Valeur vénale
Dans leur travail quotidien de conseil et d’évaluation, les experts en évaluation de l’Association suisse des propriétaires fonciers se basent sur la définition de la valeur vénale donnée par le célèbre expert en évaluation Francesco Canonica (Immobilienwertmittlung (SIV), Canonica Francesco 2009):
La valeur vénale est le prix maximum illimité qu’un acheteur potentiel serait prêt à payer pour le bien immobilier en question le jour de l’évaluation dans le cadre de transactions commerciales normales, en tenant compte de toutes les influences de valeur.
Nous considérons cette définition comme la plus légère et la plus précise d’un sujet complexe.
Valeur vénale décomposée en éléments individuels
Pour une meilleure compréhension, décomposons la définition de la valeur vénale en ses principales parties et suivons ici aussi les explications de Francesco Canonica :
Prix maximum : correspond au prix maximum encore acceptable pour le groupe d’acheteurs typique. Si un acheteur individuel, particulièrement intéressé, paie un prix supérieur au prix maximum, on parle de prix d’amateur.
Sans limite de prix : Lors de la détermination de la valeur vénale, aucune prescription restrictive, telle qu’elle est appliquée par exemple par les banques, les assurances ou les bureaux d’évaluation, ne doit être prise en compte.
L’acheteur potentiel : chaque bien immobilier a un cercle d’acheteurs spécifique, dont les besoins sont satisfaits au mieux par le bien immobilier à évaluer.
Le jour de l’évaluation : l’estimation de la valeur vénale est un instantané de tous les facteurs identifiables à la date de référence et qui ont une influence sur le bien immobilier à évaluer. Francesco Canonica parle d’”ici et maintenant” et souligne que les facteurs qui influencent la valeur (par exemple les taux d’intérêt hypothécaires) peuvent changer en peu de temps et avoir un impact positif ou négatif sur le prix maximum à atteindre.
Il convient donc d’être prudent avec les anciennes évaluations immobilières. La valeur vénale n’est valable que tant que les facteurs influençant la valeur ne changent pas.
Exemple pratique : un propriétaire de maison individuelle a fait faire une estimation de la valeur vénale de sa maison individuelle en janvier et l’expert en évaluation a indiqué une valeur vénale de 1 250 000. Nous sommes maintenant en juin et la Banque nationale suisse a corrigé trois fois les taux directeurs depuis janvier, les faisant passer de 1,5% à 0,75%. L’estimation de la valeur vénale n’est plus d’actualité en raison de la nette modification de l’environnement des taux d’intérêt et doit être adaptée.
Dans le cas de transactions commerciales normales : le vendeur et l’acheteur n’agissent pas sous pression et n’ont pas de relations qui entraveraient des transactions commerciales normales (par ex. parenté).
En tenant compte de toutes les influences de valeur : L’estimation de la valeur vénale doit tenir compte de tous les facteurs qui influencent le processus de formation de la valeur du cercle d’acheteurs typique de l’objet.
Pour le bien immobilier concerné : l’estimation de la valeur vénale ne vaut bien sûr que pour le bien immobilier à évaluer et non pour d’autres biens immobiliers.
Ne pas confondre : La valeur vénale n’est pas un prix
Les deux termes “valeur” ou “valeur vénale” et “prix” sont souvent confondus, même par des acteurs expérimentés du marché.
Les Swiss Valuation Standards (SVS) définissent : “La valeur d’un bien immobilier représente une prévision du prix pouvant être obtenu sur le marché lors d’une transaction. En revanche, le prix d’un bien immobilier est le produit effectivement obtenu lors de l’achat/de la vente”.
Et qu’en est-il de la valeur vénale ?
Les termes “valeur vénale” et “valeur de marché” sont identiques et peuvent être utilisés tous les deux.
Qu’est-ce qui n’est pas une valeur vénale ?
Il est toujours surprenant de voir quels termes sont assimilés à tort à la valeur vénale. Il est temps d’y voir plus clair avec une liste – dérivée de Canonica.
Ne sont pas des valeurs vénales
Valeur vénale bancaire
Les évaluations immobilières établies par les banques servent à des fins de financement et sont souvent marquées par une attitude conservatrice qui n’a rien à voir avec une valeur vénale. La valeur de nantissement des banques, qui définit le montant maximal de l’hypothèque accordée par la banque, a encore moins à voir avec une valeur vénale.
Valeur d’assurance
Les valeurs d’assurance servent à déterminer les paiements potentiels pour les sinistres et les primes d’assurance et sont calculées en tant que valeur à neuf ou valeur actuelle. Les valeurs d’assurance ne sont pas des valeurs vénales orientées vers le marché et ne peuvent pas non plus être converties en valeurs vénales.
Exemple pratique : un expert en évaluation de l’Association des propriétaires fonciers évalue une maison individuelle construite en 1956 dans le canton d’Argovie à 900 000 CHF. Le propriétaire est déçu par cette valeur et soupçonne une erreur d’évaluation, car la valeur d’assurance du bâtiment est supérieure à 900 000 CHF et celle-ci ne tient pas encore compte de la valeur du terrain. Malheureusement, cette logique est fausse, car la valeur d’assurance du bâtiment est une valeur à neuf (prend en compte les coûts actuels d’une nouvelle construction) et ne tient pas compte du retard massif de rénovation du bien immobilier.
Valeurs fiscales
La détermination des valeurs fiscales (p. ex. valeur officielle, valeur fiscale, etc.) se fait au niveau cantonal et sert à l’imposition du revenu et de la fortune. Le calcul est totalement différent du calcul d’une valeur vénale et se base sur des objectifs politiques et fiscaux. L’Association des propriétaires fonciers déconseille vivement la conversion “magique”, très répandue, des valeurs fiscales en valeurs vénales.
Exemple pratique : un acheteur potentiel souhaite acheter un appartement en copropriété à Berne proposé par l’Association des propriétaires fonciers, mais il est dérangé par le prix de 1,2 million de francs. Son argument selon lequel la valeur officielle est de 600 000 CHF ⅔ de la valeur vénale et que le prix d’achat ne doit donc pas dépasser 900 000 CHF n’est pas recevable. L’acheteur potentiel doit donc soit revoir son prix à la hausse, soit chercher un autre logement.
Valeur d’amateur
Selon les Swiss Valuation Standards (SVS), la valeur d’amateur comprend non seulement des motivations économiques, mais aussi des aspects subjectifs que l’amateur évalue plus haut que la majorité des acteurs du marché (ou le cercle d’acheteurs typique de l’objet). La valeur d’amateur est donc supérieure à la valeur vénale.
Valeur de liquidation
La valeur de liquidation est la valeur qui est créée sous la pression du temps. Les valeurs de liquidation sont inférieures aux valeurs vénales
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