Mutui SARON: i margini assorbono la riduzione della BNS
I mutui SARON, noti come mutui del mercato monetario, si basano sul tasso di interesse di riferimento delle banche centrali. Il tasso d’interesse effettivo è calcolato in base al tasso di base + il margine delle banche. Nonostante il tasso di base dello 0%, le migliori offerte per i mutui SARON si aggirano attualmente intorno allo 0,75% (fonte: Hypotheke.ch), che corrisponde a un margine altrettanto elevato. Dodici mesi fa, questo margine era ancora dello 0,45%. Ciò dimostra chiaramente che le banche hanno ampliato i loro margini e che l’allentamento monetario della BNS non viene percepito dai clienti.
Mutui a tasso fisso: tendenza leggermente più debole
L’andamento dei mutui a tasso fisso è leggermente meno chiaro. Anche in questo caso i margini sono aumentati. A fine giugno, l’offerta più bassa per un mutuo a tasso fisso a dieci anni era ancora dell’1,3%. Ora è dell’1,38%, con un aumento di 0,08 punti percentuali. (Fonte: cash.ch)
In realtà, ci saremmo aspettati il contrario: il rendimento dei titoli di Stato svizzeri a dieci anni, che sono la base per i mutui a tasso fisso, è sceso dallo 0,41 allo 0,24% nello stesso periodo. Anche i tassi swap, il secondo benchmark più importante, sono scesi e ora sono circa lo 0,1% al di sotto del livello del 21 giugno 2025, quando la BNS ha abbassato per l’ultima volta il tasso di riferimento allo 0,0%.
Le banche proteggono i loro margini – la riduzione della concorrenza peggiora la situazione
Le condizioni ipotecarie riflettono non solo l’andamento del mercato, ma anche la strategia di profitto delle banche. Con l’azzeramento del tasso di interesse della BNS, i redditi da interessi a breve termine stanno crollando, per cui le banche cercano di proteggere i propri margini di profitto aumentando i premi ipotecari. Il successo di questa strategia si spiega anche con la situazione del mercato. Con la scomparsa del Credit Suisse, non c’è più un fornitore importante e molti fondi pensione e compagnie assicurative si sono ritirati dal settore dei mutui a causa della mancanza di canali di distribuzione. La riduzione della concorrenza consente alle banche di trasferire facilmente margini più elevati. Questo effetto è esacerbato dalla pressione normativa esercitata da Basilea III, che impone in particolare requisiti patrimoniali più elevati, contribuendo anch’essa all’aumento dei prezzi.
Prospettive: nessun allentamento in vista
Per i mutuatari, ciò significa che le speranze di un calo significativo dei tassi ipotecari non si sono ancora concretizzate, né per i SARON né per i mutui a tasso fisso. È probabile che i margini rimangano elevati nel breve periodo, finché la concorrenza sul mercato sarà limitata. A più lungo termine, lo sviluppo dei mutui a tasso fisso dipende in larga misura dai mercati internazionali dei capitali e dalle aspettative di inflazione, che al momento rimangono volatili.
