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Qual era il valore dell’affitto imputato?

L’imposta sul valore locativo fu introdotta nel 1934, durante un periodo economico difficile in cui lo Stato aveva urgente bisogno di entrate aggiuntive. Questa tassa, unica al mondo, obbligava i proprietari di immobili a pagare le imposte sul valore locativo teorico della loro proprietà occupata dal proprietario – con la motivazione che non dovevano sostenere costi abitativi rispetto agli affittuari.
 In cambio, gli interessi sul debito e i costi di manutenzione e ristrutturazione potevano essere dedotti dalle tasse. Questo sistema è stato oggetto di un intenso dibattito e di ripetuti tentativi di riforma per decenni, fino ai giorni nostri.

I vincitori e i perdenti dell’abolizione

  • Iprincipali vincitori sono i proprietari di case più anziani che hanno già ampiamente pagato i loro prestiti e le cui proprietà sono in buone condizioni. Essi beneficeranno dell’abolizione del valore locativo senza dover accettare alcuno svantaggio significativo in termini di detrazioni.
  • I perdenti, invece, sono coloro che hanno appena acquistato un immobile da ristrutturare, spesso giovani famiglie con debiti ipotecari elevati. Per loro, la perdita delle detrazioni supera di gran lunga il vantaggio finanziario dell’abolizione del valore locativo.

Effetti sul mercato immobiliare

Un recente studio delle Banche Raiffeisen dimostra che le persone anziane mantengono la loro proprietà per un periodo particolarmente lungo, contribuendo in modo significativo alla carenza di case unifamiliari sul mercato. L’abolizione del valore locativo rafforza questo effetto, in quanto mantenere un immobile diventa ancora più interessante dal punto di vista fiscale. Di conseguenza, l’offerta rimarrà scarsa e i prezzi continueranno a salire, in un mercato già considerato surriscaldato.
 Un altro effetto collaterale è che le ristrutturazioni energetiche diventeranno meno interessanti dal punto di vista fiscale. I proprietari di casa saranno quindi meno propensi a investire in ristrutturazioni costose. Questo non solo potrebbe essere in contrasto con gli obiettivi climatici, ma potrebbe anche avere un impatto negativo sul settore edilizio e sui suoi numerosi posti di lavoro.

Conclusioni

L’abolizione dei valori locativi è un passo storico, ma non si può parlare di una chiara vittoria dei proprietari. Chi vince e chi perde dipende molto dalle circostanze individuali. Una cosa è certa: il dibattito sulla proprietà della casa, sulle tasse e sui prezzi degli immobili continuerà ad accompagnarci anche in futuro

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Mutui SARON: i margini assorbono la riduzione della BNS

I mutui SARON, noti come mutui del mercato monetario, si basano sul tasso di interesse di riferimento delle banche centrali. Il tasso d’interesse effettivo è calcolato in base al tasso di base + il margine delle banche. Nonostante il tasso di base dello 0%, le migliori offerte per i mutui SARON si aggirano attualmente intorno allo 0,75% (fonte: Hypotheke.ch), che corrisponde a un margine altrettanto elevato. Dodici mesi fa, questo margine era ancora dello 0,45%. Ciò dimostra chiaramente che le banche hanno ampliato i loro margini e che l’allentamento monetario della BNS non viene percepito dai clienti.

Mutui a tasso fisso: tendenza leggermente più debole

L’andamento dei mutui a tasso fisso è leggermente meno chiaro. Anche in questo caso i margini sono aumentati. A fine giugno, l’offerta più bassa per un mutuo a tasso fisso a dieci anni era ancora dell’1,3%. Ora è dell’1,38%, con un aumento di 0,08 punti percentuali. (Fonte: cash.ch)

In realtà, ci saremmo aspettati il contrario: il rendimento dei titoli di Stato svizzeri a dieci anni, che sono la base per i mutui a tasso fisso, è sceso dallo 0,41 allo 0,24% nello stesso periodo. Anche i tassi swap, il secondo benchmark più importante, sono scesi e ora sono circa lo 0,1% al di sotto del livello del 21 giugno 2025, quando la BNS ha abbassato per l’ultima volta il tasso di riferimento allo 0,0%.

Le banche proteggono i loro margini – la riduzione della concorrenza peggiora la situazione

Le condizioni ipotecarie riflettono non solo l’andamento del mercato, ma anche la strategia di profitto delle banche. Con l’azzeramento del tasso di interesse della BNS, i redditi da interessi a breve termine stanno crollando, per cui le banche cercano di proteggere i propri margini di profitto aumentando i premi ipotecari. Il successo di questa strategia si spiega anche con la situazione del mercato. Con la scomparsa del Credit Suisse, non c’è più un fornitore importante e molti fondi pensione e compagnie assicurative si sono ritirati dal settore dei mutui a causa della mancanza di canali di distribuzione. La riduzione della concorrenza consente alle banche di trasferire facilmente margini più elevati. Questo effetto è esacerbato dalla pressione normativa esercitata da Basilea III, che impone in particolare requisiti patrimoniali più elevati, contribuendo anch’essa all’aumento dei prezzi.

Prospettive: nessun allentamento in vista

Per i mutuatari, ciò significa che le speranze di un calo significativo dei tassi ipotecari non si sono ancora concretizzate, né per i SARON né per i mutui a tasso fisso. È probabile che i margini rimangano elevati nel breve periodo, finché la concorrenza sul mercato sarà limitata. A più lungo termine, lo sviluppo dei mutui a tasso fisso dipende in larga misura dai mercati internazionali dei capitali e dalle aspettative di inflazione, che al momento rimangono volatili.

Richieste di ulteriori tagli dei tassi

Il Presidente degli Stati Uniti Donald Trump aveva precedentemente chiesto un taglio più profondo. Anche l’economista Stephan Miran, un alleato di Trump, si è espresso a favore di una mossa più audace in seno al Comitato di politica monetaria, ma non è riuscito a prevalere. La maggioranza dei dodici membri votanti ha sostenuto il taglio moderato di 0,25 punti percentuali.

Il mercato del lavoro, un fattore chiave

La decisione è stata motivata non tanto dalle pressioni politiche quanto dagli sviluppi del mercato del lavoro, che da qualche tempo stava perdendo slancio. Con il taglio dei tassi, la FED cerca di trovare un equilibrio: da un lato, sostenere l’economia e in particolare l’occupazione; dall’altro, controllare l’inflazione, che rimane elevata.

Implicazioni per la Svizzera

È improbabile che questa decisione abbia un impatto diretto sui tassi di interesse o sul mercato immobiliare svizzero. Tuttavia, il cambiamento di politica da parte della banca centrale più influente del mondo invia un segnale forte. La decisione della FED rafforza l’impressione che sia iniziata una fase globale di calo dei tassi di interesse. Per la Svizzera, ciò significa che i mutui dovrebbero rimanere interessanti – un fattore che potrebbe continuare a sostenere la dinamica dei prezzi nel mercato immobiliare.

I

Spazi commerciali

L’indebolimento dell’economia delle esportazioni e il peggioramento delle condizioni di localizzazione in relazione all’UE stanno riducendo la domanda di spazi commerciali e industriali. Tuttavia, poiché molti immobili sono di proprietà delle aziende interessate, l’impatto sui canoni di locazione rimane moderato.

Proprietà residenziale

Anche la proprietà privata sta risentendo della crisi. La crescita più debole dell’occupazione sta riducendo l’immigrazione e il potere d’acquisto, quindi gli aumenti dei prezzi sono leggermente più moderati. Nel complesso, l’effetto rimane limitato finché le industrie farmaceutiche e chimiche riusciranno a mantenere la loro redditività a un buon livello.

I tassi di interesse dovrebbero scendere ancora

Un leggero calo dei tassi di interesse avrà un effetto stabilizzante e ridurrà le influenze negative. Allo stesso tempo, l’orientamento nazionale del settore immobiliare si sta rivelando un’arma a doppio taglio: protegge dagli effetti diretti dei dazi, ma rende l’economia svizzera più vulnerabile se soffre più dell’UE. Inoltre, le banche non stanno trasferendo i tagli dei tassi di interesse ai loro clienti nello stesso modo.

Inflazione e prezzi delle costruzioni

L’impatto sull’inflazione e sui prezzi delle costruzioni è lieve, poiché gli aumenti dei costi sono compensati dall’eccesso di offerta e dal rallentamento dell’economia. A livello regionale, sono soprattutto le comunità industriali e agricole ad essere colpite, mentre i centri finanziari e le regioni turistiche sono in gran parte risparmiati.

In breve, solo una leggera correzione del mercato immobiliare

Nel complesso, secondo Wüest Partner, il mercato immobiliare svizzero sta reagendo solo moderatamente alle tariffe. I meccanismi di mercato e il leggero calo dei tassi di interesse stanno avendo un effetto stabilizzante, per cui le ripercussioni rimangono complessivamente moderate.

I

Spazi commerciali

L’indebolimento dell’economia delle esportazioni e il peggioramento delle condizioni di localizzazione in relazione all’UE stanno riducendo la domanda di spazi commerciali e industriali. Tuttavia, poiché molti immobili sono di proprietà delle aziende interessate, l’impatto sui canoni di locazione rimane moderato.

Proprietà residenziale

Anche la proprietà privata sta risentendo della crisi. La crescita più debole dell’occupazione sta riducendo l’immigrazione e il potere d’acquisto, quindi gli aumenti dei prezzi sono leggermente più moderati. Nel complesso, l’effetto rimane limitato finché le industrie farmaceutiche e chimiche riusciranno a mantenere la loro redditività a un buon livello.

I tassi di interesse dovrebbero scendere ancora

Un leggero calo dei tassi di interesse avrà un effetto stabilizzante e ridurrà le influenze negative. Allo stesso tempo, l’orientamento nazionale del settore immobiliare si sta rivelando un’arma a doppio taglio: protegge dagli effetti diretti dei dazi, ma rende l’economia svizzera più vulnerabile se soffre più dell’UE. Inoltre, le banche non stanno trasferendo i tagli dei tassi di interesse ai loro clienti nello stesso modo.

Inflazione e prezzi delle costruzioni

L’impatto sull’inflazione e sui prezzi delle costruzioni è lieve, poiché gli aumenti dei costi sono compensati dall’eccesso di offerta e dal rallentamento dell’economia. A livello regionale, sono soprattutto le comunità industriali e agricole ad essere colpite, mentre i centri finanziari e le regioni turistiche sono in gran parte risparmiati.

In breve, solo una leggera correzione del mercato immobiliare

Nel complesso, secondo Wüest Partner, il mercato immobiliare svizzero sta reagendo solo moderatamente alle tariffe. I meccanismi di mercato e il leggero calo dei tassi di interesse stanno avendo un effetto stabilizzante, per cui le ripercussioni rimangono complessivamente moderate.

L

Quello che spesso si dimentica: Molti acquisti immobiliari effettuati da „persone provenienti dall’estero“ non sono soggetti alla Lex Koller. Questo perché non è determinante solo la nazionalità, ma anche lo status di residenza. In pratica, chi ha un permesso di soggiorno spesso non è considerato una „persona all’estero“ ai sensi della Lex Koller – e quindi non necessita di autorizzazione

.

Cosa disciplina la Lex Koller e a chi si applica effettivamente?

In linea di principio, la Lex Koller prevede che i cittadini stranieri debbano richiedere un’autorizzazione prima di acquistare un terreno o una proprietà in Svizzera. A prima vista, ciò sembra restrittivo, ma in realtà la legge si applica solo a una piccola parte dei casi. Il motivo è che molti acquirenti non sono considerati cittadini stranieri ai sensi della legge.

Non sono considerati cittadini stranieri ai sensi della Lex Koller

  • tutte le persone in possesso di un permesso di soggiorno C e domiciliate in Svizzera
  • i cittadini di Paesi UE/AELS che risiedono in Svizzera e sono in possesso almeno di un permesso di soggiorno B

In pratica, ciò significa che, ad esempio, i cittadini tedeschi con un permesso B o i cittadini statunitensi con un permesso C che vivono in Svizzera possono acquistare una casa senza problemi – e senza dover ottenere un’autorizzazione. In questo modo sono equiparati ai cittadini svizzeri per quanto riguarda le transazioni immobiliari.

Il seguente diagramma mostra il campo di applicazione della Lex Koller in base all’uso e al tipo di proprietà:

Eccezioni all’obbligo di autorizzazione – chiaramente regolamentate

Se si tratta effettivamente di persone provenienti dall’estero ai sensi della Lex Koller, la legge prevede comunque diverse eccezioni per le quali non è richiesta alcuna autorizzazione. Le principali eccezioni sono le seguenti:

  1. I cittadini di Paesi terzi in possesso di un permesso di soggiorno B e domiciliati in Svizzera possono acquistare un immobile come abitazione principale.
  2. I frontalieri possono acquistare una seconda casa nella zona di confine del loro luogo di lavoro .
  3. Stabilimenti permanenti: gli immobili commerciali utilizzati per scopi operativi possono essere acquistati indipendentemente dallo status di residenza o dall’origine dei proprietari.
  4. Appartamenti di vacanza: nelle regioni turistiche riconosciute, ogni anno in tutta la Svizzera possono essere vendute fino a 1.500 unità a persone residenti all’estero. Le quote sono assegnate dai Cantoni e i Comuni possono anche stabilire restrizioni o rifiuti propri.

Restrizioni sulle eccezioni

Chiunque richieda un’eccezione è soggetto a specifiche restrizioni riguardanti l’uso e la natura della proprietà.

Superficie :

  • abitazione principale (cittadini di Paesi terzi): max. 3’000 m².
  • alloggi per le vacanze: max. 2’000 m².
  • Frontalieri: max. 1’000 m².

Superficie abitabile :

  • Appartamenti di vacanza: max. 200 m².
  • Per le altre categorie non esiste un limite legale di superficie abitabile.

Altre caratteristiche:

  • La locazione non è consentita in tutti i casi eccezionali.
  • Per i terreni edificabili: la costruzione deveiniziare entro un anno.

Principio: se è necessario un permesso, di solito è un problema.

Se l’autorizzazione è comunque richiesta nell’ambito di una transazione, occorre prestare particolare attenzione. Nella prassi consultiva, il principio è che un’acquisizione soggetta ad autorizzazione è un caso particolare e va sempre esaminata con occhio critico. In questi casi, è consigliabile coinvolgere le autorità cantonali competenti in una fase iniziale e, se necessario, chiedere chiarimenti preventivi (richiesta di una dichiarazione dei fatti)

.

Procedura e poteri

Le autorità cantonali sono responsabili della verifica della necessità di un’autorizzazione e del suo rilascio . In caso di incertezza, è possibile presentare una domanda di pronunciamento per ottenere chiarimenti sull’applicabilità della Lex Koller

.

Conclusione – Comprendere e applicare la Lex Koller

A prima vista, la Lex Koller sembra essere una legge completa e restrittiva. In pratica ,però ,in molti casi non vieneapplicata, in quanto un’ampia percentuale di acquirenti non è considerata una persona straniera ai sensi della legge.Il fattore decisivonon è la nazionalità, ma lo status di residenza.

Solo quando è richiesto un permesso è necessario prestare maggiore attenzione. In questi casi è necessario effettuare un esame approfondito, possibilmente con la partecipazione delle autorità cantonali.

La regola per i professionisti del settore immobiliare è quindi: non scoraggiarsi – fornire una consulenza differenziata e giuridicamente sicura.

L

Quello che spesso si dimentica: Molti acquisti immobiliari effettuati da „persone provenienti dall’estero“ non sono soggetti alla Lex Koller. Questo perché non è determinante solo la nazionalità, ma anche lo status di residenza. In pratica, chi ha un permesso di soggiorno spesso non è considerato una „persona all’estero“ ai sensi della Lex Koller – e quindi non necessita di autorizzazione

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Cosa disciplina la Lex Koller e a chi si applica effettivamente?

In linea di principio, la Lex Koller prevede che i cittadini stranieri debbano richiedere un’autorizzazione prima di acquistare un terreno o una proprietà in Svizzera. A prima vista, ciò sembra restrittivo, ma in realtà la legge si applica solo a una piccola parte dei casi. Il motivo è che molti acquirenti non sono considerati cittadini stranieri ai sensi della legge.

Non sono considerati cittadini stranieri ai sensi della Lex Koller

  • tutte le persone in possesso di un permesso di soggiorno C e domiciliate in Svizzera
  • i cittadini di Paesi UE/AELS che risiedono in Svizzera e sono in possesso almeno di un permesso di soggiorno B

In pratica, ciò significa che, ad esempio, i cittadini tedeschi con un permesso B o i cittadini statunitensi con un permesso C che vivono in Svizzera possono acquistare una casa senza problemi – e senza dover ottenere un’autorizzazione. In questo modo sono equiparati ai cittadini svizzeri per quanto riguarda le transazioni immobiliari.

Il seguente diagramma mostra il campo di applicazione della Lex Koller in base all’uso e al tipo di proprietà:

Eccezioni all’obbligo di autorizzazione – chiaramente regolamentate

Se si tratta effettivamente di persone provenienti dall’estero ai sensi della Lex Koller, la legge prevede comunque diverse eccezioni per le quali non è richiesta alcuna autorizzazione. Le principali eccezioni sono le seguenti:

  1. I cittadini di Paesi terzi in possesso di un permesso di soggiorno B e domiciliati in Svizzera possono acquistare un immobile come abitazione principale.
  2. I frontalieri possono acquistare una seconda casa nella zona di confine del loro luogo di lavoro .
  3. Stabilimenti permanenti: gli immobili commerciali utilizzati per scopi operativi possono essere acquistati indipendentemente dallo status di residenza o dall’origine dei proprietari.
  4. Appartamenti di vacanza: nelle regioni turistiche riconosciute, ogni anno in tutta la Svizzera possono essere vendute fino a 1.500 unità a persone residenti all’estero. Le quote sono assegnate dai Cantoni e i Comuni possono anche stabilire restrizioni o rifiuti propri.

Restrizioni sulle eccezioni

Chiunque richieda un’eccezione è soggetto a specifiche restrizioni riguardanti l’uso e la natura della proprietà.

Superficie :

  • abitazione principale (cittadini di Paesi terzi): max. 3’000 m².
  • alloggi per le vacanze: max. 2’000 m².
  • Frontalieri: max. 1’000 m².

Superficie abitabile :

  • Appartamenti di vacanza: max. 200 m².
  • Per le altre categorie non esiste un limite legale di superficie abitabile.

Altre caratteristiche:

  • La locazione non è consentita in tutti i casi eccezionali.
  • Per i terreni edificabili: la costruzione deveiniziare entro un anno.

Principio: se è necessario un permesso, di solito è un problema.

Se l’autorizzazione è comunque richiesta nell’ambito di una transazione, occorre prestare particolare attenzione. Nella prassi consultiva, il principio è che un’acquisizione soggetta ad autorizzazione è un caso particolare e va sempre esaminata con occhio critico. In questi casi, è consigliabile coinvolgere le autorità cantonali competenti in una fase iniziale e, se necessario, chiedere chiarimenti preventivi (richiesta di una dichiarazione dei fatti)

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Procedura e poteri

Le autorità cantonali sono responsabili della verifica della necessità di un’autorizzazione e del suo rilascio . In caso di incertezza, è possibile presentare una domanda di pronunciamento per ottenere chiarimenti sull’applicabilità della Lex Koller

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Conclusione – Comprendere e applicare la Lex Koller

A prima vista, la Lex Koller sembra essere una legge completa e restrittiva. In pratica ,però ,in molti casi non vieneapplicata, in quanto un’ampia percentuale di acquirenti non è considerata una persona straniera ai sensi della legge.Il fattore decisivonon è la nazionalità, ma lo status di residenza.

Solo quando è richiesto un permesso è necessario prestare maggiore attenzione. In questi casi è necessario effettuare un esame approfondito, possibilmente con la partecipazione delle autorità cantonali.

La regola per i professionisti del settore immobiliare è quindi: non scoraggiarsi – fornire una consulenza differenziata e giuridicamente sicura.

L

Il contesto del nuovo taglio dei tassi di interesse

Una delle ragioni principali del taglio dei tassi di interesse è l’inflazione molto bassa. Nel maggio 2025, i prezzi al consumo erano inferiori dello 0,1% rispetto al maggio 2024.

Perché l’inflazione è scesa così tanto? Il franco svizzero molto forte ha portato a una riduzione dei prezzi dei beni importati e il prezzo del petrolio è sceso di ben il 9,6% rispetto all’anno precedente. In alcuni settori importanti, tuttavia, la situazione è diversa: i prezzi dei servizi sono aumentati dello 0,6% e gli affitti delle abitazioni sono addirittura cresciuti del 2,6%. Non si può quindi ancora parlare di deflazione diffusa.

Implicazioni per il mercato immobiliare e dei mutui

I tassi d’interesse ipotecari erano già scesi fortemente prima della decisione sui tassi e i mutui a tasso fisso decennali sono talvolta disponibili a tassi ben inferiori all’1,5%. I mutui SARON rispondono direttamente al calo dei tassi, anche se le banche continueranno a cercare di aumentare i loro margini. Possiamo quindi ipotizzare che i mutui SARON scenderanno di poco meno dello 0,25%.

Il calo dei tassi di interesse porta a un aumento della domanda di immobili e a un incremento dei prezzi degli immobili. Lo shock dell’inversione dei tassi di interesse a partire dal 2023 è ormai definitivamente superato e persino un ritorno ai tassi di interesse negativi sembra a portata di mano

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Il contesto del nuovo taglio dei tassi di interesse

Una delle ragioni principali del taglio dei tassi di interesse è l’inflazione molto bassa. Nel maggio 2025, i prezzi al consumo erano inferiori dello 0,1% rispetto al maggio 2024.

Perché l’inflazione è scesa così tanto? Il franco svizzero molto forte ha portato a una riduzione dei prezzi dei beni importati e il prezzo del petrolio è sceso di ben il 9,6% rispetto all’anno precedente. In alcuni settori importanti, tuttavia, la situazione è diversa: i prezzi dei servizi sono aumentati dello 0,6% e gli affitti delle abitazioni sono addirittura cresciuti del 2,6%. Non si può quindi ancora parlare di deflazione diffusa.

Implicazioni per il mercato immobiliare e dei mutui

I tassi d’interesse ipotecari erano già scesi fortemente prima della decisione sui tassi e i mutui a tasso fisso decennali sono talvolta disponibili a tassi ben inferiori all’1,5%. I mutui SARON rispondono direttamente al calo dei tassi, anche se le banche continueranno a cercare di aumentare i loro margini. Possiamo quindi ipotizzare che i mutui SARON scenderanno di poco meno dello 0,25%.

Il calo dei tassi di interesse porta a un aumento della domanda di immobili e a un incremento dei prezzi degli immobili. Lo shock dell’inversione dei tassi di interesse a partire dal 2023 è ormai definitivamente superato e persino un ritorno ai tassi di interesse negativi sembra a portata di mano

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A

Lucerna: pionieri con la regola dei 90 giorni

Dal gennaio 2024, nelle aree residenziali è consentito un massimo di 90 giorni di affitto all’anno. L’obiettivo della città è quello di combattere l’uso improprio dello spazio abitativo. Questo regolamento è considerato un modello per altre città e regioni della Svizzera.

Zurigo: azioni a livello comunale e cantonale

Una revisione del codice edilizio e urbanistico ha limitato le locazioni commerciali a breve termine nelle aree residenziali a partire dal 2024. Inoltre, il PS sta pianificando un’iniziativa popolare comunale per un limite massimo di 90 giorni. Anche i regolamenti cantonali sono allo studio

.

Basilea Città: tassa di soggiorno e possibile tetto massimo

Una nuova legge centralizzerà la riscossione della tassa di soggiorno. Allo stesso tempo, si sta discutendo di un limite di 90 giorni e di proposte per requisiti di rendicontazione più severi

.

Berna: Il centro storico è sotto protezione grazie alla legge „Lex Airbnb“.

Dal 2022, nel centro storico di Berna è in vigore un regolamento speciale che limita gli appartamenti commerciali per vacanze ai piani superiori. Al momento non sono previste altre norme cantonali.

Ginevra: Pioneer con un limite di 90 giorni

Nei comuni ginevrini, dove il mercato immobiliare è molto rigido, da diversi anni è in vigore un limite di 90 giorni. I fornitori devono registrare i loro affitti e rispettare le linee guida locali.

Vallese: soluzioni locali invece di una legge cantonale

Zermatt, Verbier & Co. hanno introdotto le proprie restrizioni attraverso piani di zonizzazione o leggi fiscali. La regolamentazione cantonale è ancora carente, ma viene richiesta.

Interlaken e la regione del Bödeli: regole severe

Dal 2019 sono in vigore requisiti di registrazione e un soggiorno minimo di cinque notti nelle aree residenziali. Una nuova iniziativa popolare regionale vuole introdurre un ulteriore limite di 90 giorni.

Thun: norme in vigore

Nell’ottobre 2024 il Consiglio comunale ha approvato una mozione che chiede un regolamento comunale. La stesura vera e propria è in corso.

Grigioni: Analisi prima della legislazione

È stato commissionato uno studio sugli effetti degli affitti a breve termine per il 2023. Una decisione su regolamenti specifici sarà presa solo dopo l’analisi di questo studio.

Conclusione: la regola dei 90 giorni come standard svizzero?

Il limite di 90 giorni è sempre più considerato in tutta la Svizzera come uno strumento adeguato per armonizzare l’uso turistico e la protezione dello spazio residenziale. Mentre alcuni Cantoni hanno già approvato la legislazione, altri sono ancora in fase di analisi o di attuazione. Una cosa è chiara: l’interesse politico per piattaforme di affitto eque e trasparenti sta crescendo

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Lucerna: pionieri con la regola dei 90 giorni

Dal gennaio 2024, nelle aree residenziali è consentito un massimo di 90 giorni di affitto all’anno. L’obiettivo della città è quello di combattere l’uso improprio dello spazio abitativo. Questo regolamento è considerato un modello per altre città e regioni della Svizzera.

Zurigo: azioni a livello comunale e cantonale

Una revisione del codice edilizio e urbanistico ha limitato le locazioni commerciali a breve termine nelle aree residenziali a partire dal 2024. Inoltre, il PS sta pianificando un’iniziativa popolare comunale per un limite massimo di 90 giorni. Anche i regolamenti cantonali sono allo studio

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Basilea Città: tassa di soggiorno e possibile tetto massimo

Una nuova legge centralizzerà la riscossione della tassa di soggiorno. Allo stesso tempo, si sta discutendo di un limite di 90 giorni e di proposte per requisiti di rendicontazione più severi

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Berna: Il centro storico è sotto protezione grazie alla legge „Lex Airbnb“.

Dal 2022, nel centro storico di Berna è in vigore un regolamento speciale che limita gli appartamenti commerciali per vacanze ai piani superiori. Al momento non sono previste altre norme cantonali.

Ginevra: Pioneer con un limite di 90 giorni

Nei comuni ginevrini, dove il mercato immobiliare è molto rigido, da diversi anni è in vigore un limite di 90 giorni. I fornitori devono registrare i loro affitti e rispettare le linee guida locali.

Vallese: soluzioni locali invece di una legge cantonale

Zermatt, Verbier & Co. hanno introdotto le proprie restrizioni attraverso piani di zonizzazione o leggi fiscali. La regolamentazione cantonale è ancora carente, ma viene richiesta.

Interlaken e la regione del Bödeli: regole severe

Dal 2019 sono in vigore requisiti di registrazione e un soggiorno minimo di cinque notti nelle aree residenziali. Una nuova iniziativa popolare regionale vuole introdurre un ulteriore limite di 90 giorni.

Thun: norme in vigore

Nell’ottobre 2024 il Consiglio comunale ha approvato una mozione che chiede un regolamento comunale. La stesura vera e propria è in corso.

Grigioni: Analisi prima della legislazione

È stato commissionato uno studio sugli effetti degli affitti a breve termine per il 2023. Una decisione su regolamenti specifici sarà presa solo dopo l’analisi di questo studio.

Conclusione: la regola dei 90 giorni come standard svizzero?

Il limite di 90 giorni è sempre più considerato in tutta la Svizzera come uno strumento adeguato per armonizzare l’uso turistico e la protezione dello spazio residenziale. Mentre alcuni Cantoni hanno già approvato la legislazione, altri sono ancora in fase di analisi o di attuazione. Una cosa è chiara: l’interesse politico per piattaforme di affitto eque e trasparenti sta crescendo

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Aumento degli eventi naturali nelle Alpi

La frana di Blatten sarà ricordata a lungo, anche perché non è stata un incidente isolato e difficilmente rimarrà tale. Eventi simili si sono verificati a Brienz GR (grande frana nel 2023; attività rocciosa con evacuazione nell’ottobre 2024) o a Kandersteg BE, dove l’imminente demolizione dello „Spitzen Stein“ desta preoccupazione

.

Le reazioni del mercato immobiliare finora

Come si stanno sviluppando i mercati immobiliari nelle aree a rischio? Il mercato degli appartamenti per le vacanze nelle Alpi svizzere è complessivamente colpito?

Secondo un rapporto di Wüest Partner, tra il 2022 e il 2024 sono state vendute solo undici proprietà in classe di rischio 5, la classe di rischio più alta per le colate detritiche. Sebbene i dati siano limitati, i prezzi di queste proprietà sono stati in media del 30% inferiori a quelli di proprietà comparabili al di fuori delle zone di pericolo. Nelle classi di rischio 3 e 4 (rischio medio-alto di colate detritiche), il calo dei prezzi è stato molto più contenuto, appena lo 0,6%.

Complessivamente, i dati mostrano che per tutti i rischi naturali registrati (inondazioni, deflusso superficiale, frane, valanghe, colate detritiche), il calo dei prezzi nelle zone 3 e 4 (rischio medio-basso) è stato solo dello 0,6%-1,4%.

Un paradosso notevole si osserva nell’area del pericolo di valanghe: nelle zone di pericolo 3 e 4, i prezzi sono aumentati fino all’8,1% nel periodo in esame. Solo nella zona 5 i prezzi sono diminuiti del 4,9%. Molte delle proprietà colpite si trovano in posizioni attraenti con viste spettacolari. Per molti potenziali acquirenti, l’esperienza residenziale o di vacanza sembra superare il rischio percepito. Questo sviluppo sottolinea anche la grande stabilità del mercato delle seconde case in Svizzera

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Conclusioni

Al momento non dobbiamo aspettarci un crollo generale del mercato delle seconde case nelle Alpi. Tuttavia, la frana di Blatten ha attirato l’attenzione dei media e ha aumentato notevolmente la consapevolezza dei rischi naturali, sia tra il pubblico in generale che tra le autorità e le istituzioni finanziarie. È quindi prevedibile che le condizioni quadro per l’acquisto di immobili (comprese zone di pericolo più precise e criteri di prestito più severi) diventino più severe in futuro.

Una cosa è certa: i pericoli naturali – in particolare le colate detritiche – rimangono un problema importante per le regioni montane e rappresentano una sfida per gli attori coinvolti a molti livelli

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Aumento degli eventi naturali nelle Alpi

La frana di Blatten sarà ricordata a lungo, anche perché non è stata un incidente isolato e difficilmente rimarrà tale. Eventi simili si sono verificati a Brienz GR (grande frana nel 2023; attività rocciosa con evacuazione nell’ottobre 2024) o a Kandersteg BE, dove l’imminente demolizione dello „Spitzen Stein“ desta preoccupazione

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Le reazioni del mercato immobiliare finora

Come si stanno sviluppando i mercati immobiliari nelle aree a rischio? Il mercato degli appartamenti per le vacanze nelle Alpi svizzere è complessivamente colpito?

Secondo un rapporto di Wüest Partner, tra il 2022 e il 2024 sono state vendute solo undici proprietà in classe di rischio 5, la classe di rischio più alta per le colate detritiche. Sebbene i dati siano limitati, i prezzi di queste proprietà sono stati in media del 30% inferiori a quelli di proprietà comparabili al di fuori delle zone di pericolo. Nelle classi di rischio 3 e 4 (rischio medio-alto di colate detritiche), il calo dei prezzi è stato molto più contenuto, appena lo 0,6%.

Complessivamente, i dati mostrano che per tutti i rischi naturali registrati (inondazioni, deflusso superficiale, frane, valanghe, colate detritiche), il calo dei prezzi nelle zone 3 e 4 (rischio medio-basso) è stato solo dello 0,6%-1,4%.

Un paradosso notevole si osserva nell’area del pericolo di valanghe: nelle zone di pericolo 3 e 4, i prezzi sono aumentati fino all’8,1% nel periodo in esame. Solo nella zona 5 i prezzi sono diminuiti del 4,9%. Molte delle proprietà colpite si trovano in posizioni attraenti con viste spettacolari. Per molti potenziali acquirenti, l’esperienza residenziale o di vacanza sembra superare il rischio percepito. Questo sviluppo sottolinea anche la grande stabilità del mercato delle seconde case in Svizzera

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Conclusioni

Al momento non dobbiamo aspettarci un crollo generale del mercato delle seconde case nelle Alpi. Tuttavia, la frana di Blatten ha attirato l’attenzione dei media e ha aumentato notevolmente la consapevolezza dei rischi naturali, sia tra il pubblico in generale che tra le autorità e le istituzioni finanziarie. È quindi prevedibile che le condizioni quadro per l’acquisto di immobili (comprese zone di pericolo più precise e criteri di prestito più severi) diventino più severe in futuro.

Una cosa è certa: i pericoli naturali – in particolare le colate detritiche – rimangono un problema importante per le regioni montane e rappresentano una sfida per gli attori coinvolti a molti livelli

.

D

Valore di mercato

Nella loro attività quotidiana di consulenza e valutazione, gli esperti di valutazione dell’Associazione svizzera dei proprietari fondiari si basano sulla definizione di valore di mercato data dal famoso esperto di valutazioni Francesco Canonica (Immobilienwertmittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):

Il valore di mercato è il prezzo massimo illimitato che un potenziale acquirente sarebbe disposto a pagare per l’immobile in questione il giorno della valutazione in normali transazioni commerciali, tenendo conto di tutte le influenze sul valore.

Riteniamo che questa sia la definizione più leggera e accurata di un argomento complesso

Valore di mercato scomposto in singoli elementi

Per una migliore comprensione, scomponiamo la definizione di valore di mercato nelle sue parti principali e seguiamo anche qui le spiegazioni di Francesco Canonica:

Prezzo massimo: corrisponde al prezzo massimo ancora accettabile per il gruppo tipico di acquirenti. Se un singolo acquirente, particolarmente interessato, paga un prezzo superiore a quello massimo, si parla di prezzo amatoriale.

Nessun limite di prezzo: nel determinare il valore di mercato non si deve tener conto di norme restrittive, come quelle applicate da banche, assicurazioni o agenzie di valutazione.

Il potenziale acquirente: ogni immobile ha una specifica cerchia di acquirenti, le cui esigenze sono meglio soddisfatte dall’immobile da valutare.

Il giorno della valutazione: la stima del valore di mercato è una fotografia di tutti i fattori identificabili alla data di riferimento e che hanno un’influenza sull’immobile da valutare. Francesco Canonica parla del „qui e ora“ e sottolinea che i fattori che influenzano il valore (ad esempio i tassi di interesse dei mutui) possono cambiare in un breve lasso di tempo e avere un impatto positivo o negativo sul prezzo massimo da raggiungere.

È quindi consigliabile essere cauti con le vecchie valutazioni immobiliari. Il valore di mercato è valido solo se i fattori che lo influenzano non cambiano.

Esempio pratico: un proprietario di una casa unifamiliare ha fatto stimare il valore di mercato della sua abitazione a gennaio, e il perito ha indicato un valore di mercato di 1.250.000. Ora siamo a giugno e la Banca Nazionale Svizzera ha modificato i tassi di interesse di riferimento tre volte da gennaio, riducendoli dall’1,5% allo 0,75%. La stima del valore di mercato non è più valida a causa del brusco cambiamento del contesto dei tassi di interesse e deve essere adeguata.

Nel caso di normali transazioni commerciali: il venditore e l’acquirente non agiscono sotto pressione e non hanno rapporti che ostacolerebbero le normali transazioni commerciali (ad esempio, rapporti di parentela).

Tenere conto di tutte le influenze sul valore: la stima del valore di mercato deve tenere conto di tutti i fattori che influenzano il processo di formazione del valore della cerchia di acquirenti tipica dell’immobile.

Per l’immobile in questione: la stima del valore di mercato si applica solo all’immobile oggetto di valutazione e non ad altri immobili.

Da non confondere: il valore di mercato non è un prezzo
I due termini „valore“ o „valore di mercato“ e „prezzo“ vengono spesso confusi, anche da operatori di mercato esperti.

Gli Standard svizzeri di valutazione (SVS) li definiscono così: „Il valore di un immobile rappresenta una previsione del prezzo che potrebbe essere ottenuto sul mercato in caso di transazione. Il prezzo di un immobile, invece, è l’importo effettivamente ottenuto quando viene acquistato o venduto“.

E che dire del valore di mercato?
I termini „valore di mercato“ e „valore di mercato“ sono identici e possono essere utilizzati entrambi

.

Cosa non è un valore di mercato?

È sempre sorprendente quali termini vengono erroneamente equiparati al valore di mercato. È ora di andare a fondo della questione con un elenco – derivato da Canonica.

I seguenti non sono valori di mercato

Valutazioni bancarie
Le valutazioni immobiliari redatte dalle banche sono utilizzate a fini di finanziamento e sono spesso caratterizzate da un atteggiamento conservativo che non ha nulla a che vedere con il valore di mercato. Il valore di garanzia della banca, che definisce l’importo massimo dell’ipoteca concessa dalla banca, ha ancora meno a che fare con il valore di mercato.

Valore assicurativo
I valori assicurativi sono utilizzati per determinare i pagamenti potenziali per i sinistri e i premi assicurativi e sono calcolati come valore di sostituzione o valore corrente. I valori assicurativi non sono valori di mercato, né possono essere convertiti in valori di mercato.

Esempio pratico: un esperto di valutazione dell’Associazione dei proprietari terrieri valuta una casa unifamiliare costruita nel 1956 nel Canton Argovia a 900.000 franchi. Il proprietario è deluso da questo valore e sospetta un errore di valutazione, poiché il valore assicurativo dell’edificio è superiore a 900.000 franchi e non tiene ancora conto del valore del terreno. Purtroppo questa logica è errata, in quanto il valore assicurativo dell’edificio è un valore di sostituzione (che tiene conto dei costi attuali di una nuova costruzione) e non tiene conto dell’enorme arretrato di lavori di ristrutturazione della proprietà.

Valori fiscali
I valori fiscali (ad es. valore ufficiale, valore fiscale, ecc.) sono determinati a livello cantonale e sono utilizzati ai fini dell’imposta sul reddito e sul patrimonio. Il calcolo è completamente diverso da quello del valore di mercato e si basa su obiettivi politici e fiscali. L’Associazione dei proprietari terrieri sconsiglia vivamente la diffusa conversione „magica“ dei valori fiscali in valori di mercato.

Un esempio pratico: un potenziale acquirente vuole comprare un condominio a Berna offerto dall’Associazione dei proprietari fondiari, ma è scoraggiato dal prezzo di 1,2 milioni di franchi. La sua argomentazione secondo cui il valore ufficiale è pari a 600.000 franchi ⅔ del valore di mercato e che quindi il prezzo di acquisto non dovrebbe superare i 900.000 franchi non è ammissibile. Il potenziale acquirente deve quindi rivedere il suo prezzo al rialzo o cercare un altro immobile.

Valore amatoriale
Secondo gli Standard svizzeri di valutazione (SVS), il valore amatoriale non comprende solo motivazioni economiche, ma anche aspetti soggettivi che l’amatore valuta in modo più elevato rispetto alla maggioranza degli operatori di mercato (o alla cerchia tipica di acquirenti dell’oggetto). Il valore amatoriale è quindi superiore al valore di mercato.

Valore di liquidazione
Il valore di liquidazione è il valore creato sotto la pressione del tempo. I valori di liquidazione sono inferiori ai valori di mercato

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D

Valore di mercato

Nella loro attività quotidiana di consulenza e valutazione, gli esperti di valutazione dell’Associazione svizzera dei proprietari fondiari si basano sulla definizione di valore di mercato data dal famoso esperto di valutazioni Francesco Canonica (Immobilienwertmittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):

Il valore di mercato è il prezzo massimo illimitato che un potenziale acquirente sarebbe disposto a pagare per l’immobile in questione il giorno della valutazione in normali transazioni commerciali, tenendo conto di tutte le influenze sul valore.

Riteniamo che questa sia la definizione più leggera e accurata di un argomento complesso

Valore di mercato scomposto in singoli elementi

Per una migliore comprensione, scomponiamo la definizione di valore di mercato nelle sue parti principali e seguiamo anche qui le spiegazioni di Francesco Canonica:

Prezzo massimo: corrisponde al prezzo massimo ancora accettabile per il gruppo tipico di acquirenti. Se un singolo acquirente, particolarmente interessato, paga un prezzo superiore a quello massimo, si parla di prezzo amatoriale.

Nessun limite di prezzo: nel determinare il valore di mercato non si deve tener conto di norme restrittive, come quelle applicate da banche, assicurazioni o agenzie di valutazione.

Il potenziale acquirente: ogni immobile ha una specifica cerchia di acquirenti, le cui esigenze sono meglio soddisfatte dall’immobile da valutare.

Il giorno della valutazione: la stima del valore di mercato è una fotografia di tutti i fattori identificabili alla data di riferimento e che hanno un’influenza sull’immobile da valutare. Francesco Canonica parla del „qui e ora“ e sottolinea che i fattori che influenzano il valore (ad esempio i tassi di interesse dei mutui) possono cambiare in un breve lasso di tempo e avere un impatto positivo o negativo sul prezzo massimo da raggiungere.

È quindi consigliabile essere cauti con le vecchie valutazioni immobiliari. Il valore di mercato è valido solo se i fattori che lo influenzano non cambiano.

Esempio pratico: un proprietario di una casa unifamiliare ha fatto stimare il valore di mercato della sua abitazione a gennaio, e il perito ha indicato un valore di mercato di 1.250.000. Ora siamo a giugno e la Banca Nazionale Svizzera ha modificato i tassi di interesse di riferimento tre volte da gennaio, riducendoli dall’1,5% allo 0,75%. La stima del valore di mercato non è più valida a causa del brusco cambiamento del contesto dei tassi di interesse e deve essere adeguata.

Nel caso di normali transazioni commerciali: il venditore e l’acquirente non agiscono sotto pressione e non hanno rapporti che ostacolerebbero le normali transazioni commerciali (ad esempio, rapporti di parentela).

Tenere conto di tutte le influenze sul valore: la stima del valore di mercato deve tenere conto di tutti i fattori che influenzano il processo di formazione del valore della cerchia di acquirenti tipica dell’immobile.

Per l’immobile in questione: la stima del valore di mercato si applica solo all’immobile oggetto di valutazione e non ad altri immobili.

Da non confondere: il valore di mercato non è un prezzo
I due termini „valore“ o „valore di mercato“ e „prezzo“ vengono spesso confusi, anche da operatori di mercato esperti.

Gli Standard svizzeri di valutazione (SVS) li definiscono così: „Il valore di un immobile rappresenta una previsione del prezzo che potrebbe essere ottenuto sul mercato in caso di transazione. Il prezzo di un immobile, invece, è l’importo effettivamente ottenuto quando viene acquistato o venduto“.

E che dire del valore di mercato?
I termini „valore di mercato“ e „valore di mercato“ sono identici e possono essere utilizzati entrambi

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Cosa non è un valore di mercato?

È sempre sorprendente quali termini vengono erroneamente equiparati al valore di mercato. È ora di andare a fondo della questione con un elenco – derivato da Canonica.

I seguenti non sono valori di mercato

Valutazioni bancarie
Le valutazioni immobiliari redatte dalle banche sono utilizzate a fini di finanziamento e sono spesso caratterizzate da un atteggiamento conservativo che non ha nulla a che vedere con il valore di mercato. Il valore di garanzia della banca, che definisce l’importo massimo dell’ipoteca concessa dalla banca, ha ancora meno a che fare con il valore di mercato.

Valore assicurativo
I valori assicurativi sono utilizzati per determinare i pagamenti potenziali per i sinistri e i premi assicurativi e sono calcolati come valore di sostituzione o valore corrente. I valori assicurativi non sono valori di mercato, né possono essere convertiti in valori di mercato.

Esempio pratico: un esperto di valutazione dell’Associazione dei proprietari terrieri valuta una casa unifamiliare costruita nel 1956 nel Canton Argovia a 900.000 franchi. Il proprietario è deluso da questo valore e sospetta un errore di valutazione, poiché il valore assicurativo dell’edificio è superiore a 900.000 franchi e non tiene ancora conto del valore del terreno. Purtroppo questa logica è errata, in quanto il valore assicurativo dell’edificio è un valore di sostituzione (che tiene conto dei costi attuali di una nuova costruzione) e non tiene conto dell’enorme arretrato di lavori di ristrutturazione della proprietà.

Valori fiscali
I valori fiscali (ad es. valore ufficiale, valore fiscale, ecc.) sono determinati a livello cantonale e sono utilizzati ai fini dell’imposta sul reddito e sul patrimonio. Il calcolo è completamente diverso da quello del valore di mercato e si basa su obiettivi politici e fiscali. L’Associazione dei proprietari terrieri sconsiglia vivamente la diffusa conversione „magica“ dei valori fiscali in valori di mercato.

Un esempio pratico: un potenziale acquirente vuole comprare un condominio a Berna offerto dall’Associazione dei proprietari fondiari, ma è scoraggiato dal prezzo di 1,2 milioni di franchi. La sua argomentazione secondo cui il valore ufficiale è pari a 600.000 franchi ⅔ del valore di mercato e che quindi il prezzo di acquisto non dovrebbe superare i 900.000 franchi non è ammissibile. Il potenziale acquirente deve quindi rivedere il suo prezzo al rialzo o cercare un altro immobile.

Valore amatoriale
Secondo gli Standard svizzeri di valutazione (SVS), il valore amatoriale non comprende solo motivazioni economiche, ma anche aspetti soggettivi che l’amatore valuta in modo più elevato rispetto alla maggioranza degli operatori di mercato (o alla cerchia tipica di acquirenti dell’oggetto). Il valore amatoriale è quindi superiore al valore di mercato.

Valore di liquidazione
Il valore di liquidazione è il valore creato sotto la pressione del tempo. I valori di liquidazione sono inferiori ai valori di mercato

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L

Come è possibile che tutto questo continui?

Date le attuali incertezze del mercato – in particolare le tensioni geopolitiche, la fragilità dell’economia globale e le crescenti discussioni sulle conseguenze economiche di un continuo calo dell’inflazione – la speculazione sui tassi d’interesse negativi è nuovamente diffusa in Svizzera. Sebbene il margine di manovra per ulteriori riduzioni dei tassi d’interesse appaia limitato, la combinazione di una domanda debole, di un comportamento cauto negli investimenti e di un’inflazione bassa potrebbe esercitare pressioni sulla BNS affinché continui la sua politica monetaria espansiva.

Effetti sui mutui

L’ultimo taglio dei tassi di interesse sta avendo un impatto anche sul mercato ipotecario: mentre i tassi di interesse a lungo termine – ad esempio sui mutui a tasso fisso a 5 e 10 anni – hanno già parzialmente incorporato questa misura, ci si aspetta una reazione immediata per le scadenze a breve termine e i mutui SARON. I mutuatari con finanziamenti variabili o a breve termine potrebbero quindi beneficiare rapidamente di condizioni più favorevoli, mentre il livello attuale può rappresentare un’interessante finestra di ingresso per i mutui a lungo termine a tasso fisso.

Mercato immobiliare

Le nostre bellissime proprietà in vendita

Proprietà

Sono un blocco di testo. Fare clic sul pulsante di modifica per cambiare il testo. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

L

Come è possibile che tutto questo continui?

Date le attuali incertezze del mercato – in particolare le tensioni geopolitiche, la fragilità dell’economia globale e le crescenti discussioni sulle conseguenze economiche di un continuo calo dell’inflazione – la speculazione sui tassi d’interesse negativi è nuovamente diffusa in Svizzera. Sebbene il margine di manovra per ulteriori riduzioni dei tassi d’interesse appaia limitato, la combinazione di una domanda debole, di un comportamento cauto negli investimenti e di un’inflazione bassa potrebbe esercitare pressioni sulla BNS affinché continui la sua politica monetaria espansiva.

Effetti sui mutui

L’ultimo taglio dei tassi di interesse sta avendo un impatto anche sul mercato ipotecario: mentre i tassi di interesse a lungo termine – ad esempio sui mutui a tasso fisso a 5 e 10 anni – hanno già parzialmente incorporato questa misura, ci si aspetta una reazione immediata per le scadenze a breve termine e i mutui SARON. I mutuatari con finanziamenti variabili o a breve termine potrebbero quindi beneficiare rapidamente di condizioni più favorevoli, mentre il livello attuale può rappresentare un’interessante finestra di ingresso per i mutui a lungo termine a tasso fisso.

Mercato immobiliare

Le nostre bellissime proprietà in vendita

Proprietà

Sono un blocco di testo. Fare clic sul pulsante di modifica per cambiare il testo. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

T

Immobili residenziali occupati dai proprietari: i minori costi di finanziamento portano a un eccesso di domanda

Più i tassi d’interesse sui mutui scendono, più l’acquisto diventa interessante rispetto all’affitto. L’eccesso di domanda di immobili residenziali occupati dai proprietari che ne deriva darà probabilmente un’ulteriore spinta ai prezzi, già in crescita.

Investimenti immobiliari: la crisi degli investimenti sta facendo salire i prezzi in modo significativo

In un contesto di tassi d’interesse negativi, i contanti in banca non fruttano più alcun interesse (o, al contrario, costano ancora una volta tassi d’interesse negativi), e nemmeno gli investimenti a tasso fisso come le obbligazioni offrono alternative. Come nell’ultima fase di tassi di interesse negativi, questa situazione porterà a un forte aumento della domanda di immobili da investimento e a un forte incremento dei prezzi.

Inoltre, grazie a costi di finanziamento più favorevoli, gli acquirenti potranno pagare prezzi più alti a parità di prospettive di reddito. I tassi di interesse ipotecari più bassi riducono il costo totale di un immobile e aumentano il rendimento del capitale proprio.

Infine, l’attività edilizia potrebbe aumentare

Non è un segreto che in Svizzera si costruisca troppo poco. La riduzione dei costi di finanziamento sta rendendo i progetti edilizi di nuovo più redditizi e dovrebbe dare una spinta al settore delle costruzioni. L’aumento del numero di nuove costruzioni avrà a sua volta un effetto di moderazione sull’aumento dei prezzi degli immobili.

Conclusioni:

Le fasi di tassi di interesse negativi sono situazioni estreme che hanno effetti negativi sul mercato immobiliare svizzero e sull’economia nel suo complesso. Resta da vedere se la Banca Nazionale Svizzera dovrà ricorrere nuovamente a questa misura impopolare in questo ciclo di tassi.

T

Immobili residenziali occupati dai proprietari: i minori costi di finanziamento portano a un eccesso di domanda

Più i tassi d’interesse sui mutui scendono, più l’acquisto diventa interessante rispetto all’affitto. L’eccesso di domanda di immobili residenziali occupati dai proprietari che ne deriva darà probabilmente un’ulteriore spinta ai prezzi, già in crescita.

Investimenti immobiliari: la crisi degli investimenti sta facendo salire i prezzi in modo significativo

In un contesto di tassi d’interesse negativi, i contanti in banca non fruttano più alcun interesse (o, al contrario, costano ancora una volta tassi d’interesse negativi), e nemmeno gli investimenti a tasso fisso come le obbligazioni offrono alternative. Come nell’ultima fase di tassi di interesse negativi, questa situazione porterà a un forte aumento della domanda di immobili da investimento e a un forte incremento dei prezzi.

Inoltre, grazie a costi di finanziamento più favorevoli, gli acquirenti potranno pagare prezzi più alti a parità di prospettive di reddito. I tassi di interesse ipotecari più bassi riducono il costo totale di un immobile e aumentano il rendimento del capitale proprio.

Infine, l’attività edilizia potrebbe aumentare

Non è un segreto che in Svizzera si costruisca troppo poco. La riduzione dei costi di finanziamento sta rendendo i progetti edilizi di nuovo più redditizi e dovrebbe dare una spinta al settore delle costruzioni. L’aumento del numero di nuove costruzioni avrà a sua volta un effetto di moderazione sull’aumento dei prezzi degli immobili.

Conclusioni:

Le fasi di tassi di interesse negativi sono situazioni estreme che hanno effetti negativi sul mercato immobiliare svizzero e sull’economia nel suo complesso. Resta da vedere se la Banca Nazionale Svizzera dovrà ricorrere nuovamente a questa misura impopolare in questo ciclo di tassi.

C

Analisi di mercato: il tempismo conta

  • Mercato acquirente: Più immobili disponibili, meno acquirenti. Acquistare è più facile, ma la vendita può richiedere più tempo. Soluzione: Offerta d’acquisto con clausola di vendita o tempistiche prolungate.

  • Mercato venditore: Pochi immobili, alta domanda. Vendere è facile, ma trovare una nuova casa è più difficile. Soluzione: Clausola di conclusione vendita o accordo per affitto post-vendita.

Pianificazione finanziaria: cosa è fattibile?

  • Capitale proprio: Quanto resta dopo aver estinto il mutuo?

  • Liquidità: È possibile finanziare la nuova casa prima di vendere quella attuale?

  • Opzioni: Mutuo ponte, aumento dell’ipoteca o affitto temporaneo.

Prima comprare, poi vendere: pro e contro

Vantaggi:
✔ Trasloco diretto senza soluzioni provvisorie.
✔ Nessun costo di doppio trasloco o deposito.
✔ Più tempo per trovare la casa ideale.

Svantaggi:
✘ Rischio di doppio onere finanziario.
✘ Pressione a vendere che può abbassare il prezzo di vendita.
✘ Minore attrattiva per i venditori con clausole di vendita.

Prima vendere, poi comprare: pro e contro

Vantaggi:
✔ Situazione finanziaria chiara.
✔ Nessun rischio di doppia ipoteca.
✔ Più potere di negoziazione per l’acquisto.

Svantaggi:
✘ Possibile necessità di una soluzione abitativa temporanea.
✘ Costi aggiuntivi per trasloco e deposito.

Un buon partner fa la differenza

Un agente esperto può:

  • Valutare correttamente il valore di mercato.

  • Definire una strategia di vendita e acquisto.

  • Ottenere il miglior prezzo per la vendita.

  • Guidarti attraverso ogni fase della transazione.

Conclusione: strategia vincente

Comprare e vendere contemporaneamente è impegnativo, ma con una pianificazione accurata e il supporto giusto, è possibile farlo con successo.

C

Analisi di mercato: il tempismo conta

  • Mercato acquirente: Più immobili disponibili, meno acquirenti. Acquistare è più facile, ma la vendita può richiedere più tempo. Soluzione: Offerta d’acquisto con clausola di vendita o tempistiche prolungate.

  • Mercato venditore: Pochi immobili, alta domanda. Vendere è facile, ma trovare una nuova casa è più difficile. Soluzione: Clausola di conclusione vendita o accordo per affitto post-vendita.

Pianificazione finanziaria: cosa è fattibile?

  • Capitale proprio: Quanto resta dopo aver estinto il mutuo?

  • Liquidità: È possibile finanziare la nuova casa prima di vendere quella attuale?

  • Opzioni: Mutuo ponte, aumento dell’ipoteca o affitto temporaneo.

Prima comprare, poi vendere: pro e contro

Vantaggi:
✔ Trasloco diretto senza soluzioni provvisorie.
✔ Nessun costo di doppio trasloco o deposito.
✔ Più tempo per trovare la casa ideale.

Svantaggi:
✘ Rischio di doppio onere finanziario.
✘ Pressione a vendere che può abbassare il prezzo di vendita.
✘ Minore attrattiva per i venditori con clausole di vendita.

Prima vendere, poi comprare: pro e contro

Vantaggi:
✔ Situazione finanziaria chiara.
✔ Nessun rischio di doppia ipoteca.
✔ Più potere di negoziazione per l’acquisto.

Svantaggi:
✘ Possibile necessità di una soluzione abitativa temporanea.
✘ Costi aggiuntivi per trasloco e deposito.

Un buon partner fa la differenza

Un agente esperto può:

  • Valutare correttamente il valore di mercato.

  • Definire una strategia di vendita e acquisto.

  • Ottenere il miglior prezzo per la vendita.

  • Guidarti attraverso ogni fase della transazione.

Conclusione: strategia vincente

Comprare e vendere contemporaneamente è impegnativo, ma con una pianificazione accurata e il supporto giusto, è possibile farlo con successo.

I

Questo concetto si basa sulla psicologia del colore, che studia come i colori influenzino la percezione e il comportamento umano. Applicati alla progettazione di interni, i principi della psicologia del colore possono contribuire a rendere gli ambienti più armoniosi e a migliorare il benessere di chi li abita.

Poiché ogni stanza ha una propria funzione, i colori devono essere utilizzati in modo mirato per creare l’ambiente desiderato. Ecco alcuni consigli per la progettazione dei colori nelle principali aree abitative

.

I colori migliori per ogni stanza

Camera da letto

La camera da letto è un luogo di riposo e relax. Ecco perché i colori tenui e meno saturi sono l’ideale. Le tonalità chiare del verde e del blu hanno un effetto rilassante e contribuiscono a creare un ambiente piacevole per il sonno. Se non è possibile dipingere le pareti, questi colori possono essere incorporati anche nella biancheria da letto o negli elementi decorativi.

I colori intensi, come il rosso acceso, invece, possono avere un effetto stimolante e interferire con il sonno. Sono quindi meno adatti alla camera da letto

.

Il bagno

La scelta del colore del bagno dipende dall’atmosfera desiderata. I colori freschi e audaci come il turchese sono ideali per creare un’atmosfera tonificante, ad esempio in un bagno per bambini. Se invece si vuole creare un ambiente tranquillo e favorevole al benessere, si può optare per i toni del blu scuro o del viola.

Anche i colori neutri, come il bianco o il beige, sono molto apprezzati, in quanto conferiscono alla stanza una sensazione di leggerezza e disordine e la fanno apparire più ampia

Cucina

La cucina è un salotto dove i colori possono influenzare l’attività e l’interazione sociale. I colori caldi come il rosso e il giallo creano un’atmosfera invitante e stimolante e possono essere utilizzati sotto forma di murales, utensili da cucina o decorazioni.

I gialli tenui o il bianco sono ideali per un’atmosfera più leggera e amichevole. Il blu, invece, è meno utilizzato nelle cucine perché può rovinare l’appetito

.

Soggiorno

Poiché il soggiorno è spesso un luogo di incontro centrale, una combinazione di toni neutri e accenti di colore mirati può creare un’atmosfera equilibrata. Colori neutri come il bianco, il grigio o il beige, o anche un verde chiaro, forniscono una base senza tempo, mentre gli accenti di colore possono essere forniti da cuscini, tappeti o decorazioni murali.

Il verde è una buona scelta per un’atmosfera accogliente e rilassante, in quanto associato alla natura e alla tranquillità. Un’attenta combinazione di colori farà sì che la stanza rimanga armoniosa a lungo termine

.

Sala da pranzo

Che si tratti di una sala da pranzo separata o di una zona pranzo nel soggiorno, i colori possono influenzare l’umore per pranzare e socializzare. I toni caldi come il verde, il rosso, il giallo o l’arancione creano un’atmosfera accogliente. Come per la cucina, il blu è meno consigliato per questo spazio

.

Ufficio in casa

Il blu è un colore consigliato per un’atmosfera lavorativa concentrata e produttiva. Mentre i toni forti del blu, come il blu cobalto o il turchese, hanno un effetto stimolante, i toni più tenui, come il celeste o la lavanda, hanno un effetto calmante.

Se volete stimolare la vostra creatività, potete aggiungere accenti specifici in giallo, arancione o rosa. Le tonalità di blu molto scure, come il navy, dovrebbero essere usate con parsimonia negli uffici di piccole dimensioni, perché riducono visivamente lo spazio

.

Una tavolozza di colori armoniosa per la casa

La scelta dei colori per le diverse stanze offre l’opportunità di promuovere stati d’animo e funzioni specifiche. Che si tratti di toni rilassanti per le aree relax, di colori stimolanti per le stanze attive o di tonalità neutre per una disposizione flessibile, l’ambiente abitativo può essere influenzato positivamente da una scelta consapevole dei colori. Pensando all’effetto del colore, si può creare una casa armoniosa che sia funzionale ed esteticamente piacevole

.

I

Questo concetto si basa sulla psicologia del colore, che studia come i colori influenzino la percezione e il comportamento umano. Applicati alla progettazione di interni, i principi della psicologia del colore possono contribuire a rendere gli ambienti più armoniosi e a migliorare il benessere di chi li abita.

Poiché ogni stanza ha una propria funzione, i colori devono essere utilizzati in modo mirato per creare l’ambiente desiderato. Ecco alcuni consigli per la progettazione dei colori nelle principali aree abitative

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I colori migliori per ogni stanza

Camera da letto

La camera da letto è un luogo di riposo e relax. Ecco perché i colori tenui e meno saturi sono l’ideale. Le tonalità chiare del verde e del blu hanno un effetto rilassante e contribuiscono a creare un ambiente piacevole per il sonno. Se non è possibile dipingere le pareti, questi colori possono essere incorporati anche nella biancheria da letto o negli elementi decorativi.

I colori intensi, come il rosso acceso, invece, possono avere un effetto stimolante e interferire con il sonno. Sono quindi meno adatti alla camera da letto

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Il bagno

La scelta del colore del bagno dipende dall’atmosfera desiderata. I colori freschi e audaci come il turchese sono ideali per creare un’atmosfera tonificante, ad esempio in un bagno per bambini. Se invece si vuole creare un ambiente tranquillo e favorevole al benessere, si può optare per i toni del blu scuro o del viola.

Anche i colori neutri, come il bianco o il beige, sono molto apprezzati, in quanto conferiscono alla stanza una sensazione di leggerezza e disordine e la fanno apparire più ampia

Cucina

La cucina è un salotto dove i colori possono influenzare l’attività e l’interazione sociale. I colori caldi come il rosso e il giallo creano un’atmosfera invitante e stimolante e possono essere utilizzati sotto forma di murales, utensili da cucina o decorazioni.

I gialli tenui o il bianco sono ideali per un’atmosfera più leggera e amichevole. Il blu, invece, è meno utilizzato nelle cucine perché può rovinare l’appetito

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Soggiorno

Poiché il soggiorno è spesso un luogo di incontro centrale, una combinazione di toni neutri e accenti di colore mirati può creare un’atmosfera equilibrata. Colori neutri come il bianco, il grigio o il beige, o anche un verde chiaro, forniscono una base senza tempo, mentre gli accenti di colore possono essere forniti da cuscini, tappeti o decorazioni murali.

Il verde è una buona scelta per un’atmosfera accogliente e rilassante, in quanto associato alla natura e alla tranquillità. Un’attenta combinazione di colori farà sì che la stanza rimanga armoniosa a lungo termine

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Sala da pranzo

Che si tratti di una sala da pranzo separata o di una zona pranzo nel soggiorno, i colori possono influenzare l’umore per pranzare e socializzare. I toni caldi come il verde, il rosso, il giallo o l’arancione creano un’atmosfera accogliente. Come per la cucina, il blu è meno consigliato per questo spazio

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Ufficio in casa

Il blu è un colore consigliato per un’atmosfera lavorativa concentrata e produttiva. Mentre i toni forti del blu, come il blu cobalto o il turchese, hanno un effetto stimolante, i toni più tenui, come il celeste o la lavanda, hanno un effetto calmante.

Se volete stimolare la vostra creatività, potete aggiungere accenti specifici in giallo, arancione o rosa. Le tonalità di blu molto scure, come il navy, dovrebbero essere usate con parsimonia negli uffici di piccole dimensioni, perché riducono visivamente lo spazio

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Una tavolozza di colori armoniosa per la casa

La scelta dei colori per le diverse stanze offre l’opportunità di promuovere stati d’animo e funzioni specifiche. Che si tratti di toni rilassanti per le aree relax, di colori stimolanti per le stanze attive o di tonalità neutre per una disposizione flessibile, l’ambiente abitativo può essere influenzato positivamente da una scelta consapevole dei colori. Pensando all’effetto del colore, si può creare una casa armoniosa che sia funzionale ed esteticamente piacevole

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L’equilibrio tra lavoro e vita privata sta sbilanciando i prezzi economici e immobiliari?

In un recente articolo, la NZZ ha rilevato una forte tendenza in Europa verso una società del tempo libero e delle esigenze. In Germania, ad esempio, l’orario di lavoro medio annuo per persona occupata è di 1.301 ore, mentre negli Stati Uniti si lavora più di un terzo in più, con 1.810 ore.

In Germania, quindi, sempre meno persone lavorano sempre meno ore, mentre allo stesso tempo si deve tenere a galla un numero sempre maggiore di beneficiari di sussidi: il fatto che questo calcolo non possa funzionare non è tanto una questione di opinione politica quanto di semplice matematica.

Gli americani danno l’esempio

Per una volta, i laboriosi americani sono un modello: l’economia è fiorente e gli alti prezzi degli immobili non sono minacciati nemmeno da tassi ipotecari del 7% o più. Invece di „Work-Life-Balance“, è „Work hard, Play hard“. O, per dirla in un altro modo: l’equilibrio tra lavoro e vita privata deve venire prima di tutto.

Lavoratori svizzeri ragionevoli

Sembra che gli svizzeri abbiano trovato ancora una volta una media sana: con una media di 1.533 ore lavorate e 9 giorni di assenza per malattia, il Paese si colloca ancora una volta nel mezzo. L’effetto deterrente della Germania sembra aver funzionato finora (consigliamo ai contemporanei incalliti di fare un giro alla stazione centrale di Francoforte), e ci sono buone probabilità che la Svizzera possa continuare a trovare un equilibrio tra il capitalismo americano e lo stato sociale tedesco.

A proposito: nel 2025 i dipendenti svizzeri potranno utilizzare i giorni ponte in modo assolutamente compatibile con i lavoratori e l’economia:

Pasqua: 8 giorni di ponte per 16 giorni di vacanza.

1° maggio: 4 giorni di ponte per 9 giorni di ferie

Ascensione: 4 giorni di ponte per 9 giorni di vacanza.

Pentecoste e Capodanno: 8 giorni di ponte per 16 giorni di vacanza.

1° agosto 2025: 4 giorni di ponte per 9 giorni di vacanza

Natale/Capodanno 2025/2026: 6 giorni di ponte per 16 giorni di vacanza.

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L’equilibrio tra lavoro e vita privata sta sbilanciando i prezzi economici e immobiliari?

In un recente articolo, la NZZ ha rilevato una forte tendenza in Europa verso una società del tempo libero e delle esigenze. In Germania, ad esempio, l’orario di lavoro medio annuo per persona occupata è di 1.301 ore, mentre negli Stati Uniti si lavora più di un terzo in più, con 1.810 ore.

In Germania, quindi, sempre meno persone lavorano sempre meno ore, mentre allo stesso tempo si deve tenere a galla un numero sempre maggiore di beneficiari di sussidi: il fatto che questo calcolo non possa funzionare non è tanto una questione di opinione politica quanto di semplice matematica.

Gli americani danno l’esempio

Per una volta, i laboriosi americani sono un modello: l’economia è fiorente e gli alti prezzi degli immobili non sono minacciati nemmeno da tassi ipotecari del 7% o più. Invece di „Work-Life-Balance“, è „Work hard, Play hard“. O, per dirla in un altro modo: l’equilibrio tra lavoro e vita privata deve venire prima di tutto.

Lavoratori svizzeri ragionevoli

Sembra che gli svizzeri abbiano trovato ancora una volta una media sana: con una media di 1.533 ore lavorate e 9 giorni di assenza per malattia, il Paese si colloca ancora una volta nel mezzo. L’effetto deterrente della Germania sembra aver funzionato finora (consigliamo ai contemporanei incalliti di fare un giro alla stazione centrale di Francoforte), e ci sono buone probabilità che la Svizzera possa continuare a trovare un equilibrio tra il capitalismo americano e lo stato sociale tedesco.

A proposito: nel 2025 i dipendenti svizzeri potranno utilizzare i giorni ponte in modo assolutamente compatibile con i lavoratori e l’economia:

Pasqua: 8 giorni di ponte per 16 giorni di vacanza.

1° maggio: 4 giorni di ponte per 9 giorni di ferie

Ascensione: 4 giorni di ponte per 9 giorni di vacanza.

Pentecoste e Capodanno: 8 giorni di ponte per 16 giorni di vacanza.

1° agosto 2025: 4 giorni di ponte per 9 giorni di vacanza

Natale/Capodanno 2025/2026: 6 giorni di ponte per 16 giorni di vacanza.

A

Chi desidera investire in fondi immobiliari svizzeri quotati deve scavare profondamente nelle proprie tasche. L’agio medio di questi fondi è passato dal 16% al 32% nell’ultimo anno, e grandi fondi immobiliari svizzeri – Swisscanto Ifca e CS Siat – mostrano agio molto alti del 50% e oltre. In parole povere, l’investitore paga quindi CHF 150.- per qualcosa che vale solo CHF 100.-, nella speranza che l’aumento futuro del valore intrinseco possa compensare più che adeguatamente una eventuale diminuzione dell’agio.

I gestori dei fondi spesso sottolineano che il calcolo del valore intrinseco di un fondo immobiliare rappresenta le condizioni effettive in modo troppo negativo. Il valore intrinseco include anche le tasse latenti e nelle valutazioni degli immobili nel fondo si applica spesso il principio di prudenza.

Tuttavia, gli agio elevati dovrebbero far suonare i campanelli d’allarme per gli investitori cauti. I prezzi dei fondi immobiliari sono quasi tornati al picco durante la pandemia alla fine del 2021, anche se il tasso di riferimento della Banca Nazionale Svizzera (BNS) era allora a -0.75% (oggi +0.5%). Secondo noi, il rischio di caduta degli investimenti nei fondi immobiliari svizzeri è considerevole e il potenziale di aumento è probabilmente limitato.

A

Chi desidera investire in fondi immobiliari svizzeri quotati deve scavare profondamente nelle proprie tasche. L’agio medio di questi fondi è passato dal 16% al 32% nell’ultimo anno, e grandi fondi immobiliari svizzeri – Swisscanto Ifca e CS Siat – mostrano agio molto alti del 50% e oltre. In parole povere, l’investitore paga quindi CHF 150.- per qualcosa che vale solo CHF 100.-, nella speranza che l’aumento futuro del valore intrinseco possa compensare più che adeguatamente una eventuale diminuzione dell’agio.

I gestori dei fondi spesso sottolineano che il calcolo del valore intrinseco di un fondo immobiliare rappresenta le condizioni effettive in modo troppo negativo. Il valore intrinseco include anche le tasse latenti e nelle valutazioni degli immobili nel fondo si applica spesso il principio di prudenza.

Tuttavia, gli agio elevati dovrebbero far suonare i campanelli d’allarme per gli investitori cauti. I prezzi dei fondi immobiliari sono quasi tornati al picco durante la pandemia alla fine del 2021, anche se il tasso di riferimento della Banca Nazionale Svizzera (BNS) era allora a -0.75% (oggi +0.5%). Secondo noi, il rischio di caduta degli investimenti nei fondi immobiliari svizzeri è considerevole e il potenziale di aumento è probabilmente limitato.