Analisi di mercato: il tempismo conta

• Mercato acquirente: Più immobili disponibili, meno acquirenti. Acquistare è più facile, ma la vendita può richiedere più tempo. Soluzione: Offerta d’acquisto con clausola di vendita o tempistiche prolungate.

• Mercato venditore: Pochi immobili, alta domanda. Vendere è facile, ma trovare una nuova casa è più difficile. Soluzione: Clausola di conclusione vendita o accordo per affitto post-vendita.

Pianificazione finanziaria: cosa è fattibile?

• Capitale proprio: Quanto resta dopo aver estinto il mutuo?

• Liquidità: È possibile finanziare la nuova casa prima di vendere quella attuale?

• Opzioni: Mutuo ponte, aumento dell’ipoteca o affitto temporaneo.

Prima comprare, poi vendere: pro e contro

Vantaggi:
✔ Trasloco diretto senza soluzioni provvisorie.
✔ Nessun costo di doppio trasloco o deposito.
✔ Più tempo per trovare la casa ideale.

Svantaggi:
✘ Rischio di doppio onere finanziario.
✘ Pressione a vendere che può abbassare il prezzo di vendita.
✘ Minore attrattiva per i venditori con clausole di vendita.

Rompere l’impasse: perché vendere un immobile è spesso un’esperienza liberatoria

Il disaccordo sull’uso di una proprietà condivisa può spesso prolungare il processo di separazione per anni e renderlo più costoso. Come ha giustamente detto il famoso comico tedesco Gerhard Polt a uno dei suoi personaggi: “Dopo una controversia legale, non sarete certo voi a costruire una casa, ma l’avvocato”.
Quali sono dunque i vantaggi di una vendita ordinata di un immobile?

Creare relazioni chiare:

Una vendita crea condizioni chiare e irreversibili ed elimina una volta per tutte ogni potenziale conflitto futuro. Questa rottura conseguente può spesso essere molto liberatoria e gettare la prima pietra per un nuovo futuro

Ridurre il potenziale conflitto:

Oltre ai figli comuni, la proprietà comune è la principale fonte di conflitto in caso di separazione o divorzio. Una volta venduta la casa o l’appartamento, scompaiono le infinite discussioni sui costi di manutenzione dell’edificio, sui mutui, sugli interessi ipotecari e sull’apprezzamento o il deprezzamento.

Liberazione emotiva:

La separazione spaziale dal passato rende più facile concentrarsi sul nuovo futuro.

Indipendenza per entrambe le parti:

Entrambe le parti possono concentrarsi sul proprio percorso individuale con il ricavato della vendita e realizzare nuovi concetti abitativi o di vita

Capitale di avviamento per un nuovo inizio:

In molte parti della Svizzera i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente e molte proprietà possono essere vendute con un notevole profitto. Questo capitale proprio serve spesso a dare una mano alle ex coppie che stanno soffrendo e facilita loro il passaggio a un futuro pulito.

Come strutturare il processo di vendita in caso di separazione o divorzio

Chi decide di vendere un immobile dopo la separazione deve affrontare il processo in modo strategico fin dall’inizio. Una chiara divisione dei compiti, un supporto professionale e una comunicazione trasparente sono tra gli elementi più importanti in questo processo. In questo modo, non solo una parte ne beneficia, ma entrambe le parti possono uscire rafforzate dalla situazione

1. Prendere una decisione comune

Prima che la prima persona arrivi alla porta, è bene parlare apertamente di obiettivi, desideri e timori. Se è chiaro a tutti che l’obiettivo principale è una vendita rapida ed equa, è possibile eliminare in anticipo qualsiasi ostacolo. Questo terreno comune rende più facili tutti i passi successivi

2. comunicazione con il mondo esterno ad un ritmo regolare

Chiunque voglia vendere un immobile deve presentare un’immagine coerente al mondo esterno, anche se il rapporto si è già interrotto. Gli interessati e gli agenti immobiliari si aspettano informazioni chiare sull’immobile e sulle condizioni di vendita, senza essere coinvolti in disaccordi interni. È quindi utile accordarsi su come rispondere alle domande sulla casa o sul divorzio. Se entrambi gli ex coniugi si presentano con lo stesso messaggio, si dà un’impressione di professionalità e si crea un clima di fiducia. In questo modo, i potenziali acquirenti non vengono spiazzati da dichiarazioni contraddittorie, il che accelera notevolmente il processo di vendita e stronca sul nascere eventuali litigi tra ex coniugi. In definitiva, una linea comune con il mondo esterno è un segno che entrambe le parti si assumono le proprie responsabilità e sono interessate a concludere nel modo più sereno possibile.

3. Cercare un aiuto professionale

È proprio quando le emozioni si fanno sentire dopo una separazione e la comunicazione tra ex coniugi non è sempre fluida che un intermediario neutrale ed empatico può essere di inestimabile aiuto. Un agente immobiliare esperto vi aiuterà a fare una stima realistica del valore dell’immobile, a scegliere la giusta strategia di marketing e a condurre le visite e le trattative sul prezzo in modo sovrano. Ciò consente di evitare le insidie emotive e di ottenere il miglior prezzo di vendita possibile.

Con il supporto di un professionista, i potenziali malintesi e gli ulteriori conflitti tra gli ex partner sono ridotti al minimo, poiché molte decisioni e fasi di comunicazione sono gestite da un organismo neutrale. In una situazione già stressante, il rapporto di fiducia con i potenziali acquirenti viene così migliorato e l’obiettivo – un prodotto equo per entrambe le parti – viene raggiunto più rapidamente e con meno stress.

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5. mai senza: un prezzo in linea con il mercato

Soprattutto in situazioni di divorzio o separazione, si può sempre osservare che i prezzi di vendita sono fissati a un livello irrealistico. Spesso ci sono ragioni psicologiche: o il dolore della separazione deve essere compensato da un prezzo di vendita elevato (come se la separazione dei venditori attraesse in qualche modo i potenziali acquirenti) o – molto perfidamente – una delle parti fissa un prezzo di vendita così alto che non si riesce mai a trovare un acquirente (e la separazione, forse insolita, del partner o della casa) viene ritardata.

Per i valutatori indipendenti (come i valutatori qualificati a livello federale dell’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari), tali costellazioni fanno parte della vita quotidiana e non hanno alcuna influenza sulla stima del valore. Infatti, l’unico scopo della valutazione immobiliare è quello di determinare un prezzo di vendita il più possibile realistico

6. decisivo per la partita: la giusta strategia di prezzo

Solo una strategia di prezzo intelligente può garantire un successo di vendita ottimale, e ciò che sembra semplice è spesso tutt’altro che banale.Si possono scegliere le seguenti strategie di prezzo , e non tutte sono promettenti:

Prezzo fisso: le vendite vengono effettuate a un prezzo predefinito.

Procedura di offerta: la vendita viene effettuata al miglior offerente.

Procedura di offerta silenziosa: solo attraverso l’Associazione svizzera dei proprietari terrieri.

Prezzo di partenza troppo alto: il prezzo viene deliberatamente (o inconsapevolmente) fissato troppo alto.

Prezzo di partenza troppo basso: il prezzo è deliberatamente (o inconsapevolmente) troppo basso.

Prezzo su richiesta: non viene comunicato pubblicamente alcun prezzo.

Nessun prezzo: un prezzo non viene mai comunicato e i potenziali acquirenti devono fare un’offerta senza poter essere guidati da un prezzo predefinito

7. Commissioni per gli acquirenti e marketing gratuito per sbloccare le vendite di separazione

È proprio nel caso di immobili destinati a separazioni o divorzi che si evidenziano i maggiori ricavi netti possibili. Allo stesso tempo, spesso non ci sono risorse finanziarie disponibili (o c’è disaccordo sul loro utilizzo) per rendere il processo di vendita il più efficace possibile. Il risultato è un ricavo significativamente ridotto dalla vendita, che ha ripercussioni finanziarie negative per il periodo successivo alla separazione e limita il margine di manovra futuro.

In una situazione iniziale di questo tipo, il modello dell’Associazione svizzera dei proprietari terrieri, che prevede una commissione per l’acquirente e la copertura totale dei costi di marketing, aiuta a porre rimedio alla situazione. Secondo questo modello, gli acquirenti pagano la commissione d’agenzia e l’intermediario finanzia tutti i costi di marketing per i venditori.

Un po’ di psicologia per concludere: Perché ricominciare da capo fa bene

Una separazione è spesso accompagnata da forti emozioni: delusione, rabbia o tristezza per ciò che si è perso. È quindi ancora più importante lasciarsi andare e guardare al futuro. Una casa o un appartamento condiviso ricordano quotidianamente i tempi passati e possono dare inconsciamente la sensazione di essere intrappolati in vecchi schemi. Un chiaro addio, ad esempio con la vendita dell’immobile, crea lo spazio per un vero e proprio nuovo inizio.

Da un punto di vista psicologico, questo passo è molto importante. Non appena il simbolo della vecchia relazione scompare, ci si allontana dai conflitti del passato e si fa spazio a qualcosa di nuovo. Questo può aiutare a sviluppare la propria identità in modo più indipendente e a non rimanere più bloccati nel ruolo di “ex partner”. Allo stesso tempo, il cambiamento spaziale favorisce il processo di assimilazione emotiva: invece di essere ricordati ogni volta che si guardano le quattro mura, le discussioni passate o le opportunità mancate si trasformano in uno spazio libero in cui riorientarsi.

In definitiva, un taglio netto facilita molti altri passi sulla strada del futuro, che si tratti di un nuovo appartamento, di un diverso concetto di vita o di obiettivi completamente nuovi. Chi ha il coraggio di chiudere con ordine il proprio passato viene spesso premiato con un atteggiamento interiore più rilassato e può indirizzare meglio le proprie energie verso la costruzione della propria vita in modo autodeterminato

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Caso di studio: la proprietà condivisa come garanzia di solidità

Poco dopo il loro matrimonio, la signora A. e il signor B. sono riusciti ad acquistare a un prezzo stracciato una casa d’angolo bifamiliare degli anni ’70 in un sobborgo urbano della classe operaia. Qualche anno dopo, la loro relazione si è incrinata e il signor B. ha finito per trasferirsi in un piccolo appartamento in affitto, mentre la signora A. è rimasta in casa con i due figli. La procedura di divorzio si rivelò estremamente difficile e ognuno dei due nominò un avvocato. Atipicamente, il partner che rimane in casa (la signora A.) vuole vendere l’immobile, mentre il signor B. vuole tenere la casa nella speranza di un ritorno.

Nel frattempo, il signor B. ha perso il lavoro, non può più pagare gli alimenti e gli interessi del mutuo e la banca minaccia di mettere all’asta la casa. La signora A. si è rivolta con urgenza all’Associazione svizzera dei proprietari fondiari e insieme hanno elaborato la seguente strategia:

• La casa è insostenibile, sia a livello collettivo che individuale.
• Una vendita forzata sarebbe estremamente negativa per entrambe le parti, poiché un’asta porterebbe solo a un prezzo di vendita ridotto.
• Il marito si rifiuta di trovare una soluzione e non è disposto a firmare un contratto di intermediazione, anche se il modello proposto dall’associazione dei proprietari terrieri, che prevede una commissione per l’acquirente e l’assunzione di tutti i costi di marketing, non richiede alcuna spesa diretta da parte del venditore.
• La moglie stipula un contratto di intermediazione senza il marito.
• Le misure di valutazione prefinanziate dall’associazione dei proprietari terrieri consentono di aumentare il valore della casa prima che venga messa sul mercato e, grazie a una domanda molto forte, è possibile effettuare una procedura d’asta.
• Il prezzo di acquisto offerto dal miglior offerente ha superato ogni aspettativa e il contratto di vendita è stato redatto presso lo studio notarile. Restava un grande interrogativo: il marito si sarebbe presentato alla vendita o avrebbe continuato ad autodistruggersi?
• L’avvocato del marito riuscì infine a convincere il suo cliente che avrebbe potuto iniziare la sua nuova vita con circa mezzo milione in contanti, e la vendita andò finalmente in porto.
• Nel frattempo, la signora A. e il signor B. hanno trovato nuovi partner e nuovi lavori, e il signor B. è riuscito persino a comprare di nuovo un immobile. La signora A. preferisce rimanere un’affittuaria.

Conclusione: se gli ex partner lottano anche contro i loro stessi interessi, diventa molto difficile. Il colpo finale è arrivato quando la signora B. ha deciso di ricorrere a un aiuto professionale e di mettere il signor B. di fronte al fatto (quasi) compiuto. Invece di perdere la casa in una vendita forzata, ora entrambi dispongono di un significativo capitale iniziale per la loro nuova vita

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FAQ

Devo chiedere il permesso al mio ex partner se voglio vendere l’immobile?
Se entrambi sono registrati nel registro fondiario come proprietari, è necessario il consenso di entrambe le parti. Se non è possibile raggiungere un accordo, può essere necessaria un’azione legale. Non è possibile vendere senza il consenso di tutti i proprietari.

Cosa succede all’ipoteca in corso in caso di separazione?
Di norma, entrambi i mutuatari rimangono responsabili in solido per l’ipoteca. Se uno dei due partner rimane nell’immobile, nella maggior parte dei casi deve ottenere dall’altro la cosiddetta liberatoria del contratto di credito e compensare i propri diritti. È anche possibile vendere la proprietà congiunta, nel qual caso il ricavato sarà generalmente utilizzato per rimborsare il saldo del debito. È importante discuterne tempestivamente con la banca o il creditore.

Devo cercare di rilevare la casa da solo invece di venderla?
Questa può essere un’opzione se siete in grado di sostenere da soli l’onere finanziario. Tenete presente, tuttavia, che l’ex partner deve essere generalmente risarcito. Anche i costi di gestione e di mantenimento devono essere chiaramente calcolati per evitare di trovarsi in difficoltà finanziarie.

È una buona idea affittare l’immobile come soluzione temporanea?
In alcuni casi, questa può essere un’opzione a breve termine se la vendita immediata non è possibile per motivi emotivi o economici. Tuttavia, lascia le responsabilità comuni (ad esempio, la manutenzione, la ricerca di inquilini, la contabilità), che possono continuare a essere una fonte di conflitto tra gli ex coniugi. La vendita è generalmente una soluzione migliore.

Il consiglio dell’esperto

Creare una distanza emotiva
Cercate di non vedere l’oggetto solo come una vecchia casa, ma come un oggetto in vendita. Una visione obiettiva vi aiuta ad agire rapidamente e a non perseguire idee di prezzo eccessive.

Parlare con la banca
È una buona idea discutere apertamente con la vostra banca, soprattutto se avete ancora un mutuo in corso. Pensate a come saldare il debito, se sia opportuno un riscadenziamento o se un partner possa farsi carico del finanziamento da solo.

Creare una distanza emotiva
Cercate di non vedere l’immobile solo come una vecchia casa, ma come un oggetto in vendita. Una visione obiettiva vi permetterà di agire rapidamente e di evitare di perseguire idee di prezzo eccessive

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