Analyse du marché : le timing est essentiel

• Marché acheteur : Beaucoup de biens, peu d’acheteurs. L’achat est plus facile, mais la vente peut prendre du temps. Solution : Offre d’achat avec clause de vente ou délais prolongés.

• Marché vendeur : Peu de biens, forte demande. La vente est rapide, mais trouver un nouveau logement peut être un défi. Solution : Clause de réalisation de vente ou convention de location temporaire.

Planification financière : quelles sont vos possibilités ?

• Fonds propres : Quelle somme reste après remboursement de l’hypothèque ?

• Liquidité : Pouvez-vous acheter avant de vendre ?

• Options : Crédit relais, augmentation hypothécaire ou location temporaire.

Acheter d’abord, vendre ensuite : avantages et inconvénients

Avantages :
✔ Déménagement sans solution temporaire.
✔ Pas de frais de stockage ou de double déménagement.
✔ Plus de temps pour trouver le bon bien.

Inconvénients :
✘ Risque de charges financières doubles.
✘ Pression à vendre qui peut réduire le prix de vente.
✘ Moins d’attrait pour les vendeurs avec une clause de vente.

Vendre d’abord, acheter ensuite : avantages et inconvénients

Avantages :
✔ Planification financière claire.
✔ Aucun risque de double hypothèque.
✔ Plus de pouvoir de négociation lors de l’achat.

Inconvénients :
✘ Nécessité éventuelle d’un logement temporaire.
✘ Frais supplémentaires pour le stockage ou le second déménagement.

Bien s’entourer : un atout majeur

Un agent expérimenté peut :

• Estimer la valeur de votre bien.

• Élaborer une stratégie de vente et d’achat.

• Obtenir le meilleur prix de vente.

• Vous accompagner tout au long du processus.

Conclusion : La clé, c’est la stratégie

Acheter et vendre en parallèle est un défi, mais une bonne préparation et un accompagnement professionnel permettent d’y parvenir en toute sérénité.

Sortir de l’impasse : pourquoi la vente d’un bien immobilier est souvent libératrice

Un désaccord sur l’utilisation du bien immobilier commun peut souvent prolonger le processus de séparation pendant des années et le rendre plus coûteux. Comme le célèbre humoriste allemand Gerhard Polt l’a très justement fait dire à l’un de ses personnages : “Après un conflit juridique, tu ne construiras certainement plus de maison – l’avocat, lui, en construira une”.
Quels sont donc les avantages d’une vente immobilière ordonnée ?

Création de relations claires :

Une vente crée des conditions claires et irréversibles et élimine une fois pour toutes tout potentiel de conflit futur. Cette coupure conséquente peut souvent être très libératrice et poser la première pierre d’un nouvel avenir.

Réduire les conflits potentiels :

Outre les enfants communs, le bien immobilier commun est la plus grande source de conflit en cas de séparation ou de divorce. Une fois la maison ou l’appartement vendu, les discussions interminables sur les frais d’entretien du bâtiment, les hypothèques, les intérêts hypothécaires et la plus-value ou la moins-value disparaissent.

Libération émotionnelle :

La séparation spatiale avec le passé facilite la concentration sur le nouvel avenir.

Indépendance pour les deux parties :

Les deux parties peuvent se concentrer sur leurs parcours individuels avec le produit de la vente et réaliser de nouveaux concepts d’habitation ou de vie

Un capital de départ pour un nouveau départ :

Dans de nombreuses régions de Suisse, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté et de nombreux immeubles de séparation peuvent être vendus avec un bénéfice parfois considérable. Ce capital propre sert souvent de coup de pouce aux anciens couples qui souffrent et facilite le départ vers un avenir propre.

Comment bien structurer le processus de vente en cas de séparation ou de divorce

Les personnes qui décident de vendre un bien immobilier après une séparation doivent aborder le processus de manière stratégique dès le début. Une répartition claire des tâches, un soutien professionnel et une communication transparente font partie des éléments les plus importants à cet égard. De cette manière, non seulement une partie en profite, mais les deux parties peuvent sortir renforcées de la situation.

1. prendre une décision commune

Avant que le premier intéressé ne se présente devant la porte, il convient de parler ouvertement des objectifs, des souhaits et des craintes. S’il est clair pour tous qu’une vente rapide et équitable est au centre des préoccupations, les éventuels points de friction peuvent être éliminés à l’avance. Cette base commune facilite toutes les étapes ultérieures.

2. communication vers l’extérieur à un rythme régulier

Celui qui veut vendre un bien immobilier devrait donner une image cohérente vers l’extérieur – même si la relation est déjà rompue. Les personnes intéressées et les agents immobiliers attendent des informations claires sur le bien et les modalités de vente, sans être entraînés dans des désaccords internes. Il est donc utile de se mettre d’accord sur la manière de répondre aux questions concernant la maison ou le divorce. Si les deux ex-partenaires se présentent avec le même message, cela donne une impression de professionnalisme et crée un climat de confiance. Ainsi, les acheteurs potentiels ne sont pas déstabilisés par des déclarations contradictoires, ce qui accélère considérablement le processus de vente et étouffe dans l’œuf les querelles entre les ex-partenaires. En fin de compte, une ligne commune vers l’extérieur est le signe que les deux parties assument leurs responsabilités et sont intéressées par une conclusion aussi harmonieuse que possible.

3. faire appel à une aide professionnelle

C’est justement lorsque les émotions s’exacerbent après une séparation et que la communication entre les ex-partenaires ne se passe pas toujours sans heurts qu’un intermédiaire neutre et empathique peut rendre de précieux services. Un agent immobilier expérimenté aide à estimer de manière réaliste la valeur du bien, à choisir la bonne stratégie de commercialisation et à mener les visites et les négociations de prix de manière souveraine. Cela permet d’éviter les écueils émotionnels et d’obtenir un prix de vente optimal.

Avec un accompagnement professionnel, les malentendus potentiels et les conflits supplémentaires entre les ex-partenaires sont minimisés, car de nombreuses décisions ou étapes de communication passent par une instance neutre. Dans une situation déjà stressante, la relation de confiance avec les acheteurs potentiels est ainsi améliorée et l’objectif – un produit équitable pour les deux parties – est atteint plus rapidement et avec moins de stress.

4. une répartition claire des rôles lors du règlement

C’est précisément dans une situation chargée d’émotions comme une séparation qu’il est utile de gérer le processus de vente du bien immobilier en définissant clairement les responsabilités de chacun. Au lieu que les deux ex-partenaires participent de la même manière à toutes les étapes (et provoquent ainsi des frictions potentielles), il est préférable de définir au préalable une répartition claire des tâches :

• Un interlocuteur fixe pour le courtier :
  Si une personne se charge du contact avec le courtier, cela évite les malentendus, les rendez-vous qui se chevauchent ou les déclarations contradictoires. L’interlocuteur se concerte en interne avec l’ex-partenaire, mais se présente à l’extérieur avec une position claire et uniforme.
• Attribution claire des tâches relatives aux visites et aux documents :
  Qui organise les documents nécessaires à la vente, qui coordonne les visites avec l’agent immobilier et qui s’occupe des petits travaux d’entretien avant la présentation du bien ?
• Accord sur le partage des coûts et les questions financières :
  Qu’il s’agisse d’une éventuelle commission d’agence immobilière, de l’impôt sur les plus-values immobilières, d’une indemnité de remboursement anticipé ou de petites réparations, un accord transparent sur la prise en charge des coûts permet d’éviter les litiges ultérieurs. Ainsi, chacun sait dès le départ quelle part est à sa charge.

5. jamais sans : un prix conforme au marché

En particulier dans les situations de divorce ou de séparation, on peut toujours observer que les prix de vente sont fixés à un niveau irréaliste. Cela s’explique souvent par des raisons psychologiques : Ainsi, la douleur de la séparation doit être compensée par un prix de vente élevé (comme si la séparation des vendeurs intéressait les acheteurs potentiels d’une manière ou d’une autre) ou – très perfidement – l’une des parties fixe un prix de vente si élevé qu’il n’est jamais possible de trouver un acheteur (et que la séparation, peut-être inhabituelle, du partenaire ou de la maison) est retardée.

Pour les experts en évaluation immobilière indépendants (comme les experts en évaluation avec diplôme fédéral de l’Association suisse des propriétaires fonciers), de telles constellations font partie du quotidien et n’influencent en aucun cas l’estimation de la valeur. En effet, l’évaluation immobilière a pour seul objectif de déterminer un prix de vente aussi réaliste que possible

6. décisif pour le match : la bonne stratégie de prix

Seule une stratégie de prix intelligente permet d’obtenir un succès de vente optimal et ce qui semble simple est souvent tout sauf trivial. Les stratégies de prix suivantes peuvent être choisies et toutes ne sont pas prometteuses :

Prix fixe : la vente se fait à un prix prédéfini.

Procédure d’offre : La vente se fait au plus offrant

Procédure d’offre silencieuse : Uniquement auprès de l’Association suisse des propriétaires fonciers

Prix de départ trop élevé : le prix est délibérément (ou inconsciemment) fixé trop haut.

Prix de départ trop bas : le prix est fixé trop bas, consciemment (ou inconsciemment).

Prix sur demande : aucun prix n’est communiqué publiquement.

Sans prix : Un prix n’est jamais communiqué et les acheteurs potentiels doivent faire une offre sans pouvoir s’orienter sur un prix prédéfini

7. commission de l’acheteur et marketing gratuit pour libérer les ventes de séparation

C’est justement dans le cas des biens immobiliers de séparation ou de divorce qu’un produit net le plus élevé possible est au premier plan. En même temps, il n’y a souvent pas de moyens financiers à disposition (ou il y a un désaccord sur leur utilisation) pour que le processus de vente ait un maximum de succès. Il en résulte un produit de la vente nettement réduit, ce qui a des répercussions financières négatives pour la période suivant la séparation et limite la marge de manœuvre future.

Dans une telle situation de départ, le modèle de la commission de l’acheteur et de la prise en charge intégrale des frais de marketing de l’Association suisse des propriétaires fonciers permet de remédier à la situation. Dans ce cadre, les acheteurs prennent en charge la commission d’agence et le courtier finance tous les frais de marketing pour les vendeurs.

Un peu de psychologie pour finir : Pourquoi un nouveau départ fait du bien

Une rupture est souvent accompagnée d’émotions fortes : Déception, colère ou encore tristesse de ce qui a été perdu. Il est donc d’autant plus important de lâcher du lest et de regarder vers l’avenir. Une maison ou un appartement commun rappelle quotidiennement le temps passé et peut inconsciemment donner le sentiment d’être prisonnier d’anciens schémas. Un adieu clair – par exemple en vendant le bien immobilier – crée au contraire un espace pour un véritable nouveau départ.

D’un point de vue psychologique, cette étape est très importante. Dès que le symbole de l’ancienne relation disparaît, on prend de la distance par rapport aux conflits passés et on fait de la place pour du nouveau. Cela peut aider à développer sa propre identité de manière plus indépendante et à ne plus rester coincé dans le rôle de “l’ex-partenaire”. En même temps, le changement spatial soutient le processus d’assimilation émotionnelle : au lieu d’être rappelé à chaque fois que l’on regarde ses quatre murs, les disputes passées ou les occasions manquées se transforment en un espace libre dans lequel on peut se réorienter.

En fin de compte, une coupure nette facilite de nombreuses autres étapes sur le chemin de l’avenir – qu’il s’agisse d’un nouvel appartement, d’un autre concept de vie ou de tout nouveaux objectifs. Celui qui a le courage de clore son passé de manière ordonnée est souvent récompensé par une attitude intérieure plus détendue et peut mieux diriger son énergie vers la construction de sa propre vie de manière autodéterminée.

Étude de cas : le bien immobilier commun comme gage de solidité

Peu après leur mariage, Madame A. et Monsieur B. peuvent acquérir en sous-main, dans une banlieue urbaine populaire, une maison d’angle mitoyenne des années 70 à un prix avantageux. Quelques années plus tard, leur relation bat de l’aile et Monsieur B. finit par emménager dans un petit appartement en location, tandis que Madame A. reste dans la maison avec les deux enfants. La procédure de divorce s’avère extrêmement difficile et chacun prend un avocat. De manière atypique, le partenaire qui reste dans la maison (Madame A.) veut vendre le bien immobilier, tandis que Monsieur B. veut garder la maison dans l’espoir d’un come-back.

Entre-temps, Monsieur B. a perdu son emploi, ne peut plus payer la pension alimentaire et les intérêts hypothécaires et la banque menace de vendre la maison aux enchères. Dans l’urgence, Madame A. s’adresse à l’Association suisse des propriétaires fonciers et la stratégie suivante est élaborée en commun :

• La maison n’est pas supportable, que ce soit en commun ou individuellement.
• Une vente forcée est extrêmement négative pour les deux parties, car on ne peut espérer qu’un prix de vente réduit lors d’une vente aux enchères.
• Le mari refuse de trouver une solution et n’est pas prêt à signer un contrat de courtage, bien que le modèle proposé par l’association des propriétaires fonciers, qui prévoit une commission pour l’acheteur et la prise en charge de tous les frais de marketing, n’exige aucune dépense directe de la part du vendeur.
• L’épouse conclut un contrat de courtage sans son mari.
• Des mesures de valorisation préfinancées par l’association des propriétaires fonciers permettent d’augmenter la valeur de la maison avant sa mise sur le marché et, grâce à une très forte demande, une procédure d’adjudication peut être menée.
• Le prix d’achat proposé par le plus offrant dépasse toutes les attentes et un contrat de vente est établi chez le notaire. Reste la grande question : le mari vient-il à la vente ou reste-t-il sur sa lancée d’autodestruction ?
• L’avocat du mari parvient finalement à convaincre son client qu’il peut démarrer sa nouvelle vie avec environ un demi-million de liquidités et la vente a finalement lieu.
• Entre-temps, Madame A. et Monsieur B. ont trouvé de nouveaux partenaires et de nouveaux emplois, et Monsieur B. a même pu acquérir à nouveau un appartement en propriété. Madame préfère rester locataire.

Conclusion : si les anciens partenaires se battent même contre leurs propres intérêts, cela devient très difficile. Le coup de grâce a été la décision de Madame de faire appel à une aide professionnelle et de mettre Monsieur B. devant le fait (presque) accompli. Au lieu de perdre la maison lors d’une vente forcée, tous deux ont désormais en main un capital de départ important pour leur nouvelle vie.

FAQ

Dois-je demander la permission à mon ex-partenaire si je veux vendre le bien immobilier ?
Si les deux sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires, l’accord des deux parties est obligatoire. Si aucun accord ne peut être trouvé, une action en justice peut s’avérer nécessaire. Il n’est pas possible de vendre sans l’accord de tous les propriétaires.

Que se passe-t-il avec l’hypothèque en cours en cas de séparation ?
En règle générale, les deux emprunteurs restent conjointement responsables de l’hypothèque. Si l’un des partenaires reste dans le bien immobilier, il doit dans la plupart des cas obtenir ce que l’on appelle une libération de l’autre du contrat de crédit et compenser ses droits. Il est également possible de vendre le bien immobilier commun, le produit de la vente servant alors généralement à rembourser le solde de la dette. Il est important de chercher à discuter suffisamment tôt avec la banque ou l’institut de financement.

Dois-je essayer de reprendre seul la maison au lieu de la vendre ?
Cela peut être une option si vous pouvez assumer seul la charge financière. N’oubliez toutefois pas que l’ex-partenaire doit généralement recevoir une compensation. Les frais courants et l’entretien doivent également être clairement calculés afin de ne pas se retrouver en difficulté financière.

Est-il judicieux de louer le bien immobilier comme solution provisoire ?
Dans certains cas, cela peut être une option à court terme si une vente immédiate n’est pas envisageable pour des raisons émotionnelles ou économiques. Toutefois, cela laisse subsister des responsabilités communes (par exemple, l’entretien, la recherche de locataires, les comptes), ce qui peut continuer à être source de conflits entre les ex-partenaires. La vente est généralement une meilleure solution.

Conseil d’expert

Créer une distance émotionnelle
Essayez de ne pas voir l’objet uniquement comme une ancienne maison, mais comme un objet à vendre. Un regard objectif aide à agir rapidement et à ne pas poursuivre des idées de prix excessives.

Mener des entretiens avec la banque
Il est conseillé d’avoir une discussion ouverte avec la banque, surtout si un crédit est encore en cours. Réfléchissez à la manière de régler le solde de la dette, à la pertinence d’un rééchelonnement ou à la possibilité qu’un partenaire assume seul le financement.

Créer une distance émotionnelle
Essayez de ne pas voir l’objet uniquement comme un ancien logement, mais comme un objet à vendre. Un regard objectif permet d’agir rapidement et de ne pas poursuivre des idées de prix excessives.