Relooké : L’art suprême du Home Staging

Les biens immobiliers non meublés ou mal aménagés ne sont pas vraiment propices à la vente. Les signes d’usure deviennent visibles, les espaces semblent plus petits et la volonté de payer des acheteurs potentiels dépassés avec une imagination limitée diminue. La solution est le Home Staging.

Conseils et aide en morceaux facilement digestibles

Qu’est-ce que le Home Staging?

Le Home Staging – pour lequel il n’existe malheureusement pas de terme allemand adéquat – désigne toutes les mesures visant à valoriser les espaces intérieurs et extérieurs dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. À cet effet, une entreprise professionnelle de Home Staging élabore un concept coordonné de meubles, accessoires, couleurs et éclairage, et fournit des recommandations pour d’éventuels petits travaux de rénovation tels que des réparations et de la peinture.

L’objectif du Home Staging est donc de mettre un bien immobilier en vente sous son meilleur jour, permettant ainsi de réduire le temps de commercialisation et d’obtenir un prix de vente plus élevé. Dans la plupart des cas, les bénéfices supplémentaires générés dépassent largement les coûts du Home Staging.

D’où vient le Home Staging?

Le Home Staging trouve ses origines aux États-Unis dans les années 70 et s’est largement imposé dans de nombreux pays anglo-saxons pour la commercialisation des biens immobiliers.

Avec quelques décennies de retard et encore très timidement, le Home Staging commence à être de plus en plus utilisé en Suisse ces dernières années. L’Association des Propriétaires Fonciers de Suisse se voit comme un pionnier dans ce domaine et utilise le Home Staging chaque fois que c’est possible et judicieux pour la commercialisation des biens immobiliers. De nombreux agents immobiliers et vendeurs privés hésitent devant les coûts initiaux élevés de cette mesure de marketing et ne voient pas que les dépenses pour un Home Staging intelligemment mis en œuvre peuvent être plus que compensées par un temps de commercialisation plus court et un prix de vente plus élevé dans la plupart des cas.

À propos des coûts: tous les membres de l’Association des Propriétaires Fonciers de Suisse bénéficient, dans le cadre d’un mandat de vente, de coûts fortement réduits, voire d’une prise en charge totale des frais de Home Staging.

Comment fonctionne exactement le Home Staging?

En présentant le bien immobilier de manière attrayante aux acheteurs potentiels grâce à une décoration et un ameublement ciblés (ce qu’on appelle dans le jargon professionnel ‘mise en scène’), un effet positif peut être créé dès la première visite. La conception séduisante et professionnelle des espaces suscite des émotions et permet aux rêveurs de se projeter plus facilement dans les proportions de l’espace. Dans le meilleur des cas, un sentiment de bien-être se développe dès le début, les intéressés tombent amoureux de leur futur chez-eux et deviennent acheteurs.

L’objectif est donc de créer une impression première aussi convaincante et marquée que possible. Concrètement, les professionnels procèdent généralement de la manière suivante:

1. Visite et conseil: Souvent, les spécialistes en Home Staging souhaitent d’abord se rendre sur place pour évaluer l’état de la propriété. Cela leur permet d’estimer l’ampleur des mesures de marketing à mettre en place et de discuter de cela avec les vendeurs.
2. Travaux préparatoires: Une fois qu’un accord a été trouvé sur une solution de Home Staging appropriée, la prochaine étape consiste à désencombrer la maison, à la dépersonnaliser, à éliminer tout désordre et à retoucher les petites marques d’usure. Si nécessaire, les murs peuvent être repeints ou des travaux préparatoires peuvent être effectués dans le jardin ou les espaces extérieurs.
3. Conception: Ensuite, les Home Stagers conçoivent un concept cohérent d’aménagement, d’espace, de couleur et de lumière, adapté aux caractéristiques de l’objet en question et contribuant à sa valorisation. Une attention particulière est portée à la sélection des meubles – ils doivent être de haute qualité et neutres. Selon notre expérience, il est préférable d’utiliser des meubles provenant de l’inventaire de l’agence plutôt que des alternatives bon marché telles que des meubles en carton (ce qui est bon marché a généralement l’air bon marché).
4. Mise en œuvre: Dans la dernière étape, l’appartement ou la maison est finalement mise en scène ; les meubles sont livrés et l’objet est décoré.

En principe, l’ampleur des mesures de Home Staging dépend bien sûr du budget disponible. Il est recommandé d’appliquer un concept de staging cohérent et de mettre en scène tous les espaces. Si l’on meuble et met en valeur uniquement certaines pièces pour les acheteurs potentiels, cela peut même être contre-productif, car le contraste avec les pièces vides ou non stagées est accentué.

Pourquoi le Home Staging fonctionne-t-il si bien?

Le Home Staging est en fait une forme de psychologie appliquée et s’appuie sur les comportements courants des acheteurs potentiels comme suit:

• Première impression: Les gens se forment rapidement une opinion sur une propriété basée sur la première impression. Le Home Staging vise à créer une impression positive en rendant l’objet attrayant et accueillant.
• Connexion émotionnelle: Le Home Staging tente d’établir un lien émotionnel entre les acheteurs potentiels et la propriété. Par une mise en scène habile, des émotions positives telles que la joie, la sécurité et la satisfaction sont évoquées – l’objectif est de créer une sensation de bien-être. Cela peut amener les acheteurs potentiels à établir un lien avec la propriété et à s’imaginer y vivre.
• Neutralité et dépersonnalisation: Il est souvent recommandé, dans le Home Staging, de retirer les objets personnels et les décorations individuelles pour attirer un public plus large. Cela permet aux intéressés de mieux s’imaginer comment ils pourraient aménager et utiliser l’espace eux-mêmes.
• Perception de l’espace: La façon dont les espaces sont aménagés peut influencer la perception de leur taille, fonction et utilisation. Les professionnels du Home Staging utilisent des principes psychologiques pour rendre les espaces plus grands, plus lumineux et plus ouverts. Par un placement judicieux des meubles, l’utilisation de la lumière et des couleurs, ainsi que l’organisation de l’espace, ils tentent de créer la perception optimale de l’espace.
• Création de confiance: Enfin, le Home Staging peut également contribuer à instaurer la confiance chez les acheteurs potentiels. La présentation professionnelle de la propriété donne l’impression que la maison est bien entretenue et en bon état. Cela peut éliminer les incertitudes et les doutes initiaux et encourager les acheteurs potentiels à manifester un intérêt supplémentaire.

Un autre avantage psychologique : un appartement meublé ou une maison mise en scène semble prête à être habitée et les acheteurs potentiels ne voient pas immédiatement le grand effort qui les attend après l’achat. Cet effet est confirmé par diverses études et sondages aux États-Unis.

Il est important de noter que le Home Staging ne vise pas à tromper les acheteurs. Au contraire, il met en évidence le potentiel que l’acheteur ne pourrait pas reconnaître sans le Home Staging – et donc, il pourrait ne pas acheter la propriété de ses rêves.

Quels sont les différents types de Home Staging?

Selon la situation de départ et le budget, il existe de nombreuses façons différentes de ‘stager’ ou de préparer une propriété. Nous nous sommes frayés un chemin à travers la jungle des appellations et avons tenté de créer une vue d’ensemble:

1. Full Home Staging: La propriété vide est entièrement mise en scène, c’est-à-dire meublée et décorée. Selon le fournisseur, on peut aussi choisir un concept d’éclairage ou de parfum adapté pour tirer le maximum de la propriété.
2. Partial Home Staging: Soit certains espaces spécifiques d’un appartement ou d’une maison sont mis en scène pour être présentés sous leur meilleur jour. Soit le Home Staging concerne uniquement certains composants (ameublement, décoration, réparation de marques d’usage, etc.).
3. Complementary Home Staging: Si une propriété est encore partiellement meublée, le Home Staging peut créer une impression professionnelle. En plaçant judicieusement certains meubles, la valeur de la propriété est rehaussée.
4. Home Staging Light: Ici, le credo est ‘utiliser ce que vous avez’ – un professionnel aide à dépersonnaliser les espaces pour obtenir l’effet d’hôtel désiré.
5. Virtual Home Staging: C’est l’option la moins chère – dans une photo, les éléments d’ameublement sont placés de manière à pouvoir s’imaginer comment l’espace vide pourrait être aménagé. Cependant, l’expérience montre qu’un Home Staging virtuel ne remplace pas une visite sur place. Au final, les émotions jouent un rôle crucial dans l’achat d’une maison ; il faut se sentir chez soi sur place, et non devant un écran.

Qu’est-ce qui caractérise un bon Home Staging?

Dans le Home Staging, il y a quelques points importants à considérer:

• Neutralité: Utiliser des couleurs et des décorations neutres pour plaire à un large public. Un concept de style bien pensé est également pertinent.
• Éliminer le désordre / Dépersonnalisation: Dans les propriétés encore habitées, retirer les objets personnels et encombrants pour donner une impression propre et spacieuse.
• Éclairage: Un concept d’éclairage réfléchi, combinant lumière naturelle et artificielle, pour rendre la pièce lumineuse et accueillante.
• Mettre en valeur les atouts: Souligner consciemment les meilleures caractéristiques de la maison ou de l’appartement, comme des détails architecturaux ou des équipements particuliers.
• Les petits détails font la différence: Des fleurs fraîches et des accessoires élégants aident à améliorer l’impression générale.
• Espace extérieur: Un joli hall d’entrée et un jardin / terrasse bien entretenu créent une atmosphère accueillante.

Il est donc important de créer une ambiance chaleureuse qui plaira à un large public. Avec un choix professionnel de couleurs et la bonne sélection de meubles, accessoires et œuvres d’art, un concept de design réfléchi est créé, qui devrait rendre aussi facile que possible pour les intéressés de s’imaginer leur avenir dans ces quatre murs. Une étude de la National Association of REALTORS (NAR) a montré que 77% des acheteurs interrogés peuvent mieux s’imaginer une propriété professionnellement meublée comme future maison, par rapport à une propriété vide.

Avantages et inconvénients du Home Staging

Avantages

• Durée de commercialisation plus courte: Cela entraîne des coûts de commercialisation plus bas (par exemple, coûts d’annonces) et des coûts de maintien en cas de vacance (par exemple, intérêts hypothécaires et charges).
• Prix de vente plus élevé.
• Avantage concurrentiel: Le Home Staging contribue à distinguer positivement votre propriété des autres offres sur le marché.
• Plus de visites: Les acheteurs potentiels sont plus enclins à visiter des propriétés qui ont été mises en scène.

Inconvénients

• Coûts initiaux: Un bon Home Staging peut coûter CHF 10’000.- et plus. Dans la plupart des cas, les effets positifs du Home Staging compensent largement ces coûts.

Dans quels cas le Home Staging est-il rentable?

Particulièrement aux États-Unis, il existe diverses études et enquêtes qui fournissent une preuve empirique de l’efficacité du Home Staging. Par exemple, une étude de la National Association of Realtors (NAR) de 2017 montre que la mise en scène d’un appartement offre un avantage commercial mesurable, c’est-à-dire qu’en général, un prix de vente plus élevé peut être atteint. Selon la NAR, environ un tiers des agents immobiliers déclarent que grâce au staging, les offres d’achat sont de 1% à 5% plus élevées par rapport à des propriétés similaires. De plus, 21% des agents indiquent que la valeur d’un appartement ou d’une maison augmente de 6% à 10%.

Selon une autre étude de l’association professionnelle américaine, il existe également un effet mesurable sur la durée sur le marché. Avec un Home Staging professionnel, les propriétés se vendent généralement plus rapidement. Selon la NAR, 62% des agents immobiliers disent que la mise en scène a un impact positif sur le temps de commercialisation d’une maison. La Real Estate Staging Association (RESA) a également constaté en 2020 dans une étude que les maisons ‘mises en scène’ bénéficient d’une demande significativement plus élevée, se vendent plus rapidement et que le prix de vente réalisé était dans 85% des cas entre 5% et 23% plus élevé que le prix de vente initial.

Mais ce n’est pas seulement dans les pays anglo-saxons que le Home Staging est apprécié. En Suède également, plusieurs études ont pu démontrer que les propriétés se vendent à la fois plus rapidement et à un prix plus élevé (jusqu’à 15% d’augmentation). Intéressant à noter, malgré les avantages évidents, le Home Staging en tant que mesure de promotion des ventes n’est pas encore très répandu en Suisse.

Combien coûte un Home Staging professionnel?

Les coûts d’un Home Staging professionnel dépendent de divers facteurs tels que la superficie habitable de la propriété et l’étendue de la mission. Un ‘Full Home Staging’ réalisé selon toutes les règles de l’art peut rapidement coûter plus de CHF 10’000.-. Il est courant, mais délicat, de convenir que les huit premières semaines sont incluses dans le prix initial, mais que chaque semaine supplémentaire entraîne des coûts additionnels. Selon la durée de la commercialisation, cela peut donc devenir coûteux.

Qui prend en charge les coûts du Home Staging?

Normalement, c’est le vendeur qui doit prendre en charge les coûts du Home Staging. En général, cet investissement est rentable et les coûts associés aux mesures de Home Staging sont rapidement amortis par un prix de vente plus élevé.

Au sein de l’Association des Propriétaires Fonciers de Suisse, nous sommes tellement convaincus de l’efficacité du Home Staging que nous préfinançons les coûts pour nos membres dans le cadre d’un mandat de vente et, dans certains cas, nous les prenons même entièrement en charge. Selon l’étendue des travaux nécessaires, nous aidons également à la peinture ou avançons des fonds pour de petites rénovations.

Puis-je déduire les coûts du Home Staging de mes impôts?

Comme le Home Staging est encore relativement nouveau et peu répandu en Suisse, il n’existe pas de directives uniformes concernant la déductibilité fiscale. L’Association des Propriétaires Fonciers de Suisse est d’avis que le Home Staging est une mesure publicitaire et peut donc être déduit comme frais de vente pour le calcul de l’impôt sur le gain immobilier. De plus, le Home Staging augmente le prix de vente et donc l’impôt sur le gain immobilier – il serait donc logique que les mesures ayant conduit à un gain immobilier plus élevé puissent être déduites en tant que dépenses.

Puis-je faire du Home Staging moi-même ou devrais-je engager un professionnel?

Mettre en valeur une propriété nécessite du temps, de l’expérience et surtout des compétences spécialisées. Un Home Stager professionnel sait exactement comment mettre en scène les caractéristiques spécifiques d’une maison individuelle ou l’architecture caractéristique d’un appartement en ville pour exploiter pleinement le potentiel de la propriété. Il existe même diverses formations enseignant comment mettre les bons accents et souligner les caractéristiques pertinentes pour attirer les acheteurs potentiels.

Si l’effort ne vous rebute pas, vous pouvez bien sûr envisager une approche ‘Do-It-Yourself’. Cependant, il manque souvent simplement les meubles et objets de décoration nécessaires ; en principe, le modèle d’affaires des Home Stagers repose, pour simplifier, sur la location de meubles. Des tentatives d’aventure en matière de Home Staging doivent donc être bien réfléchies. Même si vous avez un œil exercé et un flair pour l’aménagement élégant, un regard objectif du professionnel peut aider à rendre le processus de vente plus efficace, éviter les pièges et ainsi obtenir le meilleur prix de vente possible sur le marché.

Home Staging par l’union Suisse des Propriétaires Fonciers

Pour nos membres de l’association, nous proposons, en collaboration avec notre entreprise partenaire tRaumplaner, un Home Staging gratuit ou fortement réduit dans le cadre d’un mandat de vente. Nous sommes heureux de vous aider à exploiter pleinement le potentiel de votre propriété et à obtenir le prix de vente maximum.