Hypothèques SARON : les marges absorbent la réduction de la BNS
Les hypothèques SARON, dites hypothèques du marché monétaire, sont basées sur le taux directeur des banques centrales. Le taux d’intérêt effectif est calculé à partir du taux de base + la marge des banques. Malgré le taux de base de 0 %, les meilleures offres pour les hypothèques SARON se situent actuellement autour de 0,75 % (source : Hypotheke.ch), ce qui correspond à une marge tout aussi élevée. Il y a douze mois, cette marge était encore de 0,45%. Cela montre bien que les banques ont élargi leurs marges et que l’assouplissement monétaire de la BNS n’est pas ressenti par les clients.
Hypothèques à taux fixe : évolution légèrement plus faible
L’évolution des hypothèques à taux fixe est un peu moins claire. Là aussi, les marges ont augmenté. Fin juin, l’offre la plus avantageuse pour une hypothèque à taux fixe sur dix ans se situait encore à 1,3 pour cent. Elle est aujourd’hui de 1,38 pour cent, soit une augmentation de 0,08 point de pourcentage. (Source cash.ch)
En fait, on aurait pu s’attendre à l’inverse : Le rendement des obligations de la Confédération à dix ans, déterminant pour les hypothèques à taux fixe, est passé de 0,41 à 0,24 pour cent au cours de la même période. Les taux swap, deuxième valeur de référence importante, ont également baissé et se situent à environ 0,1 pour cent en dessous du niveau du 21 juin 2025, date à laquelle la BNS a abaissé pour la dernière fois le taux directeur à 0,0 pour cent.
Les banques protègent leurs marges – la diminution de la concurrence aggrave la situation
Les conditions hypothécaires ne reflètent pas seulement l’évolution du marché, mais aussi la stratégie des banques en matière de bénéfices. En raison du taux d’intérêt zéro de la BNS, les revenus d’intérêts à court terme s’effondrent, raison pour laquelle les établissements tentent de sécuriser leurs marges bénéficiaires en augmentant les primes sur les hypothèques. Le succès de cette stratégie s’explique également par la situation du marché. Avec la disparition du Credit Suisse, il n’y a plus de fournisseur majeur, et de nombreux fonds de pension et compagnies d’assurance se sont largement retirés du secteur hypothécaire en raison du manque de canaux de distribution. La réduction de la concurrence permet aux banques de répercuter facilement des marges plus élevées. Cet effet est exacerbé par la pression réglementaire exercée par Bâle III, qui impose notamment des exigences plus élevées en matière de fonds propres, ce qui contribue également à la hausse des prix.
Perspectives : Pas d’assouplissement en vue
Pour les emprunteurs, cela signifie que l’espoir d’une baisse sensible des taux hypothécaires ne s’est pas encore concrétisé – ni pour les SARON, ni pour les hypothèques à taux fixe. Les marges devraient rester élevées à court terme tant que la concurrence sur le marché sera limitée. À plus long terme, le développement des hypothèques à taux fixe dépend fortement des marchés internationaux des capitaux et des attentes en matière d’inflation, qui restent actuellement volatiles.
