappmöbeln vorzuziehen (was billig ist, wirkt normalerweise auch billig).
4. Umsetzung: Im letzten Schritt wird die Wohnung oder das Haus schliesslich inszeniert; die Möbel werden geliefert und das Objekt dekoriert. 

Grundsätzlich hängt der Umfang der Home Staging Massnahmen natürlich vom verfügbaren Budget ab. Es empfiehlt sich, ein durchgängiges Staging-Konzept anzuwenden und alle Räume zu inszenieren. Wenn man nur einzelne Zimmer möbliert und für potentielle Käufer ins bestmögliche Licht rückt, kann dies sogar kontraproduktiv sein, da sich der Kontrast zu den leer stehenden oder nicht gestagten Räume akzentuiert.

Warum funktioniert Home Staging so gut?

Homestaging ist eigentlich angewandte Psychologie und bedient sich wie folgt verbreiteter Verhaltensweisen potentieller Käufer: 

• Erster Eindruck: Menschen bilden sich, basierend auf dem ersten Eindruck, schnell eine Meinung über eine Immobilie. Home Staging zielt darauf ab, einen positiven ersten Eindruck zu erzeugen, indem das Objekt attraktiv und einladend gestaltet wird. 
• Emotionale Bindung: Mittels Home Staging wird versucht, eine emotionale Bindung zwischen potenziellen Käufern und der Immobilie herzustellen. Durch geschickte Inszenierung werden positive Emotionen wie Freude, Geborgenheit und Zufriedenheit hervorgerufen – es soll ein Wohlfühleffekt erzeugt werden. Dies kann dazu führen, dass potenzielle Käufer eine Verbindung zu der Immobilie aufbauen und sich vorstellen können, dort zu leben.
• Neutralität und Entpersonalisierung: Es wird oft empfohlen, beim Home Staging persönliche Gegenstände und individuelle Dekorationen zu entfernen, um ein möglichst breites Publikum anzusprechen. Das ermöglicht es Interessenten, sich besser vorzustellen, wie sie den Raum selbst gestalten und nutzen könnten.
• Raumwahrnehmung: Die Art und Weise, wie Räume gestaltet werden, kann die Wahrnehmung von Grösse, Funktion und Nutzung beeinflussen. Home Staging Profis nutzen psychologische Prinzipien, um Räume grösser, heller und offener erscheinen zu lassen. Durch geschickte Platzierung von Möbeln, Verwendung von Licht und Farben sowie Organisation des Raumes wird versucht, die optimale Raumwahrnehmung zu schaffen.
• Vertrauensbildung: Home Staging kann nicht zuletzt auch dazu beitragen, Vertrauen bei potenziellen Käufern aufzubauen. Durch die professionelle Präsentation der Immobilie wird der Eindruck vermittelt, dass das Haus gepflegt und in gutem Zustand ist. Dies kann initiale Unsicherheiten und Zweifel aus dem Weg räumen und potenzielle Käufer dazu ermutigen, weiteres Interesse zu zeigen.

Ein weiterer psychologischer Vorteil: Eine eingerichtete Wohnung bzw. ein inszeniertes Haus wirkt bezugsbereit und potentielle Käufer sehen nicht direkt den grossen Aufwand, der nach dem Erwerb auf sie zukommt. Diesen Effekt bestätigen diverse Studien und Umfragen aus den USA. 

Wichtig: Home Staging dient nicht dazu, Käufer zu übervorteilen. Das Gegenteil ist der Fall: Homestaging zeigt dem Käufer Potential auf, welches dieser ohne Home Staging gar nicht erkennt – und deshalb seine Wunschimmobilie gar nicht kauft.

Welche Arten von Home Staging gibt es?

Je nach Ausgangslage und Budget gibt es viele verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu “stagen” resp. herzurichten. Wir haben uns durch den Bezeichnungsdschungel gekämpft und versucht, Übersicht zu schaffen:

1. Full Home Staging: Die leer stehende Liegenschaft wird komplett inszeniert, d.h. möbliert und dekoriert. Je nach Anbieter kann man auch ein passendes Licht- oder Duftkonzept auswählen, um das Maximum aus der Immobilie herauszuholen.
2. Partial Home Staging: Es werden entweder gezielt einzelne Räume einer Wohnung oder eines Hauses gestaged und in ein möglichst gutes Licht gerückt. Oder aber das Home Staging umfasst nur bestimmte Komponenten (Möblierung, Dekoration, Ausbesserung von Gebrauchsspuren etc.).
3. Complementary Home Staging: Wenn eine Liegenschaft noch teilweise möbliert ist, kann dank Home Staging ein professioneller Eindruck erweckt werden. Indem überlegt einzelne Möbelstücke platziert werden, wird die Liegenschaft aufgewertet.
4. Home Staging Light: Hier gilt das Credo “use what you have” – ein Profi hilft dabei, die Räume zu entpersonalisieren und so den gewünschten „Hotel-Effekt“ zu erzielen.
5. Virtual Home Staging: Dies ist die günstigste Variante – in einem Foto werden Einrichtungsgegenstände so platziert, dass man sich vorstellen kann, wie der leere Raum eingerichtet werden könnte. Efahrungsgemäss ersetzt aber ein virtuelles Home Staging eine Besichtigung vor Ort nicht. Letzten Endes spielen die Emotionen beim Hauskauf eine entscheidende Rolle; man muss sich vor Ort und nicht vor einem Bildschirm zu Hause fühlen.

Was macht ein gutes Home Staging aus?

Beim Home Staging gibt es einige wichtige Punkte, auf die man achten sollte:

• Neutralität: Neutrale Farben und Dekorationen verwenden, um den Geschmack einer breiten Zielgruppe anzusprechen. Auch ein durchdachtes Stilkonzept ist relevant.
• Unordnung beseitigen / Entpersonalisierung: Bei noch bewohnten Objekten persönliche Gegenstände entfernen und überflüssige Möbel wegräumen, um einen sauberen und geräumigen Eindruck zu vermitteln.
• Beleuchtung: Ein wohl überlegtes Lichtkonzept mit Mischung aus natürlichem und künstlichem Licht, um den Raum hell und einladend wirken zu lassen.
• Highlights betonen: Die besten Merkmale des Hauses oder der Wohnung bewusst hervorheben, wie z.B. architektonische Details oder besondere Ausstattungsmerkmale.
• Kleine Details machen den Unterschied: Frische Blumen und stilvolle Accessoires helfen, den Gesamteindruck zu verbessern.
• Aussenbereich: Ein schöner Eingangsbereich und ein gepflegter Garten / Terrasse  schaffen eine einladende Atmosphäre.

Wichtig ist also, dass ein wohnliches Ambiente geschaffen wird, in dem sich ein möglichst breites Publikum wohl fühlt. Durch eine professionelle Farbauswahl und die richtige Auswahl der Möbel, Accessoires und Kunstobjekte entsteht ein durchdachtes Designkonzept, welches es Interessenten so einfach wie möglich machen sollte, sich die eigene Zukunft in den vier Wänden vorzustellen. Eine Studie der National Association of REALTORS (NAR) in diesem Zusammenhang hat ergeben, dass 77% der befragten Käufer sich eine professionell möblierte Wohnung besser als zukünftiges Zuhause vorstellen können, als eine leerstehende Immobilie.

Vorteile und Nachteile von Home Staging

Vorteile:

• Kürzere Vermarktungszeit: Führt zu tieferen Vermarktungskosten (z.B. Inseratekosten) und Haltekosten bei Leerstand (z.B. Hypothekarzinsen und Nebenkosten).

• Höherer Verkaufserlös

• Wettbewerbsvorteil: Home Staging trägt dazu bei, die eigene Immobilie von anderen Angeboten positiv abzuheben.

• Mehr Besichtigungen: Potentielle Interessenten sind eher bereit, gestagte Immobilien zu besichtigen. 

Nachteile:

• Initialkosten: Ein gutes Homestaging kann CHF 10’000.- und mehr kosten. Die positiven Effekte eines Homestagings wiegen in den meisen Fällen die Kosten mehr als auf.

In welchen Fällen lohnt sich Home Staging?

Home Staging lohnt sich gerade in der Schweiz – unabhängig von der Art der Immobilie oder der Marktsituation – fast immer. Auch ob die Immobilie leer steht oder noch bewohnt ist, spielt grundsätzlich keine Rolle. Sicher ist: Home Staging ist eine bewährte und effektive Methode, um den Verkaufswert zu steigern und mehr potenzielle Käufer anzusprechen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Zahlreiche Studien und Statistiken belegen, dass Home Staging Erfolg bringt und die Kosten der Home Staging Massnahmen über einen höheren Verkaufserlös schnell wieder amortisiert sind. Kurz: Es ist eine lohnenswerte Investition, egal ob es sich um eine einfache Wohnung oder eine luxuriöse Villa handelt.

Gibt es wissenschaftliche Studien zur Effektivität von Home Staging?

Vor allem in den USA gibt es diverse Studien und Umfragen, aus denen sich eine empirische Evidenz hinsichtlich der Wirksamkeit von Home Staging ableiten lässt. So zeigt beispielsweise eine Untersuchung der National Association of Realtors (NAR) aus dem Jahr 2017, dass die Inszenierung einer Wohnung einen messbaren Verkaufsvorteil bringt, d.h. es kann im Normalfall ein höherer Verkaufspreis erzielt werden. Nach Angaben der NAR gibt rund ein Drittel der Immobilienmakler an, dass dank Staging Kaufangebote im Vergleich zu ähnlichen Immobilien um 1% bis 5% höher ausfallen. Weitere 21% der Makler geben an, dass sich der Wert einer Wohnung bzw. eines Hauses um 6% bis 10% erhöht. 

Gemäss einer anderen Studie vom amerikanischen Branchenverband gibt es auch einen nachweisbaren Effekt hinsichtlich der Dauer am Markt. Mit professionellem Home Staging verkaufen sich Immobilien in der Regel schneller. Laut NAR geben 62% der Makler an, dass sich die Inszenierung auf die Vermarktungszeit eines Hauses positiv auswirkt. Auch die Real Estate Staging Association (RESA) hat 2020 in einer Studie festgestellt, dass “inszenierte” Häuser sich einer signifikant höheren Nachfrage erfreuen, schneller verkauft werden und der erzielte Verkaufserlös in 85% der Fälle zwischen 5% und 23% höher lag als der ursprünglich angesetzte Verkaufspreis.
Doch nicht nur die Angelsachsen sind begeistert von Home Staging. Auch in Schweden hat man in mehreren Studien nachweisen können, dass sich Objekte sowohl in kürzerer Zeit als auch zu einem höheren Preis (bis zu 15% Steigerung) veräussern lassen. Interessanterweise ist Home Staging als verkaufsfördernde Massnahme trotz der augenscheinlichen Vorteile in der Schweiz noch nicht weit verbreitet.

Wie viel kostet ein professionelles Home Staging?

Die Kosten für ein professionelles Home Staging hängen von verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche der Immobilie und Umfang des Auftrages ab. Ein nach allen Regeln der Kunst durchgeführtes “Full Home Staging” kann rasch mehr als CHF 10’000.- kosten. Verbreitet aber durchaus heikel sind Abmachungen, wonach die ersten 8 Wochen im Initialpreis inbegriffen sind, danach aber jede zusätzliche Woche weitere Kosten anfallen. Je nach Vermarktungsdauer kann es also teuer werden. 

Wer übernimmt die Kosten für Home Staging?

Normalerweise muss der Verkäufer die Kosten für das Home Staging übernehmen. In der Regel lohnt sich diese Investition und die entsprechenden Kosten der Home Staging Massnahmen werden über einen höheren Verkaufserlös schnell wieder amortisiert.

Beim Grundeigentümer Verband Schweiz sind wir von der Effektivität des Home Staging so überzeugt, dass wir unseren Mitgliedern im Rahmen eines Verkaufsmandates die Kosten für eine Home Staging vorfinanzieren und fallweise sogar ganz übernehmen. Je nach Umfang der erforderlichen Arbeiten helfen wir auch beim Streichen oder bevorschussen kleinere Renovationsarbeiten.

Kann ich die Kosten für Home Staging steuerlich in Abzug bringen?

Da Home Staging in der Schweiz noch relativ jung und wenig verbreitet ist, fehlen einheitliche Richtlinien zur steuerlichen Abzugsfähigkeit. Der Grundeigentümer Verband Schweiz vertritt die Haltung, dass Homestaging eine Werbemassnahme ist und daher als Verkaufskosten für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden kann. Zudem erhöht Home Staging den Verkaufspreis und somit die Grundstückgewinnsteuer – es wäre also nichts also logisch, wenn jene Massnahmen, welche zur höheren Grundstückgewinnsteuer geführt haben, als Aufwand abgezogen werden können.

Kann ich Home Staging selbst machen oder sollte ich einen Profi engagieren?

Eine Immobilie in ein gutes Licht zu rücken erfordert Zeit, Erfahrung und vor allem Fachkenntnisse. Ein professioneller Home Stager weiss genau, wie man die spezifischen Merkmale eines Einfamilienhauses oder die charakteristische Architektur einer Stadtwohnung inszenieren muss, um das volle Potenzial der Immobilie auszuschöpfen. Es gibt sogar diverse Lehrgänge, in denen gelehrt wird, die richtigen Akzente zu setzen und die relevanten Merkmale zu betonen, um potenzielle Käufer anzusprechen. 

Wenn man den Aufwand nicht scheut, kann man selbstverständlich auch einen “Do-It-Yourself”-Ansatz ins Auge fassen. Oftmals fehlen hierzu aber schlichtweg die benötigten Möbelstücke und Dekorationsgegenstände; im Grundsatz beruht nämlich das Geschäftsmodell von Home Stagern vereinfacht gesagt auf der Vermietung von Möbelstücken. 
Abenteuerliche Selbstversuchen im Bereich Home Staging sollten deshalb gut überlegt sein. Auch wenn man über ein geübtes Auge und ein Flair für geschmackvolle Einrichtung verfügt, hilft ein objektiver Blick des Profis, um den Verkaufsprozess effizienter zu gestalten und Stolperfallen zu vermeiden und so den bestmöglichen Verkaufspreis am Markt zu erzielen.

Home Staging durch den Grundeigentümer Verband Schweiz

Für unsere Verbandsmitglieder bieten wir in Zusammenarbeit mit unserem Partnerunternehmen tRaumplaner Home Staging im Rahmen eines Verkaufsmandates kostenlos oder stark vergünstigt an. Gerne unterstützen wir Sie dabei, das volle Potential und den maximalen Verkaufspreis aus Ihrer Immobilie herauszuholen.

Home Staging von A bis Z

A – Ästhetik

Ästhetik ist im Home Staging von zentraler Bedeutung. Ziel ist es, die Immobilie so zu gestalten, dass sie potenziellen Käufern gefällt und ihren Wert steigert.

B – Budget

Das Budget für Home Staging kann variieren. In der Schweiz kann es von einigen hundert bis zu mehreren tausend Franken reichen, abhängig von der Grösse der Immobilie und dem gewünschten Servicelevel.

C – Charakter

Der Charakter der Immobilie sollte beim Staging nicht verloren gehen, sondern idealerweise hervorgehoben werden, um eine emotionale Bindung zum potenziellen Käufer aufzubauen.

D – Dekoration

Dekorative Elemente wie Bilder, Pflanzen und Kissen werden verwendet, um Räume einladender und ansprechender zu gestalten.

E – Entrümpelung

Bevor mit dem Staging begonnen wird, ist es oft nötig, die Immobilie zu entrümpeln und von persönlichen Gegenständen zu befreien.

F – Fotografie

Hochwertige Fotografien sind wichtig, um das gestagte Zuhause im besten Licht zu präsentieren, besonders für Online-Inserate.

G – Grundriss

Ein klarer, logischer Grundriss hilft dem potenziellen Käufer, sich in der Immobilie zurechtzufinden und den Raum optimal zu nutzen.

H – Home Staging Agenturen

In der Schweiz gibt es spezialisierte Agenturen, die den gesamten Home Staging-Prozess übernehmen können.

I – Investition

Home Staging ist eine Investition, die sich oft durch einen schnelleren Verkauf und einen höheren Verkaufspreis auszahlt.

J – Jung und Alt

Home Staging sollte auf verschiedene Zielgruppen, sowohl junge als auch ältere Käufer, ansprechend wirken.

K – Küche

Die Küche ist ein wichtiger Fokus im Home Staging, da sie oft als „Herz des Hauses“ betrachtet wird.

L – Licht

Eine gute Beleuchtung kann die Stimmung einer Immobilie erheblich beeinflussen und sie einladender wirken lassen.

M – Möbel

Möbel sollten gut proportioniert sein und den Raum weder überfüllen noch zu leer erscheinen lassen.

N – Nachhaltigkeit

Im Trend liegt der Einsatz von nachhaltigen Materialien und Möbeln, was in der umweltbewussten Schweiz oft gut ankommt.

O – Online-Präsenz

Eine starke Online-Präsenz mit Fotos und Beschreibungen des gestagten Zuhauses ist entscheidend für den Verkaufserfolg.

P – Professionalität

Professionalität in der Umsetzung und im Umgang mit Kunden ist für den Erfolg des Home Staging essentiell.

Q – Qualität

Die Qualität des Home Staging kann entscheidend sein für den ersten Eindruck, den ein potenzieller Käufer von der Immobilie bekommt.

R – Raumaufteilung

Die Raumaufteilung sollte logisch sein und den Bedürfnissen der Zielgruppe entsprechen.

S – Stil

Der Stil des Home Staging sollte zur Immobilie passen, aber auch flexibel genug sein, um ein breites Publikum anzusprechen.

T – Trends

Trends im Interior Design können berücksichtigt werden, sollten jedoch nicht die zeitlosen Elemente des Hauses überlagern.

U – Umzug

Oftmals wird Home Staging vor einem Umzug durchgeführt, um die Immobilie verkaufsfertig zu machen.

V – Verkaufspreis

Durch professionelles Home Staging lässt sich oft ein höherer Verkaufspreis erzielen.

W – Wohnzimmer

Das Wohnzimmer ist oft der zentrale Punkt einer Immobilie und sollte besonders ansprechend gestaltet werden.

X – X-Faktor

Der sogenannte X-Faktor ist das gewisse Etwas, das eine Immobilie auszeichnet und sie von anderen abhebt.

Y – Yard (Garten)

In der Schweiz ist der Aussenbereich oft genauso wichtig wie der Innenbereich. Ein gepflegter Garten kann den Wert einer Immobilie steigern.

Z – Zeit

Ein professionelles Home Staging kann den Verkaufsprozess beschleunigen, da die Immobilie attraktiver und verkaufsfertig präsentiert wird.